Tại sao giá BDS luôn tăng nếu tính thời gian dài hạn ở VN và các quốc gia đang tăng trưởng GDP và cung tiền M2.
Ta có dữ liệu nền như sau (2000 → 6/2025):
+ GDP: tăng ~16,4 lần
+ Cung tiền M2: tăng ~46,4 lần
+ Giá vàng quốc tế: tăng ~12,3 lần
+ Tỷ giá VND/USD: mất giá ~1,89 lần (14.000 → 26.450 VND/USD)
1. Giá nhà đất ở Hà Nội, TP.HCM thực tế tăng bao nhiêu?
Căn hộ chung cư:
+ Năm 2000, chung cư trung bình tại Hà Nội/TP.HCM khoảng 5–8 triệu/m² (thậm chí rẻ hơn ở vùng ven).
+ Năm 2025, chung cư trung cấp – cao cấp phổ biến 50–120 triệu/m², siêu sang có thể trên 200 triệu/m².
→ Mức tăng: khoảng 10–20 lần (tùy phân khúc).
Đất nền, nhà phố trung tâm:
+ Năm 2000, giá đất mặt phố trung tâm Hà Nội, TP.HCM phổ biến 20–40 triệu/m².
+ Năm 2025, giá đất phố cổ Hà Nội, trung tâm Q.1 HCM dao động 500 triệu – 1,5 tỷ/m².
→ Mức tăng: khoảng 20–40 lần.
Đất ven đô, ngoại thành:
Từ vài trăm nghìn/m² năm 2000 → vài chục triệu/m² hiện nay.
→ Tăng từ 50–100 lần là có hiện tượng tùy phía và khu vực, nhưng chủ yếu nhờ quá trình đô thị hoá.
2. So sánh với các chỉ số vĩ mô
+ Giá nhà đất trung tâm tăng 20–40 lần → cao hơn GDP (16,4 lần) và cao hơn giá vàng (12,3 lần), nhưng thấp hơn tăng trưởng cung tiền M2 (46,4 lần).
+ Giá chung cư trung cấp tăng 10–20 lần → ngang ngửa với vàng, thấp hơn GDP chút ít, rất thấp so với M2.
+ Giá đất ven đô tăng 50–100 lần → vượt cả tăng trưởng M2, do yếu tố khan hiếm quỹ đất + thay đổi quy hoạch, hạ tầng.
3. Kết luận chính
Hà Nội, Sài Gòn trong 25 năm qua:
+ Đất trung tâm: tăng 20–40 lần
+ Chung cư: tăng 10–20 lần
+ Đất ven đô: tăng 50–100 lần
So với các thước đo vĩ mô:
Tài sản bất động sản tăng mạnh hơn vàng, cao hơn GDP, nhưng đa phần vẫn thấp hơn M2 (ngoại trừ đất ven đô).
Điều này cho thấy dòng tiền in ra chủ yếu chảy vào đất, chứng minh bất động sản là “máy hút tiền” lớn nhất của nền kinh tế. Đây là lý do tại sao CP luôn ưu tiên các chính sách để phát triển BDS.
Vậy giai đoạn tăng tốc của VN là 2026- 2035thì sẽ như thế nào?
