Không thể phủ nhận sự hưng phấn trong đầu tư bất động sản không ngừng tăng cao, nhưng thị trường phía Nam đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét với không ít khu vực còn khá… nguội lạnh.
Nhiều dự án mới của doanh nghiệp bất động sản ra mắt mới đây thu hút sự quan tâm của người dân. Ảnh: Lê Toàn.
Không “dàn hàng ngang” cùng tiến
Nói đến thị trường bất động sản phía Nam, có lẽ TP.HCM vẫn luôn dẫn đầu về tính hấp dẫn và điều này càng trở nên rõ nét hơn sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Nhà đất ở nhiều khu vực tăng cả về giá và thanh khoản, điều đáng chú ý là càng gần với TP.HCM cũ thì mức độ tăng càng cao.
Hầu hết các báo cáo về thị trường bất động sản trong quý III/2025 từ các đơn vị nghiên cứu đều cho thấy, các phân khúc sản phẩm từ căn hộ đến bất động sản liền thổ tại TP.HCM ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều tiếp tục tăng so với quý trước đó và cùng kỳ năm trước.
Theo DKRA Group, thị trường nhà ở quý III/2025 khu vực phía Nam ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Trên thị trường sơ cấp, nguồn cung căn hộ tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 6.000 căn, trong đó Bình Dương (cũ) là khu vực chủ đạo khi chiếm đến 63,5% tổng số căn hộ được mở bán.
Sức cầu chung thị trường sơ cấp tăng 3,1 lần so với cùng kỳ. Mặt bằng giá bán sơ cấp cũng đi lên với mức tăng trung bình 12-18% so với cùng kỳ, trong khi giá bán thứ cấp bình quân tăng 7-15%, thanh khoản tiếp tục khởi sắc.
Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới chào bán vẫn khan hiếm, cá biệt có dự án ở khu vực Thủ Thiêm tung sản phẩm ra thị trường có mức giao dịch lên tới cả tỷ đồng mỗi mét vuông. Xa hơn, khu vực thuộc quận 9 cũ trước đây từng được xem là vùng ven của TP.HCM, một số dự án mới được công bố gần đây có mức giá “gây choáng” từ 250-300 triệu đồng/m2.
Các chuyên gia cho rằng, mức tăng giá trên cả thị trường sơ và thứ cấp - dù đã ở mức cao, đều xuất phát từ thực tế cung cầu, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm, niềm tin vững chắc vào tiềm năng sinh lời dài hạn của bất động sản nhà ở TP.HCM nói riêng và toàn thị trường nói chung.
Làn sóng tăng giá và thanh khoản lan rộng ở một số khu vực như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ hay Đồng Nai quanh khu vực sân bay Long Thành dù không sôi động, nhưng dòng tiền nhà đầu tư đổ vào nhằm mục đích “đón đầu” quy hoạch khi các địa phương này đang có tốc độ đô thị hóa rất cao, hàng loạt khu công nghiệp dần được hình thành.
Đặc biệt, từ đầu tháng 10/2025 đến nay, cục diện thị trường có sự thay đổi lớn khi dự án Vinhome Green Paradise Cần Giờ do Vingroup làm chủ đầu tư chính thức được công bố.
Bà Võ Nhật Liễu - Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN nhận định, dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang trở thành tâm điểm thu hút cả thị trường, từ giới đầu tư đến các sàn môi giới đều tập trung vào dự án này.
“Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang khiến không ít các doanh nghiệp có ý định công bố sản phẩm từ nay đến cuối năm phải thay đổi kế hoạch vì lo ngại áp lực cạnh tranh trong việc bán hàng, đồng thời không tìm được sàn môi giới tham gia phân phối sản phẩm”, bà Liễu nói.
Có thể nói, thị trường đang trong giai đoạn cạnh tranh khốc liệt cả về sản phẩm lẫn thương hiệu. Trong khi nhiều doanh nghiệp tạo dựng được thương hiệu, chứng minh được năng lực và có dòng sản phẩm tốt luôn thu hút được sự quan tâm của khách hàng, thì ngược lại, không ít doanh nghiệp dù đang có dự án nhưng miệt mài bán hàng vẫn không hiệu quả.
Về sản phẩm, trong khi thị trường bất động sản TP.HCM liên tục tạo ra những cơn sốt giá, thì các thị trường vùng ven, nhiều nơi trước đây từng là “điểm nóng ” đang trở nên “lạnh lẽo”, không ít nhà đầu tư bị “ngộp thở” do thị trường mất thanh khoản. Cũng là thị trường vùng ven và được đánh giá là “sân sau” của TP.HCM, nhưng những khu vực như Long An, Bình Phước, Đắk Nông… thời gian qua vẫn lặng sóng.
Anh Sương - một nhà đầu tư bất động sản chuyên về thị trường vùng ven cho biết, nhiều người “ôm” các dự án đất nền trước đây ở các khu vực này liên tục rao bán, thậm chí giảm giá, nhưng vẫn ế. Thị trường gần như mất thanh khoản.
Phân hóa sâu rộng
Thực tế cho thấy, bước sang năm 2025, tâm lý thị trường đã có sự cải thiện rõ nét. Lượng khách hàng có nhu cầu tìm kiếm bất động sản để mua ngày càng tăng lên. Những thông tin tích cực từ chính sách, quy hoạch hạ tầng… đã góp phần tạo niềm tin, khiến người mua sẵn sàng ra quyết định. So với thời điểm hơn 1 năm trước, tâm lý bên mua hiện tại đang cho thấy một sắc thái khác.
Ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real nhìn nhận rằng, quan sát thị trường thời gian qua có thể thấy, sự hưng phấn của các nhà đầu tư tăng lên từ đầu năm đến nay, đặc biệt là từ sau khi sáp nhập địa giới hành chính, cùng với động thái đầu tư đón đầu cơ hội trong chu kỳ mới là diễn biến bình thường, bởi đây đều là những thông tin tích cực và mang lại nhiều cơ hội.
“Tuy vậy, sự hưng phấn này không diễn ra trên diện rộng, mà mang tính cục bộ ở một số khu vực tiềm năng, trong đó chủ yếu tập trung tại TP.HCM và các địa phương được sáp nhập vào, còn những khu vực khác không có nhiều sự thay đổi. Xu hướng tâm lý nhà đầu tư cũng thay đổi khá rõ nét, chấp nhận giá cao nhưng chỉ tập trung vào bất động sản có khả năng sử dụng và tạo được dòng tiền, còn với bất động sản không đảm bảo các yếu tố trên thì dù rẻ cũng không ai dám mua”, ông Lộc cho hay.
Theo ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, dù đã có sự phục hồi nhất định, nhưng thị trường hiện còn đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung - cầu, cơ cấu sản phẩm... và thực tế tưởng là nghịch lý khi bất động sản ở một số đô thị lớn giá vẫn không ngừng tăng cao, nhưng nguyên nhân chính xuất phát từ nguồn cung ngày càng khan hiếm.
Do vậy, việc hóa giải những thách thức trên phụ thuộc nhiều vào tốc độ gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án.
“Trong giai đoạn hiện tại, sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sẽ sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu ‘đón gió’ quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi lên thổ cư rồi phân lô, bán nền…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu và đặc biệt là phải đảm bảo tình trạng pháp lý”, ông Sang nói, đồng thời nhấn mạnh rằng, không chỉ các nhà đầu tư hay môi giới cá nhân, mà ngay cả các chủ đầu tư dự án lẫn doanh nghiệp môi giới cũng phải thay đổi để có thể thích ứng và tồn tại trong bối cảnh mới.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting cho rằng, mặc dù sức hấp thụ của thị trường thời gian qua tăng lên nhiều, song phần lớn sản phẩm được tiêu thụ tập trung ở các phân khúc và khu vực đáp ứng nhu cầu thực. Còn với các dự án, khu vực thiếu yếu tố trên vẫn rất khó bán hàng.
“Thời gian tới, nguồn cung sẽ tăng mạnh, nhưng có sự phân bổ không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực đang dấy lên lo ngại về sự ‘lệch pha’ cung - cầu diễn ra mạnh hơn”, ông Thắng nói và cho rằng, nhu cầu thị trường lớn nhất hiện nay vẫn thuộc về TP.HCM.
Tuy nhiên, khu vực trung tâm Thành phố nguồn cung ngày càng trở nên khan hiếm, chỉ một số ít dự án được triển khai gần đây và chủ yếu là phân khúc bất động sản cao cấp với mức giá tăng rất mạnh. Còn phân khúc trung cấp và bình dân gần như đã dạt ra các vùng vệ tinh.
Tăng Triển - Theo Tin Nhanh Chứng Khoán
