Ông Đào Minh Trung, nhân viên một công ty tại Công viên phần mềm Quang Trung, kể ông đã tìm hiểu cả trăm thông tin bán căn hộ lẻ và cỡ 10 dự án nhà ở tại khu vực quận Tân Bình, quận 12 và huyện Hóc Môn trước khi quyết định đặt cọc mua căn hộ.
Sau 10 năm dành dụm, vợ chồng ông Trung tiết kiệm được gần 1,5 tỉ đồng nhưng giá nhà ngày một tăng cao nên họ vẫn phải ở nhà thuê. Từ đầu năm 2023 đến nay, vợ chồng ông Trung bắt đầu để ý đến các tin rao bán căn hộ chung cư và các dự án mở bán mới. Mặc dù thị trường đang đóng băng, lượng người bán nhiều hơn người mua nhưng giá căn hộ chung cư vẫn khá cao.
Qua nhiều tháng tìm hiểu thông tin, xem nhà mẫu và đi thực địa, ông Trung chọn được căn hộ tại một dự án đang xây dựng. Căn hộ có diện tích 52m2 giá 2,8 tỉ đồng, chủ đầu tư chiết khấu 10% giá bán, trừ thẳng vào tiền đóng đợt đầu tiên.
Nhà ế nhưng không dễ mua
Ông Trung cho hay dự án đã xong thủ tục pháp lý, giá mềm hơn so với các dự án cùng khu vực, chủ đầu tư đang xây dựng phần thân, tiến độ giao nhà hợp lý, lãi suất ngân hàng 7,3%/năm trong vòng 2 năm đầu, từ năm thứ 3 trở đi, lãi suất thả nổi. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn đưa ra nhiều phương án khuyến mãi cho khách hàng lựa chọn.
Nhờ có tiền tích lũy, ông Trung chỉ vay thêm 50% giá trị nhà với thời gian vay 20 năm, mỗi tháng trả khoảng 15 triệu đồng tiền gốc lẫn lãi.
"Tôi lo nếu kinh tế tiếp tục khó khăn thì thu nhập của hai vợ chồng sẽ giảm, gia đình tôi phải cắt giảm các khoản chi tiêu mới đủ tiền trả ngân hàng. Trong khi các con đang tuổi ăn tuổi học, chi phí sinh hoạt ngày càng nhiều hơn mà phải cắt giảm chi tiêu thì sẽ rất khó khăn", ông Trung chia sẻ.
Mua nhà đang xây dựng đối diện với nhiều rủi ro. Ảnh: QUANG ĐỊNH
Ông Thịnh, một nhân viên làm xuất nhập khẩu ở Tân Bình, lại không suôn sẻ khi tìm mua nhà giữa lúc giá rẻ và lãi suất thấp. Vợ chồng ông Thịnh đã tìm hiểu căn hộ có giá gần 3 tỉ đồng ở TP Thủ Đức, họ định vay khoảng 70% tiền mua nhà và trả dần trong 20 năm.
Tuy nhiên, sau khi thẩm tra khoản thu nhập 30 triệu đồng/tháng của hai vợ chồng, ngân hàng từ chối cho vay vì thu nhập không ổn định và có dư nợ thẻ tín dụng. Không chỉ một mà đến ba ngân hàng từ chối phương án tài chính của ông Thịnh, giấc mơ mua nhà của họ đành xếp lại.
Ngân hàng đang dư tiền, tìm mối cho vay nhưng việc từ chối hồ sơ vay của khách hàng như ông Thịnh không phải là ngoại lệ. Tháng 11 vừa qua, khoảng 50% khách hàng tìm hiểu một dự án nhà ở tại quận Bình Tân không thể đặt cọc mua nhà vì hồ sơ vay bị ngân hàng "đánh rớt". Nguyên nhân là thu nhập của khách hàng thấp, không ổn định nên ngân hàng không cho vay.
Một số khách hàng mua đầu tư đã đặt tiền giữ chỗ của dự án này cũng phải bỏ cuộc vì đang có dư nợ lớn hoặc chưa trả hết nợ nên ngân hàng không cho vay thêm. Ông Nguyễn Hoàn, một môi giới bất động sản ở Bình Tân, cho hay 70% khách hàng tìm hiểu mua nhà để ở do ông tư vấn trong 2 tháng qua có nhu cầu vay ngân hàng để trả tiền mua nhà, mức vay từ 50 - 80% giá trị tài sản định mua.
"Họ cần nhà ở, nhưng tiền tích lũy và thu nhập hiện nay quá thấp nên phần lớn không đáp ứng điều kiện cho vay của các ngân hàng", ông Hoàn nhận định.
Nhiều rủi ro
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn Nam Phát, đánh giá thị trường nhà ở sau 2 năm đóng băng đã "đảo chiều", người mua nhà đang chiếm ưu thế trên bàn đàm phán vì bên bán đang rất cần khách để quay vòng vốn. Phần lớn các chủ dự án rất chịu khó chiều lòng khách, giá rao bán mềm hơn so với trước đây, còn thêm các khoản chiết khấu, khuyến mãi... để hút sự quan tâm của người mua.
Nhà hoàn thiện bán lại cũng giảm giá từ 10-20% so với năm 2020. "Thời điểm này, người bán sẵn sàng lắng nghe người mua mặc cả và có thể có giá bán tốt nếu bên mua thiện chí. Nếu chịu khó tìm kiếm, người mua có thể tìm được nhà có giá giảm sâu hơn", ông Nam nói.
Theo ông Nam, mua nhà ở vào thời điểm này, người mua được hưởng thời gian thanh toán dài và số tiền phải đóng cho mỗi đợt ít hơn. Người mua dễ tìm được nhà đã xây hoàn thiện, mua xong ở được ngay, tránh được nhiều rủi ro khi dự án bị "đứng" giữa chừng. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều dự án bị vướng pháp lý, đang bị thế chấp ngân hàng hoặc xây dựng sai phép… nên người mua cần tìm hiểu rành rẽ trước khi quyết định "xuống tiền".
Bên cạnh đó, giá nhà ở vẫn rất cao so với thu nhập của người dân và lãi suất cho vay không ổn định trong dài hạn (lãi suất mức thấp chỉ giữ trong 1-2 năm đầu, sau đó sẽ thả nổi theo thị trường, người vay có thể chịu lãi suất cao trở lại bất cứ lúc nào) cũng là điều làm người mua cân nhắc.
Chuyên gia bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên cho rằng cuối năm 2023 là thời điểm thuận lợi cho người mua nhà. Người mua có nhiều cơ hội thương lượng giá bán với chủ đầu tư hoặc người bán nhà. Mặt bằng chung giá nhà để ở hiện bằng giá nhà năm 2020, một số nơi có giá bằng năm 2019 và thị trường nhà ở vẫn đang trên đà giảm giá.
Các chương trình khuyến mãi, chiết khấu, hỗ trợ lộ trình thanh toán… ngày càng nhiều, chứng tỏ người bán đang muốn xả hàng nhanh. Lãi suất vay mua nhà đã hạ nhiệt bằng lãi suất giai đoạn 2017-2020. Đương nhiên ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ vay kỹ hơn để tăng hệ số phòng ngừa rủi ro.
Tuy nhiên, ông Kiên khuyên người mua cần cân nhắc nhiều vấn đề bên cạnh những thuận lợi mà người bán đưa ra để "câu khách". Với dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư và pháp lý dự án. Đây là thời điểm rất nhạy cảm, nếu sức khỏe tài chính của chủ đầu tư không tốt, dự án có thể dừng bất cứ lúc nào khiến người mua mất vốn.
Với trường hợp mua nhà có sẵn thì tìm hiểu giá bán từ nhiều nguồn, có khi mua chậm một chút có thể thương lượng giảm giá được một đến vài trăm triệu đồng. Nếu người mua phải vay tiền ngân hàng thì cần chuẩn bị hồ sơ gửi ngân hàng trước, tránh trường hợp đặt cọc xong rồi mới biết mình không đủ điều kiện vay hoặc số tiền ngân hàng cho vay thấp hơn mong muốn. Người vay cần tính thật kỹ khả năng trả nợ hằng tháng, phải dự phòng trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột xuất trong giai đoạn kinh tế khó khăn.
Về tài chính, ông Kiên nói người mua nhà nên có sẵn ít nhất 50% giá trị căn nhà và chỉ nên vay tối đa 50%. Thu nhập trả nợ phải tính trên thu nhập ổn định. Ví dụ, lương cố định là 15 triệu, thưởng doanh thu mỗi tháng từ 5-15 triệu thì tính thu nhập ổn định là 20 triệu đồng/tháng. Phần tiền để trả ngân hàng phải trừ đi chi phí sinh hoạt tối thiểu. Nếu mỗi tháng sắp xếp trả ngân hàng 10 triệu đồng thì sẽ đủ trả cho khoản vay từ 600 - 700 triệu trong thời hạn vay 15 - 20 năm. ■
Một bài tính mẫu
Khách hàng muốn mua căn nhà khoảng 3 tỉ đồng, nên có sẵn ít nhất 1,5 tỉ đồng kể cả trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai. Làm sẵn hồ sơ vay vốn 1,5 tỉ đồng ở ngân hàng. Người vay 1,5 tỉ đồng phải có thu nhập tối thiểu 50 triệu đồng/tháng, trong đó 25 triệu là chi phí sinh hoạt, 4 triệu dự phòng, 21 triệu là tiền để trả lãi suất và nợ gốc cho ngân hàng. Người mua nhà cần phải dự phòng nguồn tiền khác nếu ngân hàng cho vay ít hơn 1,5 tỉ đồng. Và nhất thiết phải có một khoản dự phòng ít nhất bằng 6 tháng tiền trả ngân hàng (khoảng 120 triệu đồng) đề phòng thu nhập sụt giảm đột xuất.
