Bất động sản năm 2023: Không có nhà, thiếu tiền, vắng người mua

Khảo sát của DKRA Group cho biết quý cuối năm 2023 thị trường bất động sản (BĐS) phía Nam (gồm TP.HCM và các tỉnh phụ cận) ước tính có khoảng 1.200-1.600 căn hộ được chào bán. Số lượng này tăng hơn chút so với ba quý trước trong năm nhưng vẫn là con số quá bé nhỏ so với thị trường BĐS phía Nam thời điểm bình thường.

Số lượng căn hộ giao dịch thành công trong quý 3-2023 giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm 2022. Theo DKRA Group, chỉ có vài dự án nhà ở có pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng tốt và giá vừa túi tiền ở rất xa trung tâm.

Một năm với nhiều chỉ số xấu

Theo dữ liệu trực tuyến của trang Batdongsan.com.vn, lượng tin đăng bán bất động sản có từ khóa "cắt lỗ" vẫn xuất hiện nhiều trên các chợ địa ốc online trong năm 2023: Quý 1-2023 có 100 tin bất động sản cắt lỗ, quý 2 có 118 tin, quý 3 ghi nhận 112 tin và quý 4 là 86 tin.

Ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết đến cuối tháng 12-2023, thị trường căn hộ có chuyển biến linh hoạt hơn khi có vài dự án tiến độ xây dựng tốt, ưu đãi lãi suất, chiết khấu, khuyến mãi lớn. Nhưng nỗ lực của các chủ đầu tư chỉ thu hút được nhóm ít khách hàng có tài chính ổn định, mua để ở thật hoặc tích lũy lâu dài.

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy số lượng dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai của hai quý đầu năm 2023 liên tục giảm so với quý trước, riêng quý 3 có tăng nhưng không đáng kể. 

Lượng giao dịch thành công ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng giảm dần từ quý 1 đến quý 3. Tuy vậy, báo cáo của Bộ Xây dựng (tổng hợp từ tình hình ở các địa phương trên cả nước) cho thấy giá căn hộ chung cư không hề giảm, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Các dự án mới ra thị trường đa số ở phân khúc hạng sang và cao cấp, nhà ở giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có. Giá bán mỗi m2 nhà ở trung bình trên địa bàn TP Hà Nội trong quý gần nhất hơn 58 triệu đồng, ở TP.HCM là 60 triệu đồng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng xác định một mức giá mới cho nhà ở giá bình dân từ 25-35 triệu đồng/m2 (trước đây là dưới 25 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động và giải thể trong các quý năm 2023 không ngừng tăng. Quý 1, số lượng doanh nghiệp hình thành mới trong lĩnh vực này đã giảm hơn 60% nhưng số doanh nghiệp ngừng hoạt động tăng hơn 30% và số giải thể tăng đến 60% so với quý 4-2022.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân dẫn đến tình hình ảm đạm của thị trường BĐS chia thành ba nhóm chính. Nhóm khó khăn, vướng mắc về pháp lý: quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc, cơ quan chức năng chậm phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm (cấp huyện), vướng mắc về quy hoạch, điều chỉnh chủ trương đầu tư, thẩm quyền chuyển nhượng dự án. 

Thứ hai là các sở, ban, ngành ở địa phương phối hợp chưa kịp thời và đồng bộ trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân, xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, giao nền tái định cư. 

Thứ ba là các khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn: các doanh nghiệp BĐS vẫn khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng, không phát hành được trái phiếu doanh nghiệp dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án (phải giãn tiến độ, dừng triển khai).

Trước thực trạng trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án, cắt giảm và điều chỉnh lại quy mô nhân sự, có nơi giảm trên 60% lao động, chấp nhận "ngủ đông" để vượt qua khó khăn trước mắt.

Năm 2024: chưa có dấu hiệu tích cực

Hết năm 2023, con số từ Bộ Xây dựng vẫn cho thấy lượng dự án bất động sản rất lớn nhưng các dự án hoàn thành khá ít. Trong năm cả nước ước tính chưa đến 100 dự án bất động sản hoàn thành, hơn 800 dự án đang triển khai và chưa đến 50 dự án được cấp phép mới. Phần lớn những dự án đang triển khai đều tồn tại từ nhiều năm trước do hai nguyên nhân chính là vướng mắc pháp lý và thiếu vốn.

Trong báo cáo phát hành giữa tháng 12, bà Giang Huỳnh - phó giám đốc Savills TP.HCM - đánh giá tiến độ Chính phủ tháo gỡ khó khăn pháp lý bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ thị trường này phục hồi. "Chính phủ thúc đẩy đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản. Đây là những yếu tố để lấy lại niềm tin của khách hàng giúp thanh khoản của thị trường bất động sản tốt hơn", bà Giang Huỳnh nói.

Ông Lê Hữu Nghĩa, phó chủ tịch Hiệp hội bất động sảnTP.HCM, phân tích: hai mắt xích quan trọng của thị trường bất động sản là cung và cầu đều đang bị nghẽn dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng trong hai năm qua.

 Về nguồn cung, hầu hết các dự án nhà ở đều vướng mắc pháp lý khiến dự án tăng chi phí, nợ chủ đầu tư tăng cao và ngày càng nhiều doanh nghiệp mất thanh khoản. Muốn khơi thông nguồn cung phải gỡ được vướng mắc pháp lý cho các dự án.

Theo ông Nghĩa, trung bình 100.000 tỉ đồng nợ xấu bất động sản thì thị trường phải tiêu thụ (giao dịch thành công) 3.000 căn nhà mới tạm đủ tiền thu trả nợ gốc, lãi vay và duy trì hệ thống một năm. 

Nhưng tổng lượng nợ xấu bất động sản hiện nay của các doanh nghiệp đã quá lớn đến mức khó kiểm soát, nhiều chủ đầu tư mất khả năng triển khai dự án mới. Như vậy, khả năng tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn và trung hạn là khó.

Về nhu cầu của thị trường, ông Nghĩa nhận định cũng đang rơi vào tình trạng cực xấu với sức mua yếu. Nhu cầu nhà ở của người dân lớn nhưng khó mua được nhà vì thu nhập bấp bênh do kinh tế khó khăn. Người mua bất động sản để đầu tư cũng không dễ xuống tiền, người đang ôm nợ thì loay hoay bán hàng cắt lỗ, người không bị nợ thì không chịu bán lỗ, người có tiền thì ngại rủi ro nên không đầu tư.

"Tôi chưa thấy tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản năm 2024. Các dự án vướng pháp lý chưa biết khi nào được thông. Các dự luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm nhất đầu năm 2025 nên sẽ chưa tạo được chuyển biến mới. Theo tôi, phải đến cuối năm 2025 may ra thị trường mới có dấu hiệu tích cực", ông Nghĩa nhận định.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), cũng khẳng định vướng mắc pháp lý là một trong những nguyên nhân xuyên suốt tích tụ nhiều năm bào mòn sức khỏe doanh nghiệp và kéo lùi niềm tin của thị trường xuống mức cực thấp.

"Trong bức tranh thị trường màu xám, vướng mắc pháp lý là điểm tối nhất và là mắt xích quan trọng cần cải thiện nhất. Vì chưa biết khi nào các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ nên thị trường BĐS không dễ phục hồi trong năm tới", ông Nghĩa nói. ■