Dựa trên thông tin được cung cấp và các nguồn tin tức cập nhật đến tháng 9/2025, thực trạng phân khúc nhà liền thổ tại TPHCM đang diễn biến như sau:
1. Giá bán tiếp tục tăng cao và vượt quá khả năng chi trả
* Giá sơ cấp: Theo thống kê của CBRE, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại TPHCM đạt khoảng 300 triệu đồng/m². Một số dự án cao cấp có thể chạm mốc 1 tỷ đồng/m².
* Giá thứ cấp: Giá giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng ở mức cao, khoảng 160 triệu đồng/m².
* Giá trị căn nhà: Với mức giá này, một căn nhà liền thổ diện tích 100 m² có giá từ 30 tỷ đồng, căn nhỏ 50 m² cũng có giá tối thiểu 15 tỷ đồng. Kể cả mua trên thị trường thứ cấp, người mua cũng cần chuẩn bị nguồn tài chính tối thiểu từ 8-16 tỷ đồng.
* Khả năng chi trả: Mức giá này khiến phân khúc nhà liền thổ vượt quá tầm với của đa số người dân, thậm chí cả những gia đình có thu nhập khá. Giá nhà tăng quá nhanh so với thu nhập khiến người mua ở thực e ngại và rút lui.
2. Nguồn cung khan hiếm
* Nguồn cung nhà liền thổ mới trên thị trường vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng nguồn cung sơ cấp bất động sản.
* Theo báo cáo, nguồn cung mới trong quý II/2025 tăng so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn ở mức hạn chế.
* Thậm chí có dự báo đến năm 2026, TPHCM sẽ không còn sản phẩm nhà liền thổ có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng.
3. Giao dịch ế ẩm, sức tiêu thụ rất yếu
* Do mặt bằng giá cao và vượt quá khả năng hấp thụ, sức tiêu thụ của phân khúc này rất yếu.
* Lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp đã giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước.
* Giao dịch chỉ tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm có giá thấp hơn (dưới 10 tỷ đồng) hoặc ở các khu vực lân cận TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.
4. Hiệu quả đầu tư suy giảm
* Trước đây, nhà liền thổ là kênh đầu tư hấp dẫn với giới đầu tư nhờ hiệu quả cho thuê.
* Tuy nhiên, hiện tại, giá nhà tăng cao (từ 10 tỷ lên 30-50 tỷ đồng) trong khi giá cho thuê gần như không thay đổi, thậm chí việc kinh doanh cho thuê mặt bằng đang gặp nhiều khó khăn.
* Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê trở nên rất thấp, khiến giới đầu tư dần rút lui khỏi phân khúc này.
5. Động lực phục hồi và dự báo
* Thị trường nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ phục hồi từ năm 2026 nhờ các yếu tố như cải thiện pháp lý, sự trở lại của các chủ đầu tư lớn và việc triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm.
* Tuy nhiên, giá bán vẫn được dự báo sẽ tiếp tục neo cao do quỹ đất ngày càng hạn hẹp và chi phí đầu vào tăng.
* Các chuyên gia nhận định, nguồn cung và giao dịch sẽ dịch chuyển dần sang các khu vực lân cận TPHCM, nơi có mức giá "dễ thở" hơn.
