lời bỉnh : 30/12/2023
bất động sản năm 2024 tiếp nối năm 2023 và 2022 . ,2021 Tý hư sửu hao dần bất lợi . Mão hại thìn suy tỵ ngọ ...
Nội lực của Bất động sản vẫn là tiền ,đất và mối quan hệ giao lưu tiền đất là thị trường lao động ,thị trường sản xuất hàng hóa, thương mại mà bộ mặt là cữa hàng ,phố chợ kinh doanh ,hàng trao qua tiền đổi lại .. là sức lao động ra của cải sản phẩm . Thế nhưng ,Nội lực ấy như thế nào ,bề mặt nó ra sao . v.v
Gần 1.300 doanh nghiệp địa ốc đóng cửa năm 2023
2023 tiếp tục là năm thị trường địa ốc đối diện với nhiều khó khăn khi có gần 1.300 doanh nghiệp phá sản, tăng gần 8% so với năm ngoái.
Số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết, năm nay tiếp tục ghi nhận lượng lớn doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường. Trong đó, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn tăng gần 21% so với 2022; nhóm chờ thủ tục giải thể tăng xấp xỉ 29%. Bình quân mỗi tháng có 14.400 đơn vị rút lui khỏi thị trường.
Kinh doanh bất động sản đứng đầu lĩnh vực có doanh nghiệp đóng cửa nhiều nhất, gần 1.300 đơn vị, tăng khoảng 8% so với 2022. Điều này cho thấy địa ốc vẫn có một năm khó khăn. Bình quân mỗi tháng, 107 doanh nghiệp ngành này phá sản, trong khi số lập mới giảm 45%, trên 4.700 đơn vị.
Khó khăn của thị trường bất động sản bắt đầu từ 2022 và kéo dài đến nay dù có nhiều biện pháp gỡ khó từ Chính phủ. Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng, còn nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý, giao đất, định giá, thị trường vốn. Các thủ tục hành chính, phân cấp, phân quyền, tiếp cận tín dụng vẫn chưa thuận lợi.
Bất động sản kém sắc khiến nhiều dự án, công trình chậm triển khai khiến nhóm doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng tiếp tục một năm làm ăn thua lỗ. Số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, tính chung doanh thu của nhiều doanh nghiệp thuộc bộ này (gồm những ông lớn như HUD, Coma, Lilama, Vicem...) giảm 16% so với 2022. Lợi nhuận giảm tới 66% so với năm ngoái, chỉ đạt 1.380 tỷ đồng.
Trong báo cáo vừa gửi Ủy ban Kinh tế, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường địa ốc vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn, từ nguy cơ bong bóng sang suy thoái, nguồn cung thiếu và cơ cấu hàng hóa chưa phù hợp nhu cầu.
Số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng cũng cho biết, lượng giao dịch thành công của 3 quý năm nay chưa bằng một nửa so với 2022. Nhiều dự án bị dừng, chậm triển khai do khó khăn về pháp lý, vốn. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được 83 tỷ trong tổng số 1.095 tỷ đồng đã ký hợp đồng vay vốn, tức chưa đến 0,07%.
Giới phân tích dự báo năm 2024 địa ốc vẫn khó về nguồn cung, thanh khoản, nhưng sẽ là giai đoạn bản lề cho sự chuyển mình từ năm 2025, thời điểm các Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực.
Chỉ còn hơn 2 tháng nữa là đến Tết Nguyên đán nhưng nhiều mặt bằng lớn tại trung tâm Tp.HCM vẫn đang bỏ trống. Dù vậy, giá thuê không có dấu hiệu hạ nhiệt.
Ghi nhận cho thấy, sự giằng co về giá thuê vẫn âm thầm diễn ra trên thị trường mặt bằng nhà phố tại trung tâm lẫn khu ven Tp.HCM. Điều đáng nói, không ít mặt bằng có giá thuê từ vài trăm triệu đồng/tháng, thậm chí gần 1 tỉ đồng/tháng dù bỏ trống dài ngày nhưng giá thuê không hạ.
Tại các tuyến đường của trung tâm Tp.HCM như Đồng Khởi, Nguyễn Thị Minh Khai, Lê Lợi, Hai Bà Trưng… hiện rất nhiều mặt bằng cho thuê bỏ trống. Khi liên hệ theo số điện thoại trên tờ rơi để hỏi về giá thuê thì hầu hết đều nhận được câu trả lời: Chủ nhà không giảm giá so với người thuê trước; có chăng chỉ thương lượng và hạ số tháng cọc nhà. Giá cho thuê vẫn cao ngất ngưởng từ 200-700 triệu đồng/tháng (tuỳ vị trí) ở các tuyến đường này.
Trong báo cáo mới đây, Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, đường Đồng Khởi (quận 1, Tp.HCM) nằm trong top các tuyến đường có giá thuê mặt bằng đắt đỏ nhất thế giới. Giá thuê tại đây tương đương 350 USD/m2/tháng. Con số này tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 40% so với trước dịch Covid-19. Điều này cho thấy, không những không hạ nhiệt về giá thuê trong bối cảnh khó khăn, mặt bằng cho thuê vẫn âm thầm tăng giá ở các tuyến đường đắc địa trung tâm.
Chia sẻ lý do vì đâu người cho thuê không chịu hạ giá thuê dù mặt bằng để trống, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM cho biết, thị trường đang diễn ra mâu thuẫn, giằng co về giá thuê giữa bên đi thuê với chủ nhà.
Cụ thể, trong bối cảnh nguồn cung mặt bằng nhiều trong khi nhu cầu giảm mạnh, người đi thuê mặt bằng có nhiều chọn lựa nên muốn giảm giá, muốn thuê với giá thấp hơn nhiều trước dịch. Ví dụ những mặt bằng trước dịch cho thuê được giá 150 triệu thì sau dịch họ chỉ trả tối đa 100 triệu, hoặc chủ nhà ở quận 3 kỳ vọng cho thuê 280 triệu nhưng bên thuê chỉ trả tới 200 triệu.
Trong khi đó, chủ nhà sở hữu mặt bằng trung tâm cũng có cái lý là “giá thuê phải ngày càng tăng chứ sao lại giảm”, “hạ tầng ngày càng phát triển thì giá phải tăng chứ sao lại giảm”, và khó chấp nhận giá thuê vào 2022-2023 lại phải thấp hơn giá 2019.
Khu ven Tp.HCM hiện khá nhiều mặt bằng trống. Ảnh: Hạ Vy
Bên cạnh đó, theo ông Kiên, chủ mặt bằng trung tâm còn là những người có tiềm lực tài chính mạnh, nếu khó khăn kẹt tiền thì kẹt nhiều, cần thì bán luôn tài sản mới đủ xử lý công việc, chứ nguồn thu từ hoạt động cho thuê này không hẳn mang tính sống còn.
“Họ cũng lại là người có cái tôi rất lớn, không thích cảm giác “bị ép”. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà mặt tiền trung tâm cũng thấp, chỉ dưới 2%/năm.
Trong khi mục đích chính sở hữu nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm là để giữ tài sản, khẳng định giá trị bản thân dựa vào vị trí, độ khan hiếm của bất động sản. Do đó, khi bị trả với mức giá thấp hơn trước đây cho thuê thì họ thà để không hoặc chỉ chấp nhận giảm rất ít”, ông Kiên nhấn mạnh.
Còn theo đại diện CBRE Việt Nam, giá thuê ở khu vực trung tâm Tp.HCM vẫn có xu hướng tăng 1 - 1,5%/năm. Đáng nói, không chỉ giá cao, mặt bằng khu trung tâm hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc như khó xin giấy phép kinh doanh, giấy phép phòng cháy chữa cháy...
Do vậy, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để ra mắt các cửa hàng bán lẻ tạm thời trong khoảng thời gian ngắn. Vì thế, mặt bằng trung tâm vẫn ở trạng thái bị “ế” khá nhiều.
Ngoài ra, việc chủ nhà tính toán chi phí trả lãi ngân hàng từ tài sản cho thuê bị lỗ thì rất khó để họ giảm giá. Ngay cả khi họ cho thuê giá cao nhưng vẫn lỗ so với tiền lãi ngân hàng phải trả. Vì thế, chủ nhà khó giảm giá. Trong khi phía thuê rất khó thuê với giá này vì kinh tế khó khăn, buôn bán chậm. Theo đó, cả người cho thuê và người đi thuê đều chưa “khớp” nhau ở nhu cầu và giá thương lượng.
Ngoài ra, một số lý do như một mặt bằng có quá nhiều môi giới rao khiến chủ nhà như bị lạc vào "ma trận" thông tin nên không thể ra quyết định. Họ ưu tiên giữ giá trị tài sản thay vì giảm giá cho thuê.
Bên cạnh đó, chủ những mặt bằng lớn tại khu trung tâm phần lớn thường có 5 - 7 căn nhà, họ chấp nhận chịu lỗ vài tháng hoặc cả năm vì nghĩ rằng, kinh tế trước sau cũng phục hồi sẽ cho thuê được giá hơn. Chưa kể , nếu chấp nhận giảm giá để có người thuê thì sau này rất khó tăng lên mức giá như mong muốn.
Theo Nhịp sống thị trường