Tòa nhà chung cư bạn tôi đang ở đã đi vào sử dụng từ hơn 10 năm nay. Tuy nhiên, những cư dân có chung một nỗi khổ: Không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho căn hộ mình đã mua với lý do trước đây chủ đầu tư đã tự ý xây dựng thêm một tòa tại dự án.
Tại Hà Nội hay một số đô thị lớn, không khó bắt gặp tại các tòa nhà cư dân treo băng rôn phản đối chủ đầu tư không làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua.
Người mua nhà ở tại các dự án phải được phải được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng (sổ). Làm thủ tục cấp sổ cho người mua là nghĩa vụ của chủ đầu tư. Tuy vậy, không ít người mua nhà dự án ở tình trạng éo le: Không được cấp sổ vì các vi phạm của chủ đầu tư. Nói một cách nôm na là tình trạng "quýt làm cam chịu".
Trong quá trình triển khai dự án, vì nhiều lý do khác nhau, chủ đầu tư có thể có những vi phạm. Thực tế thì không phải cứ vi phạm nào của chủ đầu tư cũng dẫn đến người mua nhà không được cấp sổ đỏ. Đối với những sai phạm "lớn" như: công trình không được cơ quan xây dựng nghiệm thu hoàn thành, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính thường với nhà nước… thì bên vi phạm là chủ đầu tư. Những người mua nhà thậm chí có thể còn không biết những vi phạm của chủ đầu tư. Tuy nhiên, hệ quả cuối cùng vẫn là: Người mua nhà không được cấp sổ.
Những người mua nhà sẽ rơi vào tình trạng "ba không": Không được cấp sổ, nhà ở không đảm bảo an toàn và người mua nhà không có quyền đầy đủ với căn hộ đã mua.
Phối cảnh một dự án mà chủ đầu tư bị phạt vì làm ảnh hưởng đến công tác cấp sổ hồng (Ảnh: Celadon City).
Do không có sổ nên người mua không thể thế chấp nhà để vay vốn, để thừa kế, làm thủ tục nhập hộ khẩu để con đi học đúng tuyến. Những trường hợp chuyển nhượng chỉ thực hiện viết tay giữa các bên với nhau (không công chứng, không sang tên) nên giá sẽ thấp hơn so với trường hợp đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng. Thiệt hại không chỉ cho người mua, người bán mà ngay cả Nhà nước cũng không thu được tiền thuế từ hoạt động chuyển nhượng "chui" nói trên.
Từ năm 2019, theo số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, có 135 dự án trên địa bàn Hà Nội còn tồn tại những sai phạm. Các dự án này có tổng số hơn 62.200 căn hộ, trong đó, số căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận là 33.204 căn hộ; còn hơn 29.000 căn hộ đang dừng, phải xin ý kiến cơ quan chức năng khi cấp sổ.
Tại nhiều địa phương, cơ quan chức năng cũng đã có các chỉ đạo rà soát việc cấp sổ tại các dự án chủ đầu tư có sai phạm. Những cuộc thanh tra từ các sở, ngành đã được thực hiện. Tuy nhiên, mọi việc vẫn dừng lại ở các báo cáo, đề xuất vì hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai còn nhiều điểm chưa đồng bộ, thậm chí chưa hợp lý. Nhiều công văn của địa phương gửi các Bộ Ngành về việc cấp sổ cho các dự án chủ đầu tư có sai phạm nhưng thường nhận chung được một câu trả lời: "thực hiện theo đúng quy định của pháp luật". Cơ quan chức năng không thể làm trái quy định pháp luật.
Để "thực hiện theo đúng quy định của pháp luật" thì công trình trong dự án phải được nghiệm thu về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính…. Tuy nhiên, trên thực tế không ít công trình xây dựng dù chưa đáp ứng được các tiêu chí trên nhưng bằng cách này hay cách khác vẫn được bàn giao cho người mua, tạo tình trạng "sự đã rồi". Vì thế, những người mua nhà trong những căn hộ không được cấp sổ đỏ, chẳng khác nào như đi thuê dài hạn.
Xét cho cùng tính mạng và an toàn của người ở luôn cao hơn nhiều so với việc cấp sổ - một hình thức công nhận quyền sở hữu tài sản của người mua. Do đó, khi đã để người mua vào ở thì cơ quan quản lý cũng nên xem xét cấp sổ đỏ cho họ với những điều kiện nhất định - xin nhấn mạnh là với những điều kiện nhất định sau khi rà soát, kiểm tra.
Luật pháp không hợp pháp hóa cho các sai phạm, đặc biệt là các sai phạm trong lĩnh vực xây dựng vốn có sức ảnh hưởng rất lớn đến cộng đồng. Tuy nhiên, việc giải quyết rốt ráo vấn đề nên theo hướng: Ai vi phạm thì xử lý đúng chủ thể đó, vi phạm ở đâu xử lý ở đó. Vi phạm do chủ đầu tư thực hiện cần xử lý chủ đầu tư. Không thể đẩy cái khó về cho những người mua nhà - những người vốn đã có yếu thế trong quan hệ với chủ đầu tư, giờ lại gánh chịu thêm những hậu quả từ vi phạm của chủ đầu tư.
Mục tiêu của cơ quan chức năng khi không cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng cho người mua nhà dự án nhà ở có lẽ xuất phát từ việc ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng đến khi chủ đầu tư đã giao nhà cho người mua (dù đủ điều kiện bàn giao hay bàn giao "chui") nhưng đa số đã thu từ người mua đến 95% tổng giá trị nhà ở, thậm chí một số trường hợp "lách luật" để thu nhiều hơn tỷ lệ này. Trong khi đó chế tài xử lý với chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ làm thủ tục cấp sổ cho người mua nhà còn chưa tương xứng. Chưa có chủ đầu tư nào bị cấm tham gia hoạt động, đình chỉ kinh doanh…
Theo quan điểm của tôi quy định pháp lý cần hướng đến việc phân tách phần vi phạm và những phần còn lại. Đối với các công trình đã xây đúng quy hoạch, phân tách được với phần diện tích xây trái phép thì nên cấp sổ cho người mua nhà phần xây đúng.
Những phần diện tích mà người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì cũng nên cấp sổ. Thậm chí ngay cả những phần đã xây dựng sai phép, cũng xem xét nên cấp sổ cho người mua sau khi cơ quan chức năng đã xử lý vi phạm chủ đầu tư và sau khi rà soát, kiểm tra các điều kiện liên quan như đã nêu ở trên.
Tôi hy vọng những nội dung trên sẽ được xem xét một cách thấu đáo trong các lần sửa đổi luật, không để tình trạng "quýt làm, cam chịu" trong việc cấp sổ cho người mua nhà ở tại dự án như lâu nay.
Tác giả: Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông Tuấn có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.
