Thị trường bất động sản sẽ ra sao khi Luật Đất đai sửa đổi chưa thông qua?

22 Trần Quốc Toản, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Tp.HCM
Tiêu điểm
SK & Đời Sống: Mô hình kinh doanh mới giúp cửa hàng ăn uống vượt qua thời suy thoái SK & Đời Sống: Chuyên gia khởi nghiệp cũng tuyên bố đóng cửa quán cà phê nổi tiếng Tiền Tệ : Chủ tịch Dragon Capital nêu hai lý do nhóm quỹ quy mô 500 tỷ USD chưa giải ngân vào Việt Nam CN & MT: Từ chỗ là hình mẫu cho cả thế giới học tập, quốc gia châu Âu này bỗng quay ngoắt thái độ với ô tô điện - “EV không giải quyết được vấn đề của chúng ta” Tin tức: Vượt Singapore trở thành nền kinh tế thứ 3 Đông Nam Á, Việt Nam được nhiều DN ngoại quốc chọn làm "căn cứ điểm" chiến lược Tin tức: Nhà hàng, quán ăn vắng khách, nhiều người lao đao Tin tức: Vị thế FDI tại Việt Nam sau 35 năm mở cửa CN & MT: Tên lửa Starship lại phóng vào không gian: Chinh phục Sao Hỏa không còn xa Chứng khoán: Nỗi buồn chưa từng có của thị trường chứng khoán Việt Nam: Con số kỷ lục trong hơn 24 năm hoạt động CN & MT: Vì sao các hãng dầu khí giảm tham vọng về năng lượng xanh? CN & MT: Nearly half of US jobs could be at risk of computerisation within 20 years VH & TG: Thách thức từ kỷ nguyên già hóa và suy giảm của dân số toàn cầu VH & TG: 16 bức ảnh chứng minh Hàn Quốc đang sống ở năm 2050 BĐS: Sức sống mới ở khu Tây TP.HCM BĐS: Hàng nghìn tỷ đồng tồn kho của loạt "ông lớn" bất động sản: Doanh nghiệp nào "ôm" nhiều nhất? Tin tức: Khu vực giữ vai trò chiến lược trong bức tranh quy hoạch đô thị của TP. HCM: Tương lai sẽ là "Silicon Valley" của Việt Nam SK & Đời Sống: 60 tuổi là thời điểm quyết định tuổi thọ: Nếu không có 6 biểu hiện này khi ăn sáng thì bạn sẽ sống lâu BĐS: VÒNG ĐỜI CỦA BĐS ĐẦU CƠ MÀ BẠN PHẢI BIẾT ĐỂ TRÁNH ĐU ĐỈNH VH & TG: Kết nối với mạng đường sắt Trung Quốc: Nam quốc sơn hà Nam đế cư BĐS: Chiến lược đầu tư shophouse khối đế chung cư CN & MT: Hàng loạt nhà máy đóng cửa hoặc phá sản, ngành lọc hóa dầu đang trong 'mùa đông khắc nghiệt' Tin tức: Mở rộng cao tốc lên 8 làn sẽ góp phần giải quyết kẹt tại cửa ngõ phía Tây Nam TP.HCM CN & MT: Lời cầu nguyện của rừng 2023 Tiền Tệ : Liên tục phát hành trái phiếu khủng: Nhu cầu vốn của các ngân hàng có thật sự lớn đến thế? BĐS: Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản năm 2025 CN & MT: AI, Robotics, and the Future of Jobs VH & TG: Thế giới viễn tưởng của Donald Trump CN & MT: ĐBSCL có thể khai thác hơn 100.000 MW điện gió và điện mặt trời CN & MT: ĐỊA CHÍNH TRỊ CỦA QUÁ TRÌNH CHUYỂN ĐỔI NĂNG LƯỢNG: CƠ HỘI CHO PHÍA NAM TOÀN CẦU SK & Đời Sống: Mở quán cà phê: Cuộc chiến khó lường BĐS: Doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn CN & MT: Công trình 200 năm có thể giải cứu “hạn mặn” ở ĐBSCL vừa xác lập kỷ lục chưa từng có ở Việt Nam BĐS: “Thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp 'ngược', từ năm 2021 đến nay, nhà ở giá dưới 3 tỷ tại TP.HCM hoàn toàn vắng mặt” Tin tức: Bắt đầu hạn chế xe máy Tiền Tệ : Các ngân hàng trên sàn có hơn 253.000 tỷ đồng nợ xấu: Những cái tên nào đang đứng đầu bảng? VH & TG: Cái giá của Tự Do CN & MT: Siêu máy tính khổng lồ của Elon Musk: Được cấp 150MW điện, sẵn sàng vận hành đồng loạt 100.000 GPU CN & MT: Physical activity linked to extra 11 years of life Tiền Tệ : Áp lực nợ xấu ngân hàng tiếp tục tăng Tin tức: Tập vẫn sẽ theo đuổi “Trung Hoa Mộng” bất chấp sự trở lại của Donald Trump Tin tức: Trump 2.0: Một thế giới khó đoán định? BĐS: "Phố Nhật Bản" giữa lòng TPHCM trước thời điểm cải tạo Thư Giản: Mùa hạ tháng 8 2020 có DỰ BÁO 30 NĂM BẢN LỀ THẾ KỶ 21 (2020-2050) Thư Giản: Có tài sản bao nhiêu thì lọt top 1% và 10% giàu nhất Việt Nam? Thư Giản: ‘Ngôi nhà’ 2 tầng núp hẻm, giàu năng lượng tích cực giữa lòng Quận 1 BĐS: SO SÁNH TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN 2015-2022. 10 ông lớn địa ốc tồn kho hơn 40 nghìn tỷ 62015 30.6.2015 BĐS: Loạt doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trở lại BĐS: TS. Cấn Văn Lực: “Ai làm bất động sản ở phân khúc nhà phố thương mại thì cần phải quan sát để cơ cấu lại” BĐS: 1 tỷ USD vốn FDI vào nhà đất: Trung Quốc, Nhật Bản, Malaysia... dẫn đầu làn sóng M&A : Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới SK & Đời Sống: "Phụ tùng thay thế" cho con người Tin tức: What just happened? It was the economy, stupid VH & TG: Các dấu hiệu cho thấy chúng ta đang chứng kiến trận chiến cuối cùng trong 100 năm đồng tồn của hai hệ tư tưởng 9-2021 Tiền Tệ : Bàn về các kịch bản tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2030 Tiền Tệ : Kinh tế tuần hoàn đã trở thành lợi thế cạnh tranh mới VH & TG: “Giấc mơ Mỹ” đáng giá bao nhiêu? Tin tức: Thế chiến thứ III đã bắt đầu? SK & Đời Sống: Già hóa dân số, mỗi người có 10 năm sống với bệnh tật Thư Giản: Nhớ mưa Sài Gòn... Tiền Tệ : Lượng tiền ngân hàng cho vay vượt huy động Thư Giản: Viết cho ngày doanh nhân 13/10 SK & Đời Sống: Nền kinh tế cho người già Thư Giản: Mùa nước tràn đồng Thư Giản: BÍ QUYẾT SỐNG NHẸ NHÀNG  Chứng khoán: La Nina hoạt động mạnh từ tháng 8, mưa nhiều chưa từng có, cổ phiếu ngành điện ra sao? Thư Giản: 5 câu chuyện Đại chiến lược của Thế giới 2020-2035. Chứng khoán: Thời hoàng kim của chứng khoán Việt Nam 2007 Chứng khoán: “Đỉnh và đáy” cũng như “đêm với ngày”: Nhà đầu tư lão làng Charlie Munger tiết lộ triết lý đầu tư chưa khi nào lỗi thời để gặt hái thành công Chứng khoán: Thị trường chứng khoán Mỹ chìm trong sắc đỏ trong ngày Thứ hai đầu tuần Tin tức: CÁI GIÁ CỦA CHIẾN TRANH 2024 2025 CN & MT: "Báo động đỏ" về khí hậu VH & TG: Nghiên cứu 75 năm của ĐH Harvard: Đây là KIỂU NGƯỜI hạnh phúc nhất, không liên quan gì đến giàu sang, danh vọng! BĐS: Lộ lý do bất ngờ khiến gần đây Long An liên tục thu hút loạt ông lớn Vingroup, Ecopark, BIM Group, Eurowindow… đổ bộ làm dự án “khủng” Tin tức: Phố nhậu xập xình nhất TPHCM ế vêu, chủ quán ngồi chờ… dẹp tiệm Tin tức:  2050 Nhân loại đang ở ngã ba đường BĐS: Thời điểm vàng cho bất động sản hậu khủng hoảng BĐS: Loạt mặt bằng trên đất vàng TP.HCM ế khách thuê suốt 2-3 năm Tin tức: 20 rủi ro toàn cầu lớn nhất năm 2024, suy thoái kinh tế và thời tiết cực đoan nằm top đầu VH & TG: Câu chuyện Chúa Giê Su ‘sang Phương Đông tu tập’ được kể lại ra sao? SK & Đời Sống: Giáo sư từng đoạt giải Nobel suốt đời tuân theo 6 điều, bảo sao sống thọ 101 tuổi: Tập thể dục hay uống nước cũng gác lại sau CN & MT: Dự báo của Yuval Noal Harari về những biến đổi chính trị - xã hội trong thời đại số và những giải pháp cho xã hội tương lai Thư Giản: Tương lai cần một sự nâng cấp CN & MT: Làm cây thông đứng giữa trời mà… lo Tin tức: 9 vấn đề định hình nền kinh tế lớn nhất thế giới vào năm 2024: Từ lạm phát, tăng trưởng GDP đến TikTok, ChatGPT BĐS: Hơn 270.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản nhà ở: Đại gia nào giữ nhiều nhất? CN & MT: Năng lượng và biến đổi khí hậu BĐS: Doanh nghiệp trả mặt bằng hàng loạt BĐS: Mặt bằng 'bình dân' ở TP.HCM: Giảm giá phân nửa, giảm tiền cọc vẫn bỏ trống BĐS: Sóng 'tháo chạy' khỏi mặt bằng tiền tỷ khu vực trung tâm giờ ra sao? CN & MT: Trí tuệ nhân tạo đang thay đổi ngành bán lẻ BĐS: Bất động sản đã qua vùng đáy nhưng vì sao phục hồi chậm? qua 2024 có phục hồi ? Tin tức: Trung Quốc chấm dứt 30 năm phát triển mạnh, hết thời làm mưa làm gió trên thế giới? CN & MT: Châu Âu: Thế thượng phong của ô tô điện - bao lâu nữa? CN & MT: Ai là tác nhân chính gây biến đổi khí hậu? Tin tức: Hệ lụy gì từ cuộc chiến mới ở Trung Đông? BĐS: Dấu ấn bất động sản quý 3: Những "đốm sáng" trong khó khăn CN & MT: Kỷ nguyên bùng nổ AI: Linh hồn của thời kỳ Siliconomy Tin tức: Khủng hoảng tại WTO và cảnh báo về sự phân mảnh của kinh tế toàn cầu Tin tức: Dự báo rủi ro lạm phát dai dẳng ở Mỹ Tin tức: Thế giới bắt đầu thời kỳ cấu trúc lại trật tư thế giới The World Begins to Reorder Itself Tin tức: IMF: Triển vọng kinh tế thế giới mấy năm tới chỉ ở “hạng xoàng” BĐS: Chuyên gia nêu rõ khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay BĐS: Sau nhà mặt phố đến lượt mặt bằng khối đế chung cư ế ẩm BĐS: “Bỏ hàng chục tỷ, nhặt bạc lẻ”, shophouse khiến nhà đầu tư thất vọng CN & MT: Nếu Trái đất nóng hơn 2,5 độ so với thời tiền công nghiệp, ĐBSCL sẽ gặp nguy cơ Tiền Tệ : Dự báo lạm phát đầu năm 2024 có thể lên tới 4,6% - 4,7%? CN & MT: Diễn biến đáng lo ở Nam Cực Tin tức: Thế giới đối mặt cùng lúc 5 căn nguyên của thảm họa và nguy cơ Thế chiến III
Bài viết
Thị trường bất động sản sẽ ra sao khi Luật Đất đai sửa đổi chưa thông qua?

    Lời bình : 5.12.2023  nhìn lại quá trình 30 năm pháp lý thị trường bất động sản .

    Thị trường bất động sản của Việt Nam:

    Nó có thể chèo lái qua các thủ phủ mê cung?

    S.N. Jehan, Thanh Nga LƯƠNG

    Đại học Ritsumeikan Châu Á Thái Bình Dương

      Tổng quan

    Bài viết này cung cấp một cái nhìn bao quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam và chỉ ra những vấn đề bất cập hiện tại, tiếp theo là các giải pháp để giải quyết cho những vấn đề đó.Thị trường bất động sản của Việt Nam là một thị trường non trẻ, nhưng lại trên đà phát triển quá nhanh, nên nó phải đối mặt với những vấn đề cơ bản của một thị trường mới như các khuôn khổ pháp lý không hiệu quả, thiếu minh bạch và chuyên nghiệp, và thiếu các nguồn tài chính. Các giải pháp chính sách tiềm năng để xử lý những vấn đề này bao gồm các hành động của chính phủ để cải thiện điều kiện thị trường và thu hút vốn nước ngoài vào thị trường. Chúng tôi cũng đề nghị khuyến khích các liên minh chiến lược giữa các công ty trong và ngoài nước bất động sản (giải pháp ngắn hạn) và chứng khoán hóa bất động sản (giải pháp dài hạn).

    Từ khóa: mê cung, thị trường bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản, REITs, Việt Nam.

     

    Giới thiệu

    Thị trường bất động sản non trẻ nhưng đang trên đà phát triển của Việt Nam, đã trải qua một sự bùng nổ trong năm 2007 và nửa đầu năm 2008. Điều này trùng hợp với việc Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới. Cung và cầu trong bốn loại bất động sản làchung cư, văn phòng cho thuê, khách sạn và nhà bán lẻ có mức tăng trưởng mạnh mẽ, với giá cả hầu như tăng vọt đến  ngưỡng200% trước năm 2007 (CBRE 2008). Các nguyên nhân chính của sự bùng nổ bao gồm dân số trẻ và người giàu, dòng vốn lớn từ nước ngoài, và các chính sách hỗ trợ từ chính phủ. Tuy nhiên, suy thoái kinh tế gần đây, lạm phát cao và chính sách thắt chặt tiền tệ đã làm chậm lại thị trường này; do đó giá cả đã giảm đáng kể, trong khi tăng trưởng trong cung, cầu và đầu tư đã gần như dừng lại. Vấn đề cơ bản của một thị trường non trẻ đã bắt đầu bộc phát, trong đó để nó đi xuyên qua các thủ phủ mê cung là vấn đề nghiêm trọng nhất. Thật vậy, thị trường bị phụ thuộc vào rất ít các kênh huy động vốn, chủ yếu là các ngân hàng thương mại, được cung cấp tài chính rất hạn chế trong điều kiện hiện nay. Bài viết này nhằm cung cấp cho độc giả một cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản của Việt Nam, chỉ ra những vấn đề chính trên thị trường hiện nay đang phải đối mặt, và đề xuất các giải pháp ngắn hạn và dài hạn cho những vấn đề đặc biệt tập trung vào những thủ phủ mê cung mà nó cần vượt qua.

     

     

    Quá trình Tiến Hóa của thị trường Bất Động Sản Việt Nam

     1/ thời kỳ kinh tế phụ thuộc nhiều vào các hoạt động nông nghiệp; hầu hết đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp

    Lịch sử của thị trường bất động sản của Việt Nam có thời gian không bao lâu. Kể từ lúc bắt đầu và đến bây giờ, Việt Nam đã duy trì một nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào các hoạt động nông nghiệp; hầu hết đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Trong thời kỳ phong kiến, ngành công nghiệp chủ yếu tồn tại dưới hình thức thuê theo hợp đồng từ các địa chủđể nông dân làm thuê và đổi lấy tiền mặt hoặc các sản phẩm nông nghiệp. Tuy nhiên, hình thức này dần dần được loại bỏ sau khi Việt Nam giành độc lập từ Pháp vào năm 1945, khi đất đã được lấy lại và được quản lý bởi chính phủ Việt Nam. Cho đến khi các cải cách kinh tế năm 1986 (chương trình Đỗi Mới), các chính sách của chính phủ tập trung vào các hoạt động nông nghiệp tập thể và do đó hơn 90 phần trăm đất thuộc về các hợp tác xã nông nghiệp, lại không có chỗ chính thức nào cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên vào giai đoạn 1986-1992, đã có một số nỗ lực đầu tiên để chuyển giao các quyền và lợi ích của đất cho các hộ gia đình nông nghiệp để thúc đẩy nông nghiệp.

    2/ 10 năm chuyễn đổi (1993 đến 2003)

    Những năm đầu tiên của kế hoạch mười năm tiếp theo (1993 đến 2003) đã cho thấy một cú nhảy lớn từ tập trung phân cấp về quyền sở hữu, cùng với sự phân cấp của cả hai hoạt động nông nghiệp và công nghiệp. Những người chủ đất được đưa ra năm quyền cơ bản để trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản, với giá quy định của Chính phủ (1993 Luật Bất động sản). Trong thời gian đó, hệ thống 2 giá đã tồn tại: giá thị trường và giá do chính phủ quy định, mà giá chính phủ chỉ khoảng 20-40 phần trăm so với giá thị trường. Giá đất phi nông nghiệp tăng vọt từ 50 đến 100 lần so với giá gốc trong thời hạn mười năm. Cơ chế cho phép- hỏi là đặc trưng nổi trội của hệ thống tài chính bất động sản trong giai đoạn này; do đó tạo ra tiền đề cho tham nhũng và hối lộ trong quản lý đất đai nhà ở, đầu cơ trong việc sử dụng và tiết kiệm thông qua quyền sở hữu bất động sản là những chuyện luôn xảy ra và rất bình thường.

    Một điểm mới trong cải cách ruộng đất đã đạt được trong năm 2003, khi Nghị định 26-NQ / TW đã được thông qua trong phiên họp thứ 9 Quốc hội khoá 11, các luật bất động sản mới được ban hành trong cùng một năm.

    Nghị định này đã chỉ ra rằng đất không chỉ là một tài nguyên quý giá của quốc gia và nguyên liệu sản xuất đặc biệt, mà còn nội lực của đất nước và là vốn chủ chốt.

     Theo Nghị định, định giá bất động sản được chuyển từ cơ chế 2 giá theo cơ chế một giá, giá thị trường được đưa vào sử dụng. Cáccơ chế hỏi và xin  đã được gỡ bỏ.Và như một kết quả tốt, tham nhũng và hối lộ giảm đáng kể; đầu cơ đất và tiết kiệm trong các hình thức sở hữu bất động sản cũng giảm.

     

    3/Xu hướng gần đây của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam sau WTO  1/ 2007

    Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào ngày 07 tháng 11 năm 2006.Và vào tháng 01 năm 2007, bắt đầu thực hiện các cam kết gia nhập WTO để dần dần làm giảm hoặc loại bỏ các rào cản thuế quan và phi thuế quan đối với hàng hóa và dịch vụ nước ngoài,đồng thời cải thiện quy chế pháp luật và các thiết lập thể chế cho hoạt động kinh doanh, v.v… Việt Nam đã có những nỗ lực đáng kể để mở cửa thị trường cho các công ty nước ngoài và các nhà đầu tư, bao gồm cả việc nới lỏng giới hạn sở hữu nước ngoài trên nhiều lĩnh vực, và mở đường cho dòng chảy lớn của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam . Theo Số liệu của Bộ Tài chính, dòng vốn FDI trong năm 2007 là khoảng 21 tỷ $, gấp đôi con số của năm 2006 (khoảng 10,5 tỉ $ US).

    Năm 2007 là năm của ​​sự bùng nổ cơn sốt bất động sản ở Việt Nam, khi tăng trưởng kinh tế cao và sự bùng nổ của thị trường chứng khoán cũng như sự gia tăng đáng kể trong đầu tư nước ngoài tạo ra nhu cầu rất mạnh mẽ đối với  bật động sản (xem ví dụ : Hình 1 về cung cấp nhà ở tại Hà Nội). Thị trường căn hộ dân cư đã phát triển đáng kể kể từ đầu năm 2007.

    Tại một thời điểm năm ngoái, các nhà đầu tư đã xếp hàng qua đêm để mua các căn hộ chung cư, với giá của các dự án có chất lượng tốt với giá 3500 đô cho mỗi mét vuông, cùng một mức giá của căn hộ loại A so với các dự án chung cư trung bình ở Bangkok; giá tăng gấp đôi trong 12 tháng và gần gấp ba lần trong một số trường hợp sau 18 tháng (GlobalPropertyGuiden.d.).

    Hà Nội là thủ đô về chính trị, và thành phố Hồ Chí Minh là thủ đô về kinh tế của Việt Nam, báo cáo giá thuê văn phòng cao kỷ lục (tăng nhu cầu được thể hiện trong hình 2).

    Hình 1: Cung cấp nhà và nhu cầu thực tế tại Hà Nội


    Source:CBRE (Vietnam)2007b.

    Theo nghiên cứu của CB Richard Ellis, giá thuê văn phòng loại A năm ngoái ở thành phố Hồ Chí Minh tăng 97% với 63 đô la cho 1 mét vuông, trong khi tỷ lệ trung bình tăng 29% với 49 đô cho 1 mét vuông, rất gần các con số đối với trung tâm thành phố Manhattan (53 đô cho 1 mét vuông) và hơn gấp đôi Bangkok (24 đô cho 1 mét vuông). Với điều này, Hồ Chí Minh đã trở thành 23 thành phố đắt đỏ nhất thế giới, xếp hạng số một trên toàn thế giới trong việc phát triển thị trường bất động sản trong năm 2007, với một tốc độ đáng kinh ngạc là 94%. Mức giátrung bình để thuê văn phòng loại A tại Hà Nội cũng đạt 36 đô cho 1 mét vuông trong quý 2 năm 2007, với công suất trung bình của 97%. Thị trường bất động sản ở đây đã trở nên rất có triển vọng, vì Hà Nội mở rộng đến bốn lần kích thước ban đầu của nó, nâng cao năng lực cho đầu tư trong khu vực.

     

    Hình 2: Số liệu của Văn phòng chính phủ vào thời điểm năm 2007


    Source:CBRE (Vietnam)2007.

     

    Thị trường khách sạn cũng bùng nổ (hình 3). Nhờ sự gia tăng liên tục số lượng du khách đến Việt Nam trong những năm gần đây, nhu cầu về phòng khách sạn tăng nhanh hơn so với nguồn cung, do đó công suất đặt phòng vẫn ở mức gần 100%.

    Hình 3: Nguồn cung tương lai đối với khách sạn 4-5 sao tại Hà Nội và TP-HCM


    Source:CBRE (Vietnam)2007a.

     

     

     

     

    Việc lùi thông qua Luật Đất đai sửa  được giới chuyên gia nhận định là phù hợp với bối cảnh hiện tại. Bởi đây là bộ luật quan trọng, cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng và thống nhất trong nhiều quy định.

    Thị trường bất động sản sẽ ra sao khi Luật Đất đai sửa đổi chưa thông qua? - Ảnh 1.

    Trước đó, không ít chuyên gia và nhà đầu tư kỳ vọng vào việc thông qua dự án sửa đổi Luật Đất đai sẽ góp phần khơi thông tắc nghẽn trên thị trường địa ốc. Như thời điểm khủng hoảng của bất động sản giai đoạn 2011-2013, khi Luật Đất đai 2013 ra đời, thị trường cũng dần có tín hiệu hồi phục và bắt đầu đi qua vùng trũng.

    Ở thời điểm hiện tại, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội thừa nhận, nhiều dự án cũng đang trong trạng thái chờ đợi các Luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở... được Quốc hội thông qua để từ đó có cơ sở để được phê duyệt, triển khai dự án.

    Vị này nhấn mạnh, yếu tố đầu tiên liên quan sự hồi phục của thị trường là việc sửa đổi luật, mà điển hình nhất là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… Nếu việc này được làm quyết liệt và được thông qua như dự kiến cũng như có văn bản hướng dẫn sau đó thì có thể vào thời điểm quý IV/2023, thị trường sẽ có chuyển biến.

    Tuy nhiên, mới đây, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thống nhất và Quốc hội đồng tình thông qua Luật Đất đai sửa đổi vào kỳ họp giữa năm 2024. Như vậy, Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua tại kỳ họp 6 lần này.

    Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản, đây là luật đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư, đây là luật được mong chờ nhất để làm nền tảng hoạch định chiến lược và thực hiện đầu tư trong giai đoạn mới.

    Các chủ đầu tư đang gặp bế tắc về pháp lý chưa được tháo gỡ thời gian qua cũng đang mong chờ luật ra đời để tìm hướng xử lý. Các nhà đầu tư đang nắm trong tay quỹ đất lớn thu gom trước đây, đang tồn đọng rất lớn nguồn vốn trong đó cũng mong chờ luật này ra đời để thực hiện các thủ tục pháp lý cơ bản để M&A hoặc triển khai thực hiện nếu có thể nhằm khơi thông thế bế tắc về dòng tiền.

    Khi dự thảo Luật Đất đai chưa được thông qua, cả thị trường dừng lại và chờ đợi, chậm thì hao tổn nhiều. Tuy nhiên theo ông Lập, việc lùi thông qua dự thảo Luật đất đai là hợp lý trong bối cảnh hiện tại nhằm đảm bảo chất lượng. Bởi, nếu thông qua sớm khi nhiều quy định chưa thống nhất và trái chiều sẽ để lại di chứng nghiêm trọng hơn. “Rút kinh nghiệm Luật trước, nhiều nội dung đã phải sửa đổi, bổ sung. Trước đó, các quy định ban hành chưa rõ khiến một số nơi hiểu sai, vận dụng sai dẫn tới cán bộ và cả doanh nghiệp phải rơi vào cảnh khốn đốn”, ông Lập nói.

    Vị này cũng cho rằng, trong dự thảo Luật đất đai, một số vấn đề như áp giá cho dự án, bồi thường theo giá thị trường, cách hiểu của người dân, doanh nghiệp và nhà nước sẽ vênh nhau lớn. Giải bài toán này theo cách nào vẫn là câu hỏi lớn? Các dự án hạ tầng đang được triển khai rầm rộ khắp nơi và sắp đến sẽ còn phải làm nhiều nữa sẽ như thế nào khi nguồn vốn cho dự án sẽ đội lên kinh khủng từ chi phí mặt bằng? Thế nên ông Lập tán thành việc cần xem xét kỹ lưỡng hơn nội dung trong quy định dự thảo Luật Đất đai.

    Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, việc chưa thông qua Luật Đất đai có thể khiến thị trường tiếp tục gặp khó khăn. Theo ông Quê, sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường đến từ thủ tục đầu tư phức tạp và các luật chồng chéo. Việc này làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, sự luân chuyển và hấp thụ vốn. Tất yếu điều này tác động tâm lý của nhà đầu tư.

    Triệu Vương - Nhịp sống thị trường

    THỐNG KÊ TRUY CẬP
    • Đang online 1
    • Truy cập tuần 94
    • Truy cập tháng 13854
    • Tổng truy cập 159277