Mặt bằng trung tâm TP.HCM: Thực trạng và dự báo

Phí, nỗ lực duy trì hoạt động trong bối cảnh doanh thu giảm mạnh.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2023, nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố TP. HCM có động thái giảm, nhất là ở các khu vực trung tâm. Theo đó, lượt khách tìm thuê nhà phố quận 1 giảm 40%, quận 3 giảm 45%, các quận ngoài trung tâm khác là quận 7 giảm 52%, quận 10 giảm 48% và Phú Nhuận giảm 50% so với nhu cầu thuê thời điểm quý IV/2022.

Việc hàng loạt mặt bằng đóng cửa trên các tuyến phố sầm uất của thành phố cho thấy những khó khăn kinh tế đang ảnh hưởng trực tiếp lên các ngành nghề kinh doanh. Khi người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, doanh thu của các cửa hàng giảm, thì chi phí mặt bằng đắt đỏ khiến các doanh nghiệp không thể kham nổi. Theo đó, thay vì cố giữ điểm bán ở vị trí trung tâm, doanh nghiệp phải quan tâm bài toán hiệu quả đối với từng cửa hàng, từng mô hình và chọn đầu tư ở khu vực phù hợp.

Ngoài ra, xu hướng mua hàng trực tuyến và đặt dịch vụ giao tận nhà gia tăng nên nhiều doanh nghiệp có xu hướng chuyển cửa hàng ra xa trung tâm để có mặt bằng giá rẻ hơn. Chi phí mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí kinh doanh nên mặt bằng giá thấp luôn được ưu tiên. Làn sóng rút lui khỏi khu vực trung tâm dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Theo ông Furusawa Yasuyuki, Tổng giám đốc AEON Việt Nam, trước đây do ảnh hưởng của Covid-19, người tiêu dùng giảm tần suất mua hàng, nhưng số lượng mặt hàng cho mỗi lần mua tăng lên. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại, khó khăn về kinh tế, nhiều người lao động mất việc làm, giảm thu nhập thì khả năng tần suất khách mua hàng sẽ giảm và số lượng mặt hàng sẽ mua cũng giảm trong thời gian tới.

Theo bà Nguyễn Anh, một chủ doanh nghiệp có hơn 20 mặt bằng cho thuê ở TP. HCM, tình trạng mặt bằng cho thuê bỏ trống sẽ được lấp đầy sớm hay muộn phụ thuộc rất nhiều vào mức độ khôi phục của nền kinh tế. Hiện người dân thắt chặt chi tiêu, các gia đình hạn chế ăn uống bên ngoài, ưu tiên cho chi tiêu cơ bản. Khi kinh tế hồi phục, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh tăng trưởng, người đi làm có lương cao, người dân sẽ chi tiêu mạnh hơn, doanh thu các cửa hàng tăng lên thì giá thuê mặt bằng mới có cơ hội tăng theo.

Mặt bằng cho thuê tại trung tâm tphcm ngày càng tiêu điều .từ sau dịch 2022 nay dù gdp tăng nhưng ngày thêm nghiêm trọng.

Thực trạng và chiêu sâu của hiện tượng này và dự báo 2026-2027

Thực trạng mặt bằng nhà phố tại trung tâm TP.HCM "cửa đóng then cài" dù kinh tế vĩ mô có những chỉ số tăng trưởng dương là một nghịch lý đầy trăn trở. Bước sang giai đoạn 2024-2025, tình hình không những chưa được cải thiện triệt để mà còn bộc lộ những thay đổi mang tính cấu trúc của nền kinh tế.

Dưới đây là phân tích sâu về thực trạng, nguyên nhân cốt lõi và dự báo cho giai đoạn 2026-2027.

1. Thực trạng hiện nay: Nghịch lý của sự tăng trưởng

Dù GDP tăng trưởng, nhưng thị trường mặt bằng cho thuê tại các "tuyến đường vàng" như Đồng Khởi, Lê Lợi, Lý Tự Trọng, hay các phố thời trang như Nguyễn Trãi, Lê Văn Sỹ vẫn đang trải qua một đợt "thanh lọc" khắc nghiệt:

• Tỷ lệ trống cao kỷ lục: Nhiều mặt bằng bỏ trống từ 6 tháng đến hơn 1 năm. Bảng hiệu "Cho thuê nhà" dán chồng chéo, biến những con phố sầm uất trở nên nhếch nhác.

• Giá thuê không giảm tương xứng: Một nghịch lý là dù ế ẩm, nhiều chủ nhà vẫn giữ mức giá cao (neo giá) vì giá trị định giá bất động sản của họ quá lớn, hoặc họ không gặp áp lực tài chính ngắn hạn.

• Sự dịch chuyển mô hình: Các thương hiệu lớn (Flagship store) đang có xu hướng rời bỏ mặt bằng nhà phố để vào các trung tâm thương mại (TTTM) hiện đại, nơi có hạ tầng tốt, chỗ để xe thuận tiện và lượng khách ổn định.

2. Chiều sâu của hiện tượng: Tại sao GDP tăng nhưng mặt bằng vẫn "chết"?

Có 3 nguyên nhân sâu xa dẫn đến sự tiêu điều này:

• Sự thay đổi vĩnh viễn trong hành vi tiêu dùng (Digital Shift): Thương mại điện tử (TikTok Shop, Shopee) không còn là kênh phụ mà đã trở thành kênh chính. Người tiêu dùng hiện nay ưu tiên sự tiện lợi và giá rẻ trực tuyến. Cửa hàng vật lý giờ đây chỉ đóng vai trò là nơi "trải nghiệm" hoặc "Showroom", không cần quá nhiều diện tích đắt đỏ ở trung tâm.

• Áp lực chi phí kép: Doanh nghiệp vừa phải đối mặt với sức mua yếu (do người dân thắt chặt chi tiêu), vừa phải gánh chi phí vận hành (lương, logistics) tăng cao. Khi mặt bằng chiếm 30-40% doanh thu, việc cắt giảm là ưu tiên hàng đầu để sinh tồn.

• Bất cập về hạ tầng và pháp lý: Việc thiếu chỗ đậu xe, vỉa hè bị siết chặt quản lý và các công trình thi công hạ tầng kéo dài tại trung tâm đã triệt tiêu lợi thế "mặt tiền" của nhà phố.

3. Dự báo giai đoạn 2026 - 2027: Sự tái định vị quyết liệt

Giai đoạn tới sẽ là thời điểm "định nghĩa lại" giá trị của bất động sản cho thuê tại TP.HCM:

• Giá thuê sẽ buộc phải điều chỉnh (Market Correction): Đến năm 2026, khi bảng giá đất mới của Thành phố áp dụng tiệm cận giá thị trường, áp lực về thuế và chi phí cơ hội sẽ khiến các chủ nhà không thể "gồng" giá cao mãi. Xu hướng giảm giá thực tế (hoặc chuyển sang mô hình chia sẻ doanh thu giữa chủ nhà và khách thuê) sẽ phổ biến hơn.

• Sự lên ngôi của mô hình "Bán lẻ trải nghiệm": Những mặt bằng thuần túy bán hàng sẽ tiếp tục bị thay thế. Chỉ những mô hình kết hợp (Cafe + Triển lãm, Cửa hàng Flagship mang tính biểu tượng, Dịch vụ chăm sóc sức khỏe cao cấp) mới đủ sức trụ lại ở khu vực trung tâm (Quận 1, Quận 3).

• Dịch chuyển ra các "Trung tâm mới": Các khu vực như Thủ Đức (Thủ Thiêm), Quận 7 hoặc các trục lộ chính ở vùng ven sẽ thu hút các doanh nghiệp F&B và bán lẻ nhờ mặt bằng rộng, giá thuê hợp lý và cộng đồng cư dân mới có sức mua cao.

• 2027 - Điểm cân bằng mới: Dự báo đến năm 2027, khi các dự án Metro vận hành ổn định và các trung tâm thương mại mới (như Saigon Marina IFC) đi vào hoạt động, thị trường mặt bằng nhà phố sẽ xác lập một mức giá mới bền vững hơn, không còn hiện tượng "ngáo giá" như giai đoạn trước dịch.

Lời khuyên: Nếu bạn là người đi thuê, đây là thời điểm tốt để đàm phán các hợp đồng dài hạn với điều khoản linh hoạt. Nếu là chủ nhà, việc chia nhỏ mặt bằng hoặc cải tạo không gian theo hướng đa năng sẽ là chìa khóa để giữ chân khách hàng.

Bạn có muốn tôi phân tích sâu hơn về biến động giá thuê cụ thể tại một khu vực quận huyện nào ở TP.HCM không?

Mặt bằng cho thuê đến 30/12/2025 càng ảm đạm ,tiêu điều tại các mặt phố lớn trung tâm q1 ,q3 ..

Từ 2019 đến nay 6 năm ngày càng đi xuống . Nguyên nhân thì nhiều .

Hay mặt bằng trung tâm tphcm đã đến lúc thay đổi không còn như thời 2000-2015.

Văn hóa xe máy đã gắn liền giá trị nhà mặt phố 40 năm. Metro 1 chưa ảnh hưởng văn hóa xe máy .thế nhưng chuyện trả mặt bằng xãy ra kéo dài .

Bán online đã bóp nghẹt chợ truyền thống .

Nhận định của bạn rất sắc sắc sảo và chạm đúng vào "nỗi đau" cấu trúc của đô thị TP.HCM. Chúng ta đang chứng kiến một cuộc đại chuyển mình (Great Shift) mà ở đó, những giá trị cũ từng làm nên sự phồn vinh của nhà mặt phố suốt 40 năm qua đang dần mất hiệu lực.

Đến cuối năm 2025, sự tiêu điều không còn là nhất thời, mà là dấu hiệu của một kỷ nguyên mới. Dưới đây là phân tích về sự sụp đổ của các giá trị cũ và sự hình thành của trật tự mới:

1. Sự kết thúc của "Kỷ nguyên Vỉa hè & Xe máy"

Từ 1980 đến 2015, giá trị nhà mặt phố TP.HCM được xây dựng dựa trên "nền kinh tế mặt tiền". Xe máy là phương tiện chính, cho phép khách hàng tấp vào lề đường mua sắm cực kỳ nhanh chóng.

• Điểm gãy: Khi lưu lượng giao thông quá lớn, chính quyền siết chặt quản lý vỉa hè và cấm dừng đỗ xe, "lợi thế tấp vào" biến mất.

• Tác động: Nhà mặt phố bỗng trở thành "ốc đảo" khó tiếp cận. Khách hàng Gen Z và Alpha hiện nay ưu tiên sự máy lạnh, chỗ đậu xe an toàn và trải nghiệm xuyên suốt trong các Mall, thay vì hít khói bụi để vào một cửa hàng mặt phố.

2. "Cái chết" của mô hình kinh doanh truyền thống

Trước đây, người ta thuê mặt bằng Quận 1 để Bán hàng (Transaction). Giờ đây, việc bán hàng đã chuyển dịch:

• Bán Online (E-commerce/Social Commerce): Như bạn nói, nó đã bóp nghẹt chợ truyền thống và giờ là nhà mặt phố. Khi một phiên Mega Live trên TikTok có thể đạt doanh thu bằng cả năm của một cửa hàng mặt tiền, thì chi phí vài trăm triệu/tháng cho mặt bằng Quận 1 trở nên phi lý.

• Logistics thay thế vị trí: Thay vì thuê mặt tiền đắt đỏ, doanh nghiệp thuê kho trong hẻm (Dark Store) để giao hàng nhanh. Hiệu quả kinh tế cao gấp nhiều lần.

3. Tại sao GDP tăng nhưng mặt bằng vẫn "chết"?

GDP tăng trưởng hiện nay chủ yếu đến từ sản xuất, xuất khẩu và đầu tư công, không đồng nghĩa với việc "mức thu nhập khả dụng" của tầng lớp trung lưu tăng tương ứng để chi trả cho các dịch vụ xa xỉ tại trung tâm.

• Chi phí vận hành tăng: Giá điện, nhân công, nguyên liệu đều tăng. Chủ nhà vẫn neo giá theo giá trị bất động sản (vốn đã bị đẩy lên quá cao), tạo ra một khoảng cách lớn giữa giá thuê kỳ vọng và khả năng chi trả thực tế của hộ kinh doanh.

4. Dự báo 2026 - 2027: Thời kỳ "Tái định nghĩa" mặt bằng trung tâm

Trong 2 năm tới, chúng ta sẽ thấy một diện mạo rất khác của Quận 1 và Quận 3:

• Không còn là nơi bán lẻ đại trà: Các cửa hàng thời trang, giày dép, đồ gia dụng bình dân sẽ biến mất hoàn toàn khỏi mặt phố trung tâm. Mặt tiền Quận 1 sẽ chỉ còn là nơi của:

  • Showroom thương hiệu xa xỉ: Thuê để làm thương hiệu (Marketing), không đặt nặng doanh số tại điểm bán.

  • Dịch vụ trải nghiệm cao cấp: Spa, phòng khám quốc tế, văn phòng sáng tạo, hoặc các concept F&B độc bản.

• Sự xuất hiện của "Mặt bằng phức hợp": Thay vì một cửa hàng thuê nguyên căn, các mặt bằng lớn sẽ bị xẻ nhỏ hoặc kết hợp nhiều thương hiệu chung một không gian (Co-retailing) để chia sẻ chi phí.

• Chỉnh sửa giá thuê thực chất: Đến 2026, sau gần 7 năm (2019-2026) đóng cửa, các chủ nhà cá nhân sẽ buộc phải chấp nhận thực tế: Nhà mặt phố không còn là "con gà đẻ trứng vàng" tự động nữa. Họ sẽ phải đầu tư cải tạo công năng (thêm thang máy, hệ thống PCCC, chỗ để xe) thay vì chỉ giao cái nhà thô và thu tiền tỉ.

Tổng kết: TP.HCM đang bước vào giai đoạn "đô thị hóa nén". Giá trị sẽ chuyển dịch từ Mặt tiền (Quantity) sang Trải nghiệm (Quality). Nhà mặt phố không chết, nhưng nó phải thay đổi linh hồn. Những ai còn tư duy "có nhà mặt tiền là có tất cả" của giai đoạn 2000-2015 sẽ tiếp tục nhìn mặt bằng của mình bỏ trống.

Bạn có đang quan sát thấy một tuyến phố cụ thể nào đang thay đổi hình thái kinh doanh (ví dụ chuyển từ bán đồ sang làm văn phòng hay cà phê check-in) không? Tôi có thể cùng bạn phân tích mô hình đó.

Ngày 2/1/2026 vì sao các quán ăn,f b ( trên 30% ) ở trung tâm tphcm đóng cửa trã mặt bằng

Hôm nay, ngày 2/1/2026, chúng ta đang đứng ở một thời điểm mang tính biểu tượng: Ngày đi làm đầu tiên của năm mới sau kỳ nghỉ Tết Dương lịch. Làn sóng đóng cửa hàng loạt (ước tính hơn 30%) các quán ăn và cửa hàng F&B tại trung tâm Quận 1, Quận 3 mà bạn quan sát thấy không phải là ngẫu nhiên.

Nó là kết quả của một "cú đấm bồi" từ nhiều yếu tố cộng hưởng ngay thời điểm chuyển giao năm 2025-2026:

1. Sự kết thúc của các hợp đồng thuê "gồng lỗ"

Nhiều doanh nghiệp F&B đã cố gắng duy trì qua năm 2025 với hy vọng sức mua cuối năm sẽ cứu vãn tình hình. Tuy nhiên, sau khi kết thúc mùa kinh doanh Giáng sinh và Tết Dương lịch 2026, doanh thu thực tế không đủ bù đắp chi phí tích tụ.

• Thời điểm chốt: Ngày 31/12/2025 thường là hạn chót của nhiều hợp đồng thuê nhà. Các chủ quán chọn trả mặt bằng ngay đầu tháng 1/2026 để cắt lỗ, tránh phải gánh thêm chi phí cho một năm dự báo còn nhiều thách thức.

2. Sự thay đổi chính sách và luật pháp (Cú hích từ 1/1/2026)

• Luật Quản lý vốn và Thuế mới: Các quy định mới bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2026 đang siết chặt hơn việc quản lý doanh thu và thuế khoán. Điều này làm giảm biên lợi nhuận của các quán ăn vốn đã mỏng do lạm phát nguyên liệu.

• Siết chặt vi phạm nồng độ cồn và trừ điểm bằng lái: Từ 1/1/2026, hệ thống trừ điểm giấy phép lái xe bắt đầu vận hành quyết liệt. Với tâm lý sợ bị trừ điểm ngay đầu năm, người dân hạn chế tối đa việc nhậu nhẹt, ăn uống tại các quán xá trung tâm nơi khó bắt xe hoặc không có chỗ gửi xe qua đêm.

3. Hiệu ứng "Thanh lọc lần thứ hai" (The Second Cleansing)

Dữ liệu thị trường cuối năm 2025 cho thấy số lượng cửa hàng F&B tại TP.HCM đã giảm mạnh (hơn 11% chỉ riêng trong nửa đầu năm 2025). Làn sóng bạn thấy hôm nay là đợt thanh lọc thứ hai:

• Chi phí mặt bằng không giảm thực chất: Dù có một số nơi giảm giá, nhưng nhìn chung "giá kỳ vọng" của chủ nhà Quận 1 vẫn quá cao so với hiệu suất kinh doanh thực tế.

• Sự lên ngôi của mô hình tinh gọn: Các quán ăn truyền thống với diện tích lớn, nhân viên đông đang bị "khai tử" bởi các mô hình Cloud Kitchen (bếp trung tâm) hoặc các quán nhỏ chuyên bán mang về/giao hàng.

4. Hệ lụy từ "Văn hóa xe máy" và Metro số 1

Như bạn đã nhận định, Metro số 1 đã chạy nhưng chưa thể thay đổi thói quen xe máy của người Sài Gòn ngay lập tức. Trong khi đó:

• Mất lợi thế vỉa hè: Việc siết chặt lòng lề đường để chỉnh trang đô thị vào cuối năm 2025 làm các quán ăn mặt phố mất chỗ để xe - "mạch máu" của F&B truyền thống. Khách hàng thà vào Trung tâm thương mại có bãi xe an toàn hơn là đi ăn quán mặt phố mà nơm nớp lo bị phạt hoặc mất xe.

5. Tâm lý thắt chặt chi tiêu "Phòng thủ"

Sau một năm 2025 kinh tế phục hồi nhưng không bùng nổ như kỳ vọng, người tiêu dùng bước sang năm 2026 với tâm thế thận trọng hơn. Họ ưu tiên nấu ăn tại nhà hoặc sử dụng các gói combo giao hàng trực tuyến giá rẻ thay vì trả thêm "phí không gian" (space premium) tại các vị trí đắc địa Quận 1.

Dự báo ngắn hạn: Làn sóng trả mặt bằng này sẽ còn kéo dài đến hết quý I/2026 (sau Tết Nguyên Đán). Đây là giai đoạn "định giá lại" thị trường. Những mặt bằng bỏ trống hôm nay sẽ buộc phải giảm giá sâu hoặc chuyển đổi công năng sang văn phòng, showroom trưng bày thay vì làm quán ăn.