Năm 2023 ngấm đòn của thị trường bất động sản
Thị trường địa ốc đã xuất hiện những khó khăn từ cuối năm ngoái, nhưng sang năm 2023 mới thực sự ngấm đòn vì ách tắc pháp lý, nguồn vốn.
Đầu năm 2023, nhiều tổ chức, chuyên gia, doanh nghiệp dự báo thị trường bất động sản có thể sáng hơn, thoát khó khăn trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, thực tế thị trường diễn biến chưa được như những kỳ vọng này.
Tiếp nối đà ảm đạm từ năm 2022, nguồn cung lẫn thanh khoản trên thị trường năm nay giảm mạnh, thậm chí đóng băng ở nhiều phân khúc.
Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế ở tất cả phân phúc, trong đó nhà ở thương mại hoàn thành 52 dự án với gần 16.000 căn - chưa bằng một nửa năm ngoái, dự án nghỉ dưỡng kết hợp và văn phòng lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng khoảng 56% năm 2022. Đến hết quý III, toàn thị trường có hơn 324.700 giao dịch - chỉ bằng khoảng 41% năm ngoái.
Tại 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP HCM, CBRE thống kê dữ liệu cho thấy nguồn cung chung cư cũng chỉ đạt lần lượt 10.100 căn và 8.600 căn, đều giảm trên 40% so với năm 2021 và hơn 70% so với năm 2018.
cănNguồn cung căn hộ mới tại TP HCM và Hà Nội5 năm gần đây30 00030 00014 60014 6008 6008 60034 20034 20017 20017 20010 10010 100TP HCMHà Nội201820212023010k20k30k40kNguồn: CBRE Việt Nam
Bên cạnh nguồn cung hạn chế, giá nhà ở thấp tầng và một số phân khúc khác cũng giảm mạnh 10-20% tùy vị trí và khu vực. Riêng giá căn hộ chung cư sơ cấp - loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực của người dân - liên tục tăng cao do nguồn cung những năm gần đây khan hiếm, theo Bộ Xây dựng. 3 quý đầu năm, chỉ có 47 dự án bất động sản cư dân được cấp phép mới.
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ba năm gần đây thị trường bất động sản tồn tại những nút thắt về pháp lý chưa giải quyết được, khiến việc phê duyệt và triển khai các dự án liên tục bị đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn.
Một số chủ đầu tư lớn gần như mất cả năm để xin tháo gỡ vướng mắc tại các dự án, tái cấu trúc công ty, cơ cấu lại tài sản để lo trả nợ trái phiếu, nợ ngân hàng. "Nút thắt này sau nhiều năm chưa được tháo gỡ, nhất là khi Luật Đất đai chưa được thông qua, càng khiến 2023 trở thành năm ngấm đòn pháp lý với thị trường địa ốc", ông Võ nói.
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng đánh giá vướng pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản mà giải pháp bao quát, mang tính quyết định nhất nằm ở Luật Đất đai sửa đổi. Chính phủ vừa kiến nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội nghiên cứu các đề xuất, góp ý để phối hợp hoàn thiện luật này trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 (tháng 1/2024), để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai.
Cùng với tắc pháp lý, nhiều doanh nghiệp địa ốc còn đối mặt với áp lực rất lớn về nguồn vốn trong năm 2023. Sau khi việc phát hành trái phiếu bị siết chặt quản lý từ đầu 2022 và sự việc liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, việc huy động vốn qua kênh này của các chủ đầu tư cũng giảm mạnh, có những tháng chỉ có một hoặc không doanh nghiệp địa ốc nào phát hành trái phiếu ra thị trường.
Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến hết tháng 11, tổng giá trị trái phiếu phát hành của nhóm bất động sản chỉ hơn 70.000 tỷ đồng, tương đương 25% cả năm 2021. Trong đó, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu năm qua cũng chỉ nhằm mục đích cơ cấu lại nợ.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng việc hạn chế khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp và lãi suất cao duy trì trong hơn nửa đầu năm đã góp phần tạo thêm gánh nặng về tài chính cho cả các chủ đầu tư và người mua nhà.
Dữ liệu của FiinGroup cũng cho thấy tín dụng cho người mua bất động sản 9 tháng đầu năm 2023 giảm 1,3% so với năm ngoái. Đơn vị này nhận định trong bối cảnh kinh tế khó khăn, việc làm chưa ổn định nên lúc này vay mua nhà chưa phải quyết định ưu tiên. Đồng thời, người mua nhà đầu tư cũng có tâm lý thận trọng hơn sau giai đoạn thị trường biến động, mất niềm tin cũng cần nhiều thời gian hơn trước.
Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, chưa khi nào các doanh nghiệp địa ốc khó khăn như năm nay sau khi những khó khăn từ năm 2022 dồn đến. Đây là năm diễn ra một cuộc thanh lọc lớn, loại bỏ khỏi thị trường nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ năng lực, sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, không có tầm nhìn dài hạn.
Ông cho rằng sau cuộc khủng hoảng này, ngành kinh doanh bất động sản sẽ có thể không còn siêu lợi nhuận như trước nữa và cách vận hành, kinh doanh, phát triển dự án của nhiều chủ đầu tư cũng sẽ phải thay đổi. Ông Cần dự đoán năm 2024, thị trường, thanh khoản sẽ tốt dần lên khi từng khó khăn sẽ tháo gỡ và Luật Đất đai sửa đổi có thể được thông qua từ đầu năm sau.
Còn Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá sang năm 2024, thị trường sẽ đón nhận cơ hội nhưng cũng nhiều thách thức. Bà Dung nói rằng nguồn cung chào bán mới trong năm 2024 dự kiến vẫn ở mức khá hạn chế và tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp.
Tuy nhiên các chủ đầu tư sẽ thận trọng trong việc tăng giá của các lần ra hàng và chính sách bán hàng sẽ được điều chỉnh hấp dẫn và linh hoạt hơn. Bên cạnh đó, thị trường nhà ở thứ cấp tại một số khu vực cũng sẽ sôi động hơn do các nhà đầu tư cá nhân cần quay vốn, tạo áp lực lên giá nhà.
Theo bà Dung, người mua nhà do đó có thể tiếp cận đến các sản phẩm với mức giá bán hợp lý hơn. Thị trường cũng chờ đón những cơ hội mới từ việc nhà nước đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và mặt bằng lãi suất điều chỉnh.
Về thách thức, bà cho biết nền kinh tế dự kiến tiếp tục nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản. Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, nhưng phải đến đầu 2025 mới hiệu lực nên sẽ chưa thực sự tác động rõ rệt tới thị trường trong ngắn hạn. Thị trường có thể phục hồi chạm vì nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá bán neo cao.
Các đặc điểm mô hình thị trường bất động sản như thâm dụng đất đai, làm giá cao, thị trường đầu tư... đang có sự dịch chuyển sang các yếu tố bền vững hơn.
Tái cấu trúc để tồn tại
Trong loạt chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tại Hội nghị bàn giải pháp về tăng trưởng tín dụng diễn ra mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu hướng dẫn doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán, cơ cấu lại phân khúc.
Thực tế, trong thời gian qua, bên cạnh sự hỗ trợ từ chính sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã cơ cấu lại sản phẩm, giá thành để tái cấu trúc mạnh mẽ.
Như với Nam Long Group, doanh nghiệp này đã "tối ưu hóa" tất cả hoạt động, từ việc chuẩn hóa quy trình xây dựng, phối hợp với các nhà thầu và đơn vị cung cấp vật liệu đến quy trình phát triển dự án. Bằng chứng là chỉ trong 2 tháng 10 và 11 vừa qua, doanh số bán hàng của doanh nghiệp này đã tăng gần gấp đôi so với 9 tháng đầu năm nay.
"Khi mà tối ưu hóa được như vậy thì chúng tôi tiết kiệm được thời gian và tiết kiệm chi phí. Tổng hợp lại tất cả những điểm như vậy thì chúng tôi sẽ tối ưu hóa và giúp giảm được chi phí xây dựng và phát triển dự án và lúc đó chúng tôi sẽ giảm được giá thành của những sản phẩm cung cấp ra thị trường", ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Nam Long Group cho biết.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại sản phẩm, giá thành để tái cấu trúc mạnh mẽ (Ảnh minh hoạ)
Còn với CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, với việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực; tái cơ cấu đòn bẩy tài chính, thậm chí là thanh lý bán tài sản…, doanh nghiệp này cho biết đến nay gần như đã vượt qua được "đáy" của giai đoạn khó khăn.
"Bản thân doanh nghiệp phải tự nỗ lực, nhanh chóng tái cơ cấu các danh mục đầu tư, danh mục các dự án, danh mục các tài sản, tạo thanh khoản các tài sản đó để có dòng tiền. Phải đẩy nhanh pháp lý các dự án, một khi các dự án được khơi thông về mặt pháp lý thì sẽ đẩy nhanh được các việc khác", ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng giám đốc, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt nhấn mạnh.
Với nhiều doanh nghiệp được gỡ pháp lý nhưng nội lực cạn kiệt thì ngoại lực là giải pháp. Trong năm qua, thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản cũng ghi nhận những thương vụ lớn, chủ yếu là doanh nghiệp nội bán dự án hoặc hợp tác với đối tác ngoại.
"Bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh có rất nhiều chu kỳ tốt và xấu, tôi cho rằng các chủ đầu tư Việt Nam đang đi đúng hướng. Họ cần củng cố nội tại để trở nên hiệu quả hơn. Thông qua các thương vụ M&A, họ có thể làm việc cùng những nhà đầu tư nước ngoài đã có nhiều kinh nghiệm, và sẵn sàng nguồn vốn", ông Angus Liew - Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Vietnam khuyến nghị
Nhiều doanh nghiệp cho biết thời gian tới, họ tiếp tục thực hiện việc tinh gọn bộ máy, thoái vốn, chuyển nhượng dự án, và cẩn trọng việc không đầu tư ngoài ngành. Trước các áp lực còn tồn tại, đây là thời điểm họ phải ưu tiên quản trị rủi ro, tái cấu trúc thay vì đặt mục tiêu tăng trưởng và có lợi nhuận.
Thử thách vẫn ở phía trước
Tuy nhiên với những khó khăn còn tồn tại, quá trình tái cấu trúc, khơi thông thị trường của doanh nghiệp còn nhiều thách thức.
Theo các chuyên gia, các đặc điểm mô hình thị trường bất động sản trước đây như thâm dụng đất đai, làm giá cao, thị trường đầu tư... đang có sự dịch chuyển sang các yếu tố bền vững hơn.
"Bây giờ thị trường đang dịch chuyển sang cái hướng chủ đầu tư chặt chẽ hơn, bài bản hơn, những dự án nó nhìn tầm dài hơn, sức khỏe tài chính nó nhìn khác đi. Tuy nhiên đó là dấu hiệu của một vài chủ đầu tư, một vài dự án, còn cả bức tranh thị trường vẫn còn đang nặng nề trong tái cấu trúc", TS. Huỳnh Phước Nghĩa - Giảng viên Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh nhận định.
Các đặc điểm mô hình thị trường bất động sản như thâm dụng đất đai, làm giá cao, thị trường đầu tư... đang có sự dịch chuyển sang các yếu tố bền vững hơn
Theo luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc công ty luật Basico, quá trình tái cấu trúc đang ngày một gia tăng trong thực tế ở nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, đây chỉ là điều kiện cần để thị trường bất động sản được phục hồi.
"Để cho việc tái cấu trúc thành công thì nó còn phụ thuộc cái yếu tố cải cách thủ tục hành chính lĩnh vực quản lý đất đai và xây dựng. Về phía doanh nghiệp mới chỉ là cần thôi, điều kiện đủ thì hệ thống quản lý cũng cần tái cấu trúc theo yêu cầu tái cấu trúc của lĩnh vực bất động sản", ông Hải đánh giá.
Thực tế cho thấy, thời gian qua Thủ tướng Chính phủ đã liên lục có chỉ đạo giao cho các bộ ngành cải cách thủ tục hành chính, tìm mọi giải pháp về chính sách pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cũng vừa được Quốc Hội thông qua nhưng để chính sách được hấp thụ đi vào thực tiễn cũng cần có thời gian.
"Cần nhớ rằng tất cả các quy trình pháp lý này sẽ giúp cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn rất nhiều, có rất nhiều văn bản pháp luật và nghị định đã được thông qua, tạo nền tảng tốt cho thị trường. Việt Nam đang cố gắng khiến các quy trình pháp lý này trở nên hiệu quả hơn, nhưng tôi cho rằng so với những quốc gia xung quanh, chúng ta vẫn cần phải nỗ lực thay đổi nhiều hơn nữa", ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá.
Trước những nỗ lực tái cơ cấu, những tháng vừa qua thị trường đã có nhiều tín hiệu tích cực trở lại. Khi một vài dự án đã được mở bán với tỉ lệ hấp thu khá cao, trung bình trên 80%.
Điểm chung của các dự án này là đáp ứng nhu cầu ở thực, với giá bán và chế độ thanh tóan được đánh giá là hợp lý.
Quá trình tái cấu trúc được cho là không thể diễn ra nhanh được, và đây chỉ là thời điểm thị trường "chữa bệnh" hơn là "phục hồi". Tuy nhiên, với các giải pháp quyết liệt trong hiện tại của các doanh nghiệp và cả Chính phủ, có thể kỳ vọng về một thị trường bất động sản sẽ có bước đi vững chắc, phát triển chuyên nghiệp, lành mạnh hơn trong tương lai, theo đó mọi dòng chảy đều được khơi thông.
Theo VTV Digital
