Sự bùng nổ của thị trường Bất Động Sản Việt Nam
Sự bùng nổ bất động sản này được thúc đẩy bởi ba tiềm lực chính:
gia tăng nhu cầu trong nước và quyền chi tiêu;
tăng nhu cầu nước ngoài và đầu tư nước ngoài;
và các chính sách mới hỗ trợ đầu tư nước ngoài nói chung, cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng.
Nguồn lực trong nước
Sự gia tăng vô cùng mạnh mẽ cho nhu cầu trong nước đối với bất động sản trong năm 2007, là do sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế khoảng 8% mỗi năm và sự bùng nổ của thị trường chứng khoán, điều đó đã cho các nhà đầu tư nhiều hơn, đủ tiền mặt để chi tiêu (Hình 4). Sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và ổn định dẫn đến sự ra đời, phát triển và mở rộng của nhiều ngành công nghiệp, điều này tạo ra nhu cầu mới cho các nhà máy và các không gian văn phòng, cũng như nơi trú ẩn ở các thành phố lớn cho dòng chảy nhân công từ các khu vực kém phát triển của đất nước. Trong khi đó, sự bùng nổ của thị trường chứng khoán cũng làm phong phú cho nhiều hộ gia đình đã dẫn đến nhu cầu cải thiện môi trường sống của họ. Mặt khác, các nhà đầu tư khácđã cố gắng đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình bằng cách đầu tư vào thị trường bất động sản. Nhiều người trong số các nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng của việc bán lại bất động sản trong tương lai gần với giá cao hơn đáng kể hoặc cho thuê chúng trở lại với người nước ngoài với giá gấp hai lần hoặc thậm chí gấp ba lần giá của khách hàng trong nước sẽ phải trả. Do đó, nhà chung cư từ loại trung bình đến chất lượng cao đã trở thành thị trường nóng nhất, và chỉ xếp hạng thứ 2 sau thị trường chứng khoán mà vào thời điểm đó được coi là rất hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, sự gia tăng giá đáng kinh ngạc được cho là kết quả của sự đầu cơ đáng kể giữa các khách hàng địa phương và không bền vững trong thời gian dài.
Hình4: VN Index-July 2000 ~ February 2007
Source:CBRE (Vietnam)2007b.
Tuy nhiên vào đâu năm 2008, nhìn thấy một giảm sút mạnh của nền kinh tế, tiếp theo là một cuộc suy thoái nghiêm trọng trong thị trường chứng khoán. Tổn thất to lớn và rủi ro tăng vọt trên thị trường chứng khoán và các hình thức đầu tư dẫn đến một xu hướng mới: các nhà đầu tư hiện nay đã vẫn bơm tiền vào thị trường bất động sản vì nó vẫn giữ được sự bùng nổ và tiềm năng lớn trong chính nó. Thật vậy, thị trường bất động sản vẫn phát triển mạnh mẽ, mặc dù với tốc độ chậm hơn do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và tiền tệ.
Tuy nhiên, có một điều khác là nhiều nhà đầu tư hiện đang tìm kiếm các lợi ích dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn như trước đây.
Nguồn lực nước ngoài
Kể từ khi gia nhập gia nhập WTO vào cuối năm 2006, đầu tư nước ngoài trực tiếp hay gián tiếp, đã đổ mạnh vào Việt Nam. Thị trường bất động sản tích cực hưởng lợi rất nhiều từ hiện tượng này. Thị trường cho các văn phòng, khách sạn, chung cư được chào đón nồng nhiệt một dòng chảy rất lớn của cả vốn tài chính và con người. Như kết quả của một cơn lũ từ sự gia nhậpWTO, cục đầu tư nước ngoài của Việt Nam (FIA) ước tính khoảng 6 tỷ đô đã được giải ngân trong năm 2007, trong khi FDI một mình đạt hơn 14 tỷ đô từ tháng giêng đến tháng 5 năm 2008, 45% mà đã được đổ vào xây dựng văn phòng và căn hộ. FIA cũng báo cáo rằng trong chín tháng đầu năm 2008, cả nước đã thu hút được 57.200.000.000 FDI, tăng gấp năm lần so với cùng kỳ năm trước. Các nhà đầu tư rất quan tâm đầu tư trong ngành công nghiệp và xây dựng, đã đưa vào 32.300.000.000 $ (khoảng 57,48% của tổng số vốn) vào 484 dự án (AsiaPulse 2008). Nhà đầu tư Malaysia đã vượt qua các bậc thang để lên bảng xếp hạng nhất trong những nhà đầu tư vào Việt Nam.
Thị trường bán lẻ cũng phát triển rất tích cực. Các nhà bán lẻ nổi tiếng thế giới như Lotte (Hàn Quốc), Parkson (Malaysia) mở các trung tâm mua sắm ở Hà Nội, Hải Phòng và Thành phố Hồ Chí Minh.Trong khi những người khác như Central (Thái Lan), Carrefour (Pháp), Takashimiya (Nhật Bản) và Wal-Mart ( Mỹ) đã xem xét thị trường để tham gia trong một tương lai gần. Nhà đầu tư quan tâm để mua các dự án đã được cấp phép và đang được xây dựng, vìnóđược sẵn sàng cho họ, thay vì thuê đất và phát triển nó từ số không.
Lý do phổ biến cho đầu tư vào Việt Nam bao gồm tăng trưởng mạnh và bền vững về kinh tế, ổn định chính trị, môi trường kinh doanh ổn định, lao động giá rẻ, vật liệu rẻ và cải thiện môi trường pháp lý với chính sách thoải mái hơn của chính phủ để thúc đẩy dòng vốn.
Nhiều doanh nghiệp muốn mở nhà máy ở Việt Nam thay vì Trung Quốc, vì Việt Nam được báo cáo là có chi phí lao động thấp nhất trong khu vực, trong khi công nhân ở đây có kỹ năng cao hơn so với công nhân Trung Quốc. Ngoài ra, cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ đang diễn ra cũng là lý do kích thích đầu tư vào Việt Nam, kết quả làvốn bị rút khỏi thị trường Mỹ và chuyển hướng sang các thị trường mới nổi như Việt Nam mà ít phụ thuộc vào nền kinh tế Mỹ.
Luật pháp và những chính sách của Chính phủ
Chính phủ Việt Nam đã có những nỗ lực rất lớn để thu hút thêm nguồn vốn vào nước này. Việc Việt Nam gia nhập WTO ( 20 năm 2005 ) và hợp tác chiến lược với Mỹ .Nhật ,Hàn ,Sing Úc ,, cũng như thu hút trên 500 tỷ USD Đầu tư FDI vào Vn đã mở rộng cửa cho cả hai luồng ra cho hàng hoá và dòng vốn đầu tư, nhưng nếu không có chính sách thoải mái hơn nhiều và khuyến khích của chính phủ, các dòng chảy sẽ bị hạn chế. Các rào cản thương mại được loại bỏ và giảm, tiến trình xử lý được nhanh hơn và thủ tục visa đơn giản, các hiệp định song phương và đa phương về đầu tư, thương mại và vận động của vốn con người với Hoa Kỳ, một số nước châu Âu và Nam Mỹ và trong ASEAN đã đưa ra cơ hội tiếp cận vàđáng kể tăng cường hỗ trợ cho các công ty nước ngoài. Điều đáng chú ý, Việt Nam và Hoa Kỳ đạt được thỏa thuận tiếp cận thị trường song phương vào năm 2006, được xem như là một bước tiến lịch sử trong mối quan hệ giữa hai kẻ thù củ. Bên cạnh đó, chính phủ cũng nới lỏng các chính sách về sở hữu nước ngoài, làm cho nó có thể cho các ngân hàng 100% thuộc nước ngoài được mở ra ở Việt Nam, và HSBC đã là ngân hàng đầu tiên tại đây cùng một loạt các ngân hàng có vốn MỸ ,âU Nhật ,Hàn ,v.v
Kể từ lúc những cố gắngđầu tiên để tự do hóa thị trường bất động sản vào năm 2003, chính phủ Việt Nam đã khá nhanh chóng và linh hoạt trong việc cải thiện thị trường này hơn nữa. Luật đất đai được sửa đổi vào năm 2006 với những chính sách cởi mở hơn, tiếp theo là mộtluật giao dịch bất động sản mới có hiệu lực từ 1 tháng 1 năm 2007 hướng dẫn về hoạt động kinh doanh bất động sản. Đặc biệt Luật đất đai 2024 đã tiếp cận gần 80% vời các định chế quốc tế thị trường tự do tư bản . Chỉ cần trong 2025 -2026 , thị trường trở nên minh bạch hơn, chào đón hơn và ít gây nhầm lẫn cho cả người giao dịch trong nước và nước ngoài ắt sẽ tạo điều kiện cho giòng vốn toàn cầu đổ vào VN tầm 500 tỷ USD dài hạn ,cùng với các khoản vay ưu đãi 400 tỷ USd (2025-2035)
Hơn nữa, chủ trương nhất quán của Đảng và chính phủ khẳng định kéo dài thời gian của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại ( kể cả đất nông nghiệp ,đất lâm ...theo luật Đất đai 2024 .)cho người nước ngoài từ 50 năm đến 70 năm, và bên thuê có thể gia hạn hợp đồng mà không phải trả bất kỳ khoản phí thêm. Đây là điều kiện gần như vĩnh viễn, tạo cho Việt Nam một lợi thế cạnh tranh đáng kể so với các nước khác trong khu vực (thời gian tối đa của Thái Lan cho người nước ngoài thuê, hiện nay là 50 năm).
Sau giai đoạn đóng băng gần nhất 2011-2013, thì thời điểm hiện tại có thể xác nhận một cách chính thức rằng thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã và đang bước vào chu kỳ suy thoái tiếp theo trong giai đoạn từ cuối 2022 đến nay và dự kiến còn kéo dài trong 2024. Trái với nhiều nhận định lạc quan thái quá của một số phân tích, có thể nói đặc tính đàn hồi rất chậm của thị trường BĐS vẫn tiếp tục không hề sai. Đó là khi bước vào giai đoạn mất thanh khoản trên diện rộng thì sẽ không có nhịp bật lại mà theo đó sẽ phải là 2-3 năm suy thoái và chỉ còn những phân khúc có nhu cầu ở thật lớn và giá trị giao dịch nhỏ sẽ giữ được giá và thanh khoản, còn lại là sự im ắng và mất hút của lực cầu.
Với tính chu kỳ vốn có, đúng 8 năm kể từ 2014, bước ngoặt 2022 chính thức là minh chứng cho việc không thể xem thường dữ liệu quá khứ. Thị trường BĐS chính thức vỡ trận dưới tác động liên tiếp từ đại dịch COVID 19, sau đó là cuộc suy thoái lan rộng trên toàn cầu dưới nhiều tác nhân khác nhau, song song thị trường TPDN gặp khủng hoảng sau một thời gian phát triển quá nóng, để rồi sau đó là phần lớn các doanh nghiệp BĐS ngấm đòn, “bán mình” trả nợ trái phiếu còn nhà đầu tư cá nhân thì thiệt hại nặng với hàng trăm ngàn tỷ đồng vẫn đang chôn trong các sự vụ sai phạm hoặc không thì trái chủ mất khả năng thanh toán trong ngắn hạn.
Tuy đã có những điểm sáng (như bất động sản công nghiệp, căn hộ tầm trung tại khu vực phía Bắc, các dự án mới bắt đầu hoàn thiện pháp lý để tăng cung trên thị trường,…) nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều khó khăn và quan trọng là niềm tin của lực cầu trên thị trường lúc này vẫn đang rất yếu.
Theo số liệu từ Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và quản lý gia sản FIDT, thì trong 300 nhu cầu mua BĐS của khách hàng tại đây thì đến 90% là khách mua chỉ xuống tiền nếu bên bán giảm giá 20 – 30% so với định giá thị trường trước đó trong 2021, riêng đối với các phân khúc nhà phố thấp tầng, shophouse, đất nền thì có giảm đến 30% cũng bị bên mua từ chối. Và cũng theo số liệu tại FIDT, trong số 100 người có mua BĐS trong 2023 thì 80% giao dịch BĐS được thực hiện với giá trị dưới 5 tỷ và hầu hết là các nhu cầu ở thật, nhiều nhất là căn hộ và nhà đất trong các khu vực dân sinh đông đúc. Khảo sát của tập đoàn công nghệ bất động sản Property Guru, người trẻ từ 26-42 tuổi có nhu cầu tìm mua bất động sản nhiều nhất năm 2023 cũng đang chứng minh rõ cho xu hướng giao dịch trên thị trường.
Vậy thì nhà đầu tư cá nhân sẽ tìm thấy điểm đảo chiều ở đâu trong bức tranh còn xám màu của 2024. Trước tiên thị trường cần nhất đó là động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của lĩnh vực bất động sản. Và điều đó trong xuyên suốt 2023 được thể hiện rõ qua các điều chỉnh về hành lang pháp lý cho thị trường trái phiếu, về tháo gỡ pháp lý cho dự án BĐS cũng như khuyến khích phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Và đặc biệt là mặt bằng lãi suất điều hành đang ở mức thấp lịch sử và dự kiến duy trì dài hạn để bổ sung lực đẩy chung cho nền kinh tế.
Với định hướng đó, có vài gợi ý cho các nhà đầu tư cá nhân cân nhắc cho việc xem xét đầu tư trên thị trường BĐS thời gian tới. Đối với những người đang gặp áp lực lớn về dòng tiền và cần phải thanh lý bớt BĐS, nên cân nhắc bán BĐS đang có thanh khoản tốt nhất, ví dụ như căn hộ tầm trung (đơn giá từ 30-60tr/m2), tiếp đó là nhà đất tại các khu vực trung tâm. Vì đây là những phân khúc giữa được giá và còn hút được lực cầu lúc này và kỳ vọng sẽ phục hồi trước tiên khi thị trường có tín hiệu đảo chiều.
Thay vì bán BĐS có tính đầu cơ như đất nền, dự án thấp tầng vốn đang chịu mức giảm giá rất sâu, thì việc xử lý các BĐS có nhu cầu ở thật sẽ giảm thiệt hại cho nhà đầu tư. Ngược lại ở chiều mua, với môi trường lãi suất cho vay thấp và duy trì dài hạn, các cá nhân có đặc tính tài chính tốt (thu nhập ổn định, danh mục tài sản đa dạng và cân bằng thanh khoản, ít người phụ thuộc,…) rất nên xem xét đầu tư dài hạn ở những phân khúc có tính đầu cơ đang bị ép bán ở vùng giá thấp, như đất nền tại các tỉnh thành có tiềm năng tăng trưởng về hạ tầng và dân sinh.
Tất nhiên, đầu 2024 là thời điểm chưa nên giải ngân vội vì chắc chắn thị trường BĐS vẫn sẽ còn thấm đòn thêm ít nhất là 6 tháng nũa khi mà lợi nhuận của doanh nghiệp và lương thưởng của người lao động bị tác động nặng nề và chưa có kỳ vọng phục hồi sớm trong 2024. Trong khi đây chính là những dòng vốn tạo sức bật cho các phân khúc có tính đầu cơ.
Các quan điểm phân tích đang khá đồng thuận khi hướng về mốc quý 3/2024 cho những điểm đảo chiều đầu tiên trên thị trường BĐS cho nên bên mua có thể cân nhắc, xem xét và săn hàng ngộp từ đây đến hết quý 2/2024 mà chưa vội xuống tiền sớm khi mà quyền thương lượng đang thuộc về phía họ. Còn đối với các dự án thấp tầng thì chưa nên tham gia cho đến hết 2025. Vì trong bức tranh hồi phục của thị trường BĐS, đà tăng trưởng của kinh tế phải hỗ trợ song song và phản ánh qua lại. Các phân khúc thấp tầng hay shophouse, BĐS nghỉ dưỡng vốn dĩ sẽ cần kinh tế tăng trưởng mạnh trở lại để lực cầu và tiềm lực tài chính của tầng lớp trung lưu và chủ doanh nghiệp phải khơi thông thật sự nên độ trễ của phân khúc này sẽ là kéo dài nhất.
Ths. Ngô Thành Huấn – Giám đốc điều hành tại CTCP Tư vấn đầu tư và quản lý gia sản FIDT
