Sau năm 2024 với nhiều chính sách mới có hiệu lực, thị trường đất nền vẫn chưa ghi nhận tín hiệu hồi phục. Vậy khi nào thì loại hình bất động sản “nóng hổi” một thời này quay trở lại thời hoàng kim?
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay đã có phản ứng tích cực khi mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao; lượng giao dịch đối với loại hình chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng (quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ năm 2023); nguồn cung bất động sản sau thời gian còn hạn chế đang có dấu hiệu chuyển biến tích cực; lãi suất ngân hàng giảm, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách có lợi cho người mua nhà.
Tuy nhiên, vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và khu vực. Do đó, thời gian tới cần tiếp tục tập trung giải quyết khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Đánh giá về 2 loại hình bất động sản phổ biến hiện nay là chung cư và đất nền, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng: nếu mua để có lời nhiều như ngày xưa thì nên mua đất nền, vì giá chung cư đã phản ánh ra thị trường. Cụ thể, kết cấu của dự án chung cư chỉ có từ 20-30% là nền đất; còn lại 70-80% là xi măng, sắt thép; mà xi măng, sắt thép thì không tăng giá. Vì vậy, nếu mua để chờ đầu cơ tăng giá, dựa vào các đợt sóng thì chung cư không phải lựa chọn phù hợp.
Tuy nhên, câu chuyện của đất nền lại nằm ở việc mua chỗ nào khi mọi nơi đều cao. Hơn nữa, đất nền có nhược điểm là không tạo ra dòng tiền đều đặn như chung cư mà mua là phải “ôm”. Do đó, 1 năm, nếu đất nền không tăng 7% trở lên thì nhà đầu tư “ôm” sẽ lỗ, bởi chi phí vốn ít nhất cũng là 7%. Vì vậy, đầu tư đất nền là bài toán rất khó, ông Hiển nêu quan điểm.
Đối với những nhà đầu tư vẫn còn “kẹt” đất nền từ đợt sốt đất năm 2021, vấn đề hiện tại là còn đủ sức để “ôm” hay không. Nếu không có dòng tiền đủ để bù lãi ngân hàng thì sẽ dẫn đến tình trạng “lãi nhập vốn” rồi “mất trắng”.
Với những chính sách, mục tiêu của Nhà nước, theo chuyên gia là nhằm ổn định thị trường, chứ không phải phục vụ cho hoạt động đầu cơ. “Không có chính sách của quốc gia nào ưu tiên cho đầu cơ, đầu tư lợi nhuận cao” - ông Hiển nhấn mạnh.
Xét theo yếu tố hiện nay, đất nếu nếu tăng bình quân 3-5%/năm đã là mức sinh lời tốt, do có sự bù đắp từ chỗ này lãi nhiều thì chỗ khác sẽ lỗ. Trong khi đó, nhà đầu tư gửi ngân hàng hưởng lãi suất 5% thì vẫn cần tính đến yếu tố lạm phát.
Nhà nước khi làm chính sách cũng không bao giờ muốn đất nền tăng quá 3-5%, vì nếu tăng hơn sẽ sinh ra đầu cơ, dẫn đến tạo ra bong bóng, ảnh hưởng đến nền kinh tế.
Ông Hiển nhìn nhận, chính sách của Nhà nước càng ngày càng hoàn thiện để khu vực nào tăng “nóng” do hưởng lợi từ xây dựng cơ sở hạ tầng thì Nhà nước có thể điều tiết thông qua điều chỉnh chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở. Qua đó, thị trường sẽ không còn câu chuyện nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp chờ hạ tầng để bán sinh lời.
Hiện nay, chính sách của Nhà nước giúp đưa thị trường về trạng thái bình thường. Việt Nam trong giai đoạn vừa qua là bất thường khi mức sinh lợi nhuận lên tới 100-300%/năm, chuyên gia đánh giá.
Xuất phát điểm của bất động sản Việt Nam khá thấp, nên khi nền kinh tế phát triển, sẽ có những nơi tăng vài lần như khu vực quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức). Còn hiện tại, thị trường đã đạt đỉnh, câu chuyện sẽ trở lại với việc muốn kiếm được lợi nhuận cao thì phải tìm một vị trí đặc biệt và có cách đầu tư đặc biệt, chứ không thể cứ áp dụng công thức cũ là ôm đất nông nghiệp ở xa để đón hạ tầng.
Câu “người đẻ chứ đất không đẻ” hiện đã không còn đúng khi bình quân một gia đình sinh tối đa 1.5 con, còn các dự án đã mở tới những khu vực trước nay ít tập trung người ở như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu)…
Hà Lễ - Theo FILI
