Thị trường văn phòng TP.HCM quý III ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất 2 năm qua, được thúc đẩy mạnh mẽ bởi nhu cầu thuê quy mô lớn đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ.
Ngành logistics vốn gắn liền với kho bãi và vận tải, đã trở thành động lực chính định hình lại cấu trúc thị trường văn phòng TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.
Theo báo cáo quý III/2025 từ Knight Frank, nhóm doanh nghiệp logistics (hậu cần) đang trở thành động lực chính của thị trường văn phòng TP.HCM khi chiếm gần 50% tổng diện tích giao dịch mới, vượt qua cả công nghệ và thương mại dịch vụ.
Đà tăng trưởng này phản ánh sự mở rộng quy mô và chiến lược đầu tư dài hạn của các doanh nghiệp logistics, đặc biệt là khối FDI, vốn đang chuyển dịch mạnh mẽ từ khu công nghiệp gắn liền với kho bãi vào khu vực đô thị để tối ưu kết nối và vận hành.
Nhu cầu mạnh cho văn phòng hạng A diện tích lớn
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu CBRE khu vực miền Nam, cho biết nhóm khách thuê logistics thường tìm kiếm mặt bằng lớn 600-1.000 m2, thậm chí có doanh nghiệp yêu cầu 3.000-4.000 m2 liền mạch.
Chính nhu cầu mạnh mẽ này đã tạo ra sức hấp thụ ấn tượng cho các văn phòng hạng A khi phân khúc này ghi nhận diện tích hấp thụ ròng hơn 27.000 m2 chỉ trong quý III - mức cao nhất trong 2 năm qua.
Theo CBRE, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại TP.HCM đã giảm mạnh từ 22,8% xuống còn 18,6%, trong khi giá thuê trung bình đạt 40,4 USD/m2/tháng (tức 1,1 triệu đồng/m2/tháng) dù nhiều chủ đầu tư phải giảm nhẹ để cạnh tranh.
Dữ liệu từ Knight Frank cũng cho thấy tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường văn phòng (hạng A và B) đạt 87%, nhờ chính sách cho thuê linh hoạt và ưu đãi dài hạn cho khách thuê lớn.
Các chính sách thuê linh hoạt như kéo dài thời gian miễn phí hoặc hỗ trợ nội thất đang giúp tăng khả năng hấp thụ và thu hút khách thuê mới mở rộng quy mô.
Trong khi đó, phân khúc hạng B chịu áp lực từ nguồn cung mới hơn 13.000 m2 tại Tân Thuận Tower (phường Tân Hưng), khiến tỷ lệ trống tăng nhẹ lên 13,7% và giá thuê giảm 0,5% so với quý trước, còn 33,2 USD/m2/tháng (tức 900.000 đồng/m2/tháng).
Sự phân hóa giữa các phân khúc cho thấy những tòa nhà cũ, không đạt chuẩn sẽ phải cạnh tranh mạnh về giá thuê và chất lượng dịch vụ, trong khi các dự án đạt chuẩn quốc tế tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.
Tiêu chuẩn mới của văn phòng TP.HCM
Song song với nhu cầu diện tích lớn, các doanh nghiệp FDI và công nghệ cũng đẩy mạnh xu hướng chuyển sang văn phòng xanh đạt chuẩn quốc tế.
Knight Frank cho biết khoảng 54% tổng lượng giao dịch trong quý III đến từ mục đích chuyển văn phòng sang các tòa nhà cao cấp hơn. Khoảng 80% giao dịch đã diễn ra tại các văn phòng hạng A, trong đó 44% đến từ các công ty di dời địa điểm và 36% đến từ các doanh nghiệp muốn mở rộng quy mô.
Đáng chú ý, hơn 80% khách thuê quốc tế yêu cầu tòa nhà mới đạt chứng chỉ xanh như LEED, LOTUS hoặc EDGE, phản ánh tiêu chuẩn ESG đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định thuê văn phòng.
Saigon Marina IFC là một trong các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh, thu hút mạnh mẽ sự quan tâm của khách thuê. Ảnh: Quỳnh Danh.
Theo ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, xu hướng này buộc các chủ đầu tư phải tái cấu trúc danh mục, ưu tiên các dự án có thiết kế linh hoạt, tiết kiệm năng lượng và môi trường làm việc bền vững.
Hiện tại, chỉ khoảng 35% nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt chứng chỉ xanh. Tuy nhiên dự báo từ CBRE cho thấy tỷ lệ này sẽ tăng lên gần 50% vào năm 2026 khi thị trường chào đón thêm các dự án mới chất lượng cao ở vùng lõi.
Nổi bật là các dự án mới như The Hallmark (phường An Khánh), IFC One Saigon (phường Sài Gòn), đặc biệt là The Kross (phường Sài Gòn) với 32.000 m2 sàn cho thuê mới được bổ sung, theo Knight Frank.
Ông Alex Crane nhận định nguồn cung đạt chuẩn quốc tế tăng nhanh sẽ tạo cơ hội nâng cấp văn phòng cho doanh nghiệp thuê. “Năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường có nhiều ưu đãi nhất trong nhiều năm qua, khi khách thuê có thể tiếp cận tòa nhà mới chất lượng cao với giá cạnh tranh”, ông nói.
Lam Như - Theo Znews
