Khó khăn vẫn bủa vây ngành bất động sản nhưng các thông tin giá địa ốc tăng chóng mặt, tăng phi mã lại liên tục được đồn thổi khiến thị trường thêm rối rắm.
Giá căn hộ Hà Nội vẫn tăng dù thị trường trầm lắng. Trong ảnh: một chung cư tại quận Bắc Từ Liêm
Vì thế, cần phải sớm có sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước để chặn đứng tình trạng "thổi giá" bất động sản, gây nhiễu loạn thông tin, tránh để người mua nhà đi vào vết xe đổ của những đợt sốt đất ảo từng xảy ra.
Rao bán nhộn nhịp
Thời gian gần đây, không chỉ chung cư mà ngay cả nhà tập thể cũ ở Hà Nội cũng được mời chào sôi động trên mạng xã hội. Trong khi thực tế nhiều khu đất nền ven đô ở một số huyện như Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất, thị xã Sơn Tây vẫn đang "đóng băng", khung cảnh hoang vắng.
"Em đang có hai căn view hồ và bể bơi diện tích mỗi căn hơn 70m², giá ưu đãi chỉ hơn 70 triệu đồng/m², tháng 6 năm nay sẽ bàn giao. Đây là một trong những dự án "hot" nhất của chủ đầu tư M.T.R. ở quận Nam Từ Liêm, nếu anh đã ưng thì nên làm thủ tục đặt cọc sớm.
Từ trước Tết đến nay, giá tất cả các phân khúc chung cư ở khu vực này đã tăng nóng khoảng 35%" - Lê Minh Tùng, một môi giới nhà đất ở Hà Nội, mời chào như thế với phóng viên Tuổi Trẻ.
Tùng còn "làm nóng" thêm rằng thị trường Hà Nội rất ít "hàng" nên giá chung cư đang "tăng nóng", các căn trả theo tiến độ giá khoảng 60 triệu đồng/m². Tuy nhiên, cũng với căn hộ hơn 70m² tại dự án này, hai môi giới khác lại "hét" giá 73 - 83 triệu đồng/m².
Cũng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, một dự án khác chưa được phép mở bán, chưa làm xong nhà mẫu cũng đã rầm rộ mời chào người mua đặt cọc. Trước cổng dự án, nhân viên môi giới tên Đồng vẫn giới thiệu "chủ đầu tư quy định chỉ những khách hàng đã đặt cọc sắp tới mới được xem nhà mẫu".
Không chỉ chung cư ở các quận nội thành được "đẩy" giá mà ngay cả chung cư đã bàn giao cho khách 2-3 năm nay ở huyện vùng ven cũng bị "thổi" giá. Tại huyện Gia Lâm, một dự án chung cư mới đi vào hoạt động hơn 2 năm nay đang là "tâm điểm" sôi động với mức giá hơn 30 triệu đồng/m² đã được đẩy lên 40 triệu đồng/m².
"Em có tất cả các diện tích từ 31 - 105m², giá thấp nhất hiện nay khoảng 40 triệu đồng/m²" - Hoa, một nhân viên môi giới, nói.
Theo Hoa, giá nhà chung cư tại khu vực này chỉ mới tăng mạnh kể từ đầu năm 2024 do "lãi suất ngân hàng cả gửi và cho vay đều giảm nên đã kích thích thị trường dần ấm lên".
Trong vai người có nhu cầu sang nhượng chung cư ở quận nội thành Hà Nội, phóng viên Tuổi Trẻ nhận được lời mời chào "giữ chỗ" qua điện thoại của nhiều nhân viên môi giới bất động sản, tuy nhiên điều bất ngờ là sau gần nửa tháng vẫn chưa có khách hỏi mua.
Lý giải về việc "ế khách" khi phóng viên ngỏ ý muốn nhờ bán một căn hộ thì Thu, nhân viên môi giới, rẽ sang lý do khác: "Dòng căn hộ có từ ba phòng ngủ rất kén khách vì nhu cầu không thể sử dụng hết và cũng không hợp túi tiền với nhiều người".
Nhiều nhân viên môi giới khác mời chào "giữ chỗ" với người tìm khách mua cũng không hồi âm.
Thời điểm hiện tại giá nhà chung cư tại một số khu đô thị có quy mô lớn, kết nối hạ tầng tốt ở Hà Nội đã tăng so với cách đây một năm. Ảnh chụp một khu đô thị tại quận Nam Từ Liêm
Hỏi sôi động, mua lặng lẽ
Ông Nguyễn Quốc Khánh - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng thời điểm hiện tại giá nhà chung cư tại một số khu đô thị có quy mô lớn, kết nối hạ tầng tốt ở Hà Nội đã tăng.
"Thời gian gần đây sản phẩm căn hộ chung cư chào bán ra thị trường bất động sản rất nhỏ giọt và tại một thời điểm không có nhiều lựa chọn. Bên cạnh đó, chung cư là giao dịch thứ cấp, nhu cầu mua đi bán lại rất lớn nên khi hàng đã ít thì người bán sẽ tăng giá.
Tuy nhiên, tôi cho rằng người hỏi mua bán thì rất sôi động nhưng thực tế giao dịch thành công chưa nhiều do đây chưa phải là một cơn sốt", ông Khánh nói.
Ông Khánh cũng khuyến nghị khách hàng cần tỉnh táo trước "bẫy" giá chung cư tăng phi mã vì không phải khu vực nào ở Hà Nội cũng lên giá.
"Người dân cần đi thực tế khảo sát, tham khảo và chọn lọc từ nhiều kênh thông tin để mua được những căn hộ ưng ý, đúng giá trị", ông Khánh cho hay.
Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho hay có ngày ông nhận đến hơn 10 cuộc điện thoại hỏi về mua nhà chung cư.
"Căn hộ đó giá trị tăng hay không chúng ta phải căn cứ vào giao dịch có thật. Nhiều người cùng lúc "hỏi thăm" một sản phẩm thì chưa chắc giá giao dịch đã tăng. Để mua căn hộ không bị hớ thì người mua cần phải tìm hiểu kỹ hạ tầng đô thị cũng như tiềm năng về dự án mà mình nhắm tới", ông Võ cho biết.
Theo ông Võ, trong những năm qua, Bộ Xây dựng và sở xây dựng nhiều địa phương đã công bố các thông tin biến động nhà đất. Tuy nhiên, theo ông, thông tin công bố vẫn chưa liên tục, kịp thời.
"Các cơ quan nhà nước cần phải thường xuyên công bố các thông tin chính thống để người dân kịp thời nắm bắt. Khi thông tin chính thống từ cơ quan nhà nước công bố kịp thời thì phần nào đó sẽ góp phần ngăn chặn hành vi thao túng, thông đồng làm giá để bán sản phẩm hoặc "dọn sân" cho các dự án chuẩn bị được chào hàng...", ông Võ khuyến nghị.
Ở tình hình hiện tại, khi hay tin Thủ tướng vừa yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các bộ, ngành trình dự thảo nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 để Chính phủ đề xuất với Quốc hội cho phép thi hành từ ngày 1-7 (trước nửa năm so với kế hoạch vào ngày 1-1-2025), ông Võ cho rằng sau khi Luật Đất đai 2024 và luật chuyên ngành có hiệu lực, nghị định hướng dẫn thi hành luật được ban hành sẽ phần nào khắc phục những tồn tại, gỡ vướng khung pháp lý chồng chéo giữa các luật và tạo điều kiện cho phát triển dự án nhà ở nói chung.
"Gần đây tôi dự nhiều hội nghị, hội thảo về gỡ vướng cho bất động sản, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp rất mong Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực" - ông Võ nói.
Đất nền ngoại thành Hà Nội đến nay vẫn đang ế ẩm, vắng bóng nhà đầu tư sau thời gian “sốt ảo” (ảnh chụp tại xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất)
Cần sớm có dữ liệu bất động sản
Ông Huỳnh Phước Nghĩa - giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM) - cho rằng không thể phủ nhận những tín hiệu tích cực của thị trường địa ốc khi lãi suất cho vay đã giảm.
Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận là trong 2-3 năm qua, các sản phẩm bất động sản "chôn" trong các nhà đầu tư thứ cấp rất nhiều, nhiều người mắc kẹt trong các sản phẩm nhà đất bị rớt giá nên rất cần "thoát hàng".
Do đó, những thông tin nhan nhản về giá bất động sản lên, nhà đất tăng là vấn đề truyền thông của môi giới, các sàn, các doanh nghiệp liên quan và cả chủ đầu tư. Còn thực chất chuyển biến giá bất động sản, thanh khoản tăng hay giảm phải có số liệu cụ thể từ các cơ quan chức năng mới thấy được thực tế của thị trường.
Tuy nhiên, ông Nghĩa cho biết trong báo cáo thị trường bất động sản hằng quý của Bộ Xây dựng chỉ có thông tin về giá thị trường sơ cấp, còn các thông tin về thị trường thứ cấp, giá giao dịch mua đi bán lại... chưa rõ ràng.
Do đó, cần phải có một chỉ số bất động sản đa dạng hơn, minh bạch hơn để phân tích biến động giá, số lượng giao dịch, thanh khoản thị trường... thì mới xác định một thị trường bất động sản nóng hay nguội lạnh.
Hiện nay các tổ chức công bố dữ liệu bất động sản theo mỗi cách khác nhau, sai số cao và sai số này đến từ việc các tổ chức nhìn theo góc của mình, thậm chí là có chủ đích.
Hiện nay, các thị trường phát triển đều có cơ sở dữ liệu thị trường, như tại Mỹ giá bất động sản, số lần chuyển nhượng, giá mỗi lần chuyển nhượng, tên người môi giới, khoản vay... đều được lưu giữ đối với mỗi sản phẩm bất động sản.
Do đó, ông Nghĩa cho rằng thúc đẩy nhanh đề án về cơ sở dữ liệu đối với thị trường bất động sản để sớm có một chỉ số bất động sản minh bạch, người dân tiếp cận thông tin các sản phẩm địa ốc một cách rõ ràng.
Từ đó, các tổ chức có cơ sở dữ liệu để đưa ra các thông tin đúng, khách quan và sát với thị trường.
Tổng hợp: QUANG THẾ - Đồ họa: TUẤN ANH
Có thông tin minh bạch, thị trường sớm ổn định
Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng thông tin sốt nhà chung cư đang thu hút sự quan tâm, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các thành phố lân cận.
Theo luật sư Tú, sự gia tăng dân số, phát triển kinh tế và đô thị hóa đã tạo ra áp lực mạnh mẽ lên thị trường bất động sản, đặc biệt là sản phẩm căn hộ chung cư. Gần đây, các cuộc khảo sát về giá nhà thường được tiến hành bởi các tổ chức độc lập như trung tâm nghiên cứu kinh tế, tổ chức xã hội hoặc tổ chức quốc tế.
Tuy nhiên, ông Tú cho rằng có nguy cơ về sự thiếu khách quan có thể do một số lý do như thiếu kinh nghiệm, nguồn lực hạn chế, ảnh hưởng từ lợi ích cá nhân, dữ liệu không đầy đủ...
Vì thế, Bộ Xây dựng cần khuyến khích thảo luận công khai, tổ chức các cuộc tranh luận tạo sự minh bạch thông tin giá cả bất động sản. Thực hiện các cuộc điều tra chính thức để thu thập dữ liệu từ các chuyên gia độc lập.
"Cung cấp thông tin khách quan, đầy đủ về tình hình giá nhà chung cư để giảm các thông tin nhầm lẫn và sai lệch. Tăng cường công tác giám sát để ngăn chặn các hành vi thao túng thị trường, đảm bảo sự công bằng.
Ngoài ra, người mua cần tự bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách nghiên cứu thị trường thật kỹ. Tìm hiểu về giá cả dự án chung cư, xu hướng thị trường trước khi quyết định mua để giảm thiểu rủi ro liên quan đến thông tin được công bố không chính xác", ông Tú nói.
Coi chừng xuống tiền trả nợ cho người trước
Theo các chuyên gia theo dõi thị trường bất động sản, năm 2024 là giai đoạn nhiều chủ đầu tư kết thúc thời gian ân hạn nợ gốc và lãi đối với người mua nhà. Như vậy, nhiều người đã đầu tư các căn hộ buộc phải bán gấp, tránh phải gánh lãi suất thả nổi và khoản tiền gốc.
Những người không tìm hiểu kỹ thông tin "nhảy" vào thị trường giai đoạn này sẽ gánh lãi thay người mua nhà trước đó. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng cần phải có sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước, tránh tình trạng "thổi giá" bất động sản, gây nhiễu loạn thị trường.
Dự án bất động sản đang xây dựng ở quận 7, TP.HCM (ảnh chụp trưa 2-4)
* Ông Nguyễn Chí Thanh (phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN):
Chung cư đang bị làm giá
Giá chung cư đắt vì người ta mang số ít ra làm hiện tượng, ví dụ như chung cư cũ có một người bán ra, đa số không có nhu cầu bán nên họ hét giá cao.
Đối với các dự án mới, việc tăng giá chung cư cần nhìn vào giá bảng hàng có tăng không hay do trước đây chủ đầu tư chiết khấu cao giờ không chiết khấu.
Nhiều khi dự án có giá bán cao hiện nay là "game" của chủ đầu tư, họ đưa giá cao nhưng không bán được. Còn sản phẩm cho số đông thì không có.
Hiện số dự án được phê duyệt, xây dựng mới rất ít, thanh khoản của các dự án mới không cao. Việc điều chỉnh mặt bằng giá bán cả một tòa chung cư 300-400 căn hộ chỉ bằng giá bán của 1-2 căn được bán với giá cao, sau đó bảo dự án lên giá là không bình thường. Thậm chí đang có hiện tượng tự mua tự bán với nhau để làm giá, thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn.
Có một thực tế là do khan hiếm nguồn cung nên đang có tình trạng một tòa chung cư bán với giá cao thì tòa bên cạnh cũng đòi bán với giá ngang ngửa. Chứ thị trường thời gian qua không có hàng, giao dịch thành công rất ít.
Việc tăng giá bán chung cư hiện nay mang tính chất đơn lẻ, nhiều khi ở hàng chục năm rồi khi bán nhà vẫn đòi tăng giá bán, rất khó hiểu.
* TS Lê Xuân Nghĩa (thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia):
Không có chính sách nhà ở phù hợp thì khó kéo giảm giá nhà
Cấu trúc lại thị trường bất động sản lần này thành hay bại nằm ở chỗ có ra được nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho dân hay không.
Nếu không ra được một hệ thống nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đáp ứng nhu cầu số đông người dân như Thủ tướng yêu cầu thì không tái cấu trúc thành công thị trường được, thị trường quay lại cảnh xuất hiện phân khúc nhà ở cao cấp, rồi các nhà đầu cơ đẩy giá, đến một lúc nào đó thị trường sẽ lại nổ bong bóng, có nguy cơ sụp đổ.
Với chung cư trên giấy tại Hà Nội đã có giá bán 60 - 70 - 80 triệu đồng/m2 thì phần lớn là đầu tư chứ không phải mua để ở.
Họ đầu cơ vì nhìn thấy thị trường không có dự án nào mới về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Họ cũng không nhìn thấy có nhiều dự án ở phân khúc bình dân được xây dựng rầm rộ để tạo lập nguồn cung nhà ở giá rẻ.
Các nhà đầu cơ thấy rằng các địa phương chưa dành sự quan tâm đúng mức cho phân khúc nhà ở này, nên họ có thêm động lực để đầu cơ vào phân khúc chung cư cao cấp.
Nếu mua chung cư với giá cao thì thông thường nhà đầu cơ chỉ chờ tăng giá để bán, còn kinh doanh cho thuê sẽ lỗ. Trong khi đại bộ phận dân chúng không có nhà ở.
QUANG THẾ - NGỌC HIỂN - B.NGỌC - Theo Tuổi Trẻ
