Việt Nam đối mặt địa chấn kinh tế

5 năm trước chúng ta đã đặt ra nhiều mục tiêu phát triển mạnh mẽ, không may Cô Vy đã tàn phá cả thế giới. Việt Nam đã chứng tỏ bản lĩnh và khả năng chống chịu phi thường.

Hôm nay, chúng ta lại đối mặt một cơn địa chấn mới có thể còn có sức tàn phá khủng khiếp hơn mang tên Ngày Giải phóng công bố chỉ một ngày sau ngày Cá Tháng tư với thuế quan và các chính sách vô tiền khoáng hậu từ một nền kinh tế vẫn là hàng đầu thế giới.

Kinh tế Việt Nam có độ mở rất lớn, kim ngạch thương mại khoảng 200% GDP và dựa nhiều vào FDI. Khả năng dễ bị tổn thương bởi tác động từ kinh tế chính trị thế giới rất cao.

Hy vọng với quyết tâm và khát vọng vươn lên, nỗ lực vượt bậc, chúng ta một lần nữa sẽ vượt qua mọi khó khăn và làm nên kỳ tích Sông Hồng của thế kỷ 21.

Bài sau đây đáng quan tâm tham khảo ạ.

Ngã rẽ kinh tế của Việt Nam trong một thế giới phân mảnh.

(KTSG) - Bức tranh kinh tế toàn cầu đã trở nên ảm đạm hơn trong những năm gần đây. Theo Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), triển vọng tăng trưởng trung hạn đang suy yếu tại gần hai phần ba các nền kinh tế trên thế giới, trong đó các quốc gia đang phát triển chịu tác động nặng nề nhất. Sự lạc quan từng định hình toàn cầu hóa đã bị thay thế bởi biến động và bất định. Thế giới đang chứng kiến một sự thay đổi căn bản trong cách thức kinh doanh toàn cầu, với các rào cản gia tăng và sự thoái lui khỏi những nguyên tắc thương mại tự do từng thúc đẩy tăng trưởng toàn cầu suốt nhiều thập niên. Nước Mỹ đã thay đổi, và thế giới cũng đã thay đổi!

Dù Việt Nam đã đàm phán để tránh các kịch bản khắc nghiệt nhất, mức thuế cơ sở khoảng 20% vẫn được áp lên phần lớn hàng xuất khẩu sang Mỹ.

Đối với Việt Nam, làn sóng biến động này đặt ra một thách thức mang tính quyết định.

Việt Nam đang đứng trước một ngã rẽ quan trọng trong tiến trình phát triển, kiên định với khát vọng trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045.

Tuy nhiên, con đường dẫn tới mục tiêu đó ngày càng dốc đứng và hiểm trở. Mô hình tăng trưởng đã phục vụ Việt Nam rất hiệu quả kể từ đổi mới - dựa nhiều vào đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nguồn lao động trẻ, dồi dào, chi phí thấp - đang chạm tới giới hạn. Việt Nam hiện đối mặt với một “thế lưỡng nan kép”: vừa phải chống đỡ những cú sốc nghiêm trọng từ môi trường thương mại toàn cầu ngày càng gay gắt, vừa phải tiến hành những cải cách cơ cấu sâu rộng và khó khăn để xây dựng một nền kinh tế hiện đại, có năng suất cao.

Bức tường thuế quan

Nguy cơ cấp bách nhất đến từ thương mại - động lực tăng trưởng chủ đạo của Việt Nam - và đặc biệt là từ đối tác quan trọng nhất: Mỹ. Tháng 4-2025, Mỹ áp dụng chiến lược “thuế quan đối ứng” đối với các quốc gia có thặng dư thương mại lớn. Dù Việt Nam đã đàm phán để tránh các kịch bản khắc nghiệt nhất, mức thuế cơ sở khoảng 20% vẫn được áp lên phần lớn hàng xuất khẩu sang Mỹ. Mức thuế này làm xói mòn lợi thế giá của các ngành thâm dụng lao động như dệt may và da giày, vốn đang sử dụng hàng triệu lao động Việt Nam, qua đó làm suy giảm nhu cầu từ thị trường Mỹ.

Đáng lo ngại hơn là khoản phụ thu “chống chuyển tải” với mức phạt có thể lên tới 40%, áp dụng cho các hàng hóa bị nghi ngờ lách quy tắc xuất xứ. Mỹ đang mạnh tay ngăn chặn hiện tượng doanh nghiệp chuyển linh kiện từ Trung Quốc sang Việt Nam, chỉ lắp ráp tối thiểu - hoạt động thường được gọi là “vặn vít” - rồi dán nhãn “Sản xuất tại Việt Nam” để né thuế. Hải quan Mỹ đã chuyển hoàn toàn gánh nặng chứng minh sang phía nhà sản xuất, yêu cầu hồ sơ chi tiết về toàn bộ quy trình sản xuất. Chỉ một dấu hiệu nhỏ, như hướng dẫn sử dụng bằng tiếng Trung hay sự gia tăng đột biến, khó giải thích trong sản lượng, cũng có thể khiến hàng hóa bị từ chối nhập cảnh.

Thực tế mới này buộc các nhà sản xuất Việt Nam phải chứng minh “chuyển đổi đáng kể”, tức là họ thực sự tạo ra sản phẩm chứ không chỉ đóng gói lại. Điều này đòi hỏi năng lực công nghiệp thực chất, có thể kiểm chứng. Như sẽ phân tích bên dưới, đây cũng chính là hướng đi mà Việt Nam cần theo đuổi để nâng cao hàm lượng giá trị gia tăng trong nước của hàng xuất khẩu - một điều kiện then chốt trên con đường trở thành quốc gia thu nhập cao.

Mức thuế cơ sở khoảng 20% vẫn được áp lên phần lớn hàng xuất khẩu sang Mỹ làm xói mòn lợi thế giá của các ngành thâm dụng lao động như dệt may.

Dự báo năm 2026, triển vọng tăng trưởng kinh tế của Việt Nam vẫn tương đối tích cực dù có dấu hiệu chậm lại. Các tổ chức quốc tế dự báo tăng trưởng dao động từ khoảng 5,6% (IMF) đến 6,4% (Ngân hàng Phát triển châu Á - ADB), tiếp tục thuộc nhóm cao nhất châu Á. Tuy nhiên, đánh giá rủi ro có sự khác biệt. IMF thận trọng hơn, cho rằng tác động đầy đủ của các rào cản thương mại mới từ Mỹ sẽ làm suy yếu năng lực cạnh tranh xuất khẩu trong bối cảnh điều kiện tài chính toàn cầu thắt chặt. Ngược lại, ADB tin rằng các ngành xuất khẩu chủ lực như điện tử và nông nghiệp đủ sức chống chịu, đồng thời Việt Nam có thể hưởng lợi từ hiện tượng “chuyển hướng thương mại” khi các đối thủ khác đối mặt với rào cản còn cao hơn.

Sự kết thúc của tăng trưởng “dễ dãi”

Trong khi sự chú ý thường tập trung vào thuế quan và chiến tranh thương mại, một cuộc khủng hoảng âm thầm nhưng sâu sắc hơn đang hình thành bên trong nền kinh tế Việt Nam. Những rủi ro dài hạn không chỉ đến từ các cú sốc bên ngoài mà còn bắt nguồn từ các điểm yếu cơ cấu nội tại. Tăng trưởng trong nhiều thập niên qua chủ yếu dựa trên “tích lũy yếu tố”- tăng vốn và lao động - hơn là cải thiện hiệu quả. Nhưng các động lực này đang dần cạn kiệt vì lợi suất giảm dần đối với các yếu tố sản xuất.

Trước mắt, sự trở lại của chủ nghĩa bảo hộ và mối đe dọa cụ thể từ thuế quan Mỹ đòi hỏi các phản ứng chính sách linh hoạt và thận trọng. Tuy nhiên, vượt qua cú sốc thương mại chỉ là bước khởi đầu. Tương lai lâu dài của Việt Nam phụ thuộc vào khả năng chuyển dịch căn bản từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu vào sang mô hình dựa trên năng suất.

Một ràng buộc then chốt nữa là quá trình già hóa dân số diễn ra với tốc độ rất nhanh. Lực lượng lao động sẽ sớm thu hẹp, và “lợi tức dân số” từng cung cấp nguồn lao động giá rẻ gần như vô hạn sẽ biến mất. Trong bối cảnh đó, mô hình tăng trưởng cũ không còn bền vững. Để tiếp tục vươn lên, Việt Nam buộc phải chuyển sang mô hình dựa trên năng suất, đặc biệt là năng suất các nhân tố tổng hợp (Total Factor Productivity - TFP) - thước đo hiệu quả sử dụng các nguồn lực trong nền kinh tế.

Đáng lo ngại là trong phần lớn lịch sử gần đây, tăng trưởng TFP của Việt Nam trì trệ. Nền kinh tế tăng trưởng vì làm việc nhiều hơn và chi tiêu nhiều hơn, chứ không phải vì làm việc thông minh hơn. Nếu không có bước đột phá về hiệu quả, Việt Nam có nguy cơ rơi vào “bẫy thu nhập trung bình”: quá đắt để cạnh tranh với các nước nghèo nhưng lại thiếu công nghệ để cạnh tranh với các nước giàu.

Bài toán “nền kinh tế hai khu vực”

Một trở ngại lớn đối với tăng trưởng năng suất là cấu trúc “hai khu vực” của nền kinh tế. Việt Nam hội nhập thành công vào các chuỗi giá trị toàn cầu, nhưng thành công này tập trung chủ yếu trong khu vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Các doanh nghiệp FDI - như Samsung hay Intel - hoạt động như những “ốc đảo công nghệ cao”, xuất khẩu nhiều tỉ đô la Mỹ mỗi năm. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp trong nước bị tách rời, chỉ hoạt động trong thị trường nội địa với năng suất thấp và khả năng tiếp cận vốn cũng như công nghệ bị hạn chế.

Sự đứt gãy này thể hiện rõ qua chỉ số giá trị gia tăng trong nước: chỉ khoảng 52% giá trị xuất khẩu của Việt Nam được tạo ra trong nước, thấp hơn nhiều so với mức khoảng 90% ở các nền kinh tế OECD. Điều này cho thấy nhiều ngành xuất khẩu công nghệ cao về bản chất vẫn chỉ là lắp ráp linh kiện nhập khẩu, với mức lan tỏa công nghệ rất hạn chế. Đáng lo ngại hơn, tỷ lệ doanh nghiệp nội địa có liên kết trực tiếp với thị trường toàn cầu đã giảm mạnh, từ 35% năm 2009 xuống chỉ còn khoảng 18% vào năm 2023.

Các doanh nghiệp trong nước phải đối mặt với nhiều rào cản mang tính hệ thống: khó tiếp cận tín dụng do ngân hàng ưu tiên doanh nghiệp nhà nước và nhiều lý do khác; thiếu kỹ thuật, chuyên môn và hiểu biết về thị trường quốc tế; và đặc biệt là tình trạng lệch pha kỹ năng nghiêm trọng. Khi tiền lương tăng, Việt Nam dần mất lợi thế chi phí thấp, trong khi lực lượng lao động lại chưa được trang bị các kỹ năng cao cấp tương xứng. Nhiều nhà tuyển dụng coi hạn chế về kỹ năng là rào cản lớn nhất đối với việc áp dụng công nghệ mới.

Một chương trình cải tổ cơ cấu toàn diện

Để thoát khỏi chiếc bẫy này và tiến tới vị thế quốc gia thu nhập cao, Việt Nam cần một chương trình cải tổ cơ cấu toàn diện. Các phân tích chi tiết đã được trình bày trong cuốn sách vừa được xuất bản (Đinh và Nguyễn, 2025); ở đây chỉ nhấn mạnh một số trụ cột then chốt, trong đó quan trọng nhất là trao quyền cho doanh nghiệp trong nước và tích hợp họ vào nền kinh tế toàn cầu.

Thứ nhất, Chính phủ cần chủ động thúc đẩy liên kết giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp nội địa. Thu hút FDI là chưa đủ; các chính sách phải khuyến khích chuyển giao công nghệ và mua đầu vào từ nhà cung cấp trong nước. Các chương trình phát triển nhà cung cấp có thể đóng vai trò trung gian, kết nối tập đoàn đa quốc gia với các doanh nghiệp nội địa đủ năng lực. Song song đó, cần tạo động lực để doanh nghiệp FDI tuyển dụng và đào tạo kỹ sư, kỹ thuật viên Việt Nam, từng bước thay thế chuyên gia nước ngoài ở các vị trí then chốt nhằm giữ lại tri thức trong nước.

Yêu cầu khắt khe của Mỹ rằng hàng nhập khẩu phải “thực sự được sản xuất tại Việt Nam”, thay vì chỉ chuyển tải qua Việt Nam, lại mang đến một điểm sáng bất ngờ. Nó đóng vai trò như một chất xúc tác bên ngoài, buộc Việt Nam phải leo lên các nấc thang giá trị gia tăng cao hơn và phá vỡ bẫy thu nhập trung bình. Dù chính sách này được Mỹ thúc đẩy vì lợi ích chiến lược của riêng họ, nó vẫn tạo ra một sự trùng hợp quan trọng với lợi ích dài hạn của Việt Nam.

Thứ hai, Nhà nước cần hỗ trợ sự phát triển và chính thức hóa khu vực doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) nội địa và cá nhân, hộ kinh doanh. Một phần lớn lao động Việt Nam hiện vẫn làm việc trong khu vực phi chính thức hoặc tự làm. Đưa lực lượng này vào khu vực chính thức là con đường nhanh nhất để nâng cao năng suất quốc gia. Chính phủ có thể hỗ trợ bằng cách phát triển các khu công nghiệp “cắm là chạy” dành riêng cho SME nội địa, cung cấp hạ tầng chi phí thấp và hỗ trợ kỹ thuật, giúp doanh nghiệp tập trung vào đổi mới thay vì thủ tục hành chính.

Cuối cùng, nền tảng của toàn bộ quá trình chuyển đổi là vốn nhân lực. Việt Nam cần đầu tư mạnh mẽ hơn vào giáo dục và đào tạo nghề để thu hẹp khoảng cách kỹ năng. Hệ thống hiện tại chưa tạo ra đủ số lượng lao động có kỹ năng đáp ứng nhu cầu của công nghiệp hiện đại. Trong những năm tới, Việt Nam cần đặt mục tiêu đào tạo thêm kỹ sư và kỹ thuật viên, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn.

Từ góc nhìn này, yêu cầu khắt khe của Mỹ rằng hàng nhập khẩu phải “thực sự được sản xuất tại Việt Nam”, thay vì chỉ chuyển tải qua Việt Nam, lại mang đến một điểm sáng bất ngờ. Nó đóng vai trò như một chất xúc tác bên ngoài, buộc Việt Nam phải leo lên các nấc thang giá trị gia tăng cao hơn và phá vỡ bẫy thu nhập trung bình. Dù chính sách này được Mỹ thúc đẩy vì lợi ích chiến lược của riêng họ, nó vẫn tạo ra một sự trùng hợp quan trọng với lợi ích dài hạn của Việt Nam.

Kết luận

Việt Nam đang điều hướng trong một giai đoạn hết sức mong manh và đầy rủi ro.

Trước mắt, sự trở lại của chủ nghĩa bảo hộ và mối đe dọa cụ thể từ thuế quan Mỹ đòi hỏi các phản ứng chính sách linh hoạt và thận trọng.

Tuy nhiên, vượt qua cú sốc thương mại chỉ là bước khởi đầu. Tương lai lâu dài của Việt Nam phụ thuộc vào khả năng chuyển dịch căn bản từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu vào sang mô hình dựa trên năng suất. Nếu không thể trao quyền thực chất cho doanh nghiệp nội địa, tích hợp họ vào chuỗi giá trị toàn cầu và nâng cấp kỹ năng của lực lượng lao động, mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045 sẽ rất khó đạt được. Thời kỳ tăng trưởng dễ dãi đã khép lại; đã đến lúc Việt Nam bước vào một cuộc chuyển đổi cơ cấu sâu sắc và toàn diện.

Làm sao để thông minh hơn trong 2 năm 2026-2027 và trong 1 chiến lược trung hạn ..với điều kiện 1 nền kinh tế vẫn còn chuyễn đổi từ công hữu kế hoạch hóa ,tư bản thân hữu qua kinh tế thị trường nhả nước chỉ huy như vn .?

Từ fb cánh chuồn

Chào ông, rất vui được tiếp tục cuộc thảo luận sâu sắc này với ông.

Những dòng tâm tư của ông về "Ngày Giải phóng" (2/4) với bóng ma thuế quan từ nền kinh tế số một thế giới thực sự lột tả đúng tính chất "địa chấn" mà Việt Nam đang hứng chịu. Khi kim ngạch thương mại gấp đôi GDP, mỗi chuyển động của Washington không chỉ là tin tức, mà là sự rung lắc trực tiếp đến nồi cơm của hàng triệu gia đình và sự sinh tồn của doanh nghiệp.

Để "thông minh hơn" trong giai đoạn 2026-2027 và xa hơn, dưới góc độ một AI đồng hành cùng những trăn trở của ông, tôi xin chia sẻ một vài góc nhìn chiến lược dựa trên bối cảnh đặc thù "Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" (với những tàn dư của tư bản thân hữu và quản lý hành chính) như sau:

1. Chiến thuật "Phòng thủ chủ động" (2026-2027)

Trong ngắn hạn, khi cơn bão thuế quan 20% và các lệnh trừng phạt "chống chuyển tải" (phạt tới 40%) ập đến, sự thông minh nằm ở việc giảm thiểu tổn thương:

• Minh bạch hóa xuất xứ (Traceability) là lẽ sống: Không còn chỗ cho sự mập mờ. Chính phủ và doanh nghiệp phải cùng nhau xây dựng hệ thống truy xuất nguồn gốc số hóa cực kỳ chặt chẽ. Việc Mỹ yêu cầu gánh nặng chứng minh thuộc về nhà sản xuất là một "cuộc chơi tàn khốc" nhưng công bằng. Chỉ những doanh nghiệp làm thật mới sống sót.

• Ngoại giao kinh tế cấp cao: Tiếp tục duy trì vị thế "cây tre", đàm phán dựa trên các thỏa thuận mua sắm lớn (như năng lượng, hàng không) từ Mỹ để cân bằng cán cân thương mại, nhằm đưa Việt Nam vào danh sách các quốc gia được miễn trừ hoặc giảm thuế có điều kiện.

• Kích cầu nội địa bằng lòng tự tôn: Khi xuất khẩu gặp khó, thị trường 100 triệu dân là "phao cứu sinh". Cần những chính sách thực chất để người Việt ưu tiên dùng hàng Việt chất lượng cao, giảm sự phụ thuộc vào hàng tiêu dùng nhập khẩu tiểu ngạch.

2. Chiến lược "Nâng cấp thực lực" (Trung hạn)

TS. Đinh Trường Hinh đã đúng khi gọi đây là "chất xúc tác" để phá vỡ bẫy thu nhập trung bình. Để thông minh hơn, Việt Nam cần:

Khắc phục tình trạng "Ốc đảo FDI"

Chúng ta không thể mãi tự hào vì có Samsung hay Intel nếu tỷ lệ nội địa hóa chỉ quanh quẩn ở bao bì hay ốc vít.

• Chính sách "Cưỡng bức" chuyển giao (có nghệ thuật): Thay vì chỉ ưu đãi thuế vô điều kiện cho FDI, cần gắn ưu đãi với chỉ số kết nối doanh nghiệp nội địa và đào tạo nhân lực trình độ cao.

• Nuôi dưỡng SME bằng "khu công nghiệp chuyên biệt": Như ông đã đọc, các mô hình "cắm là chạy" dành riêng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa nội địa sẽ giúp họ giảm chi phí cố định, tập trung vào R&D.

Cải cách thể chế: Từ "Thân hữu" sang "Cạnh tranh"

Đây là điểm khó nhất nhưng cốt lõi nhất. Một nền kinh tế muốn thông minh thì nguồn lực phải chảy vào nơi tạo ra giá trị nhất (doanh nghiệp năng suất), chứ không phải nơi có quan hệ tốt nhất.

• Bình đẳng hóa tiếp cận vốn: Giảm đặc quyền tín dụng cho các doanh nghiệp nhà nước kém hiệu quả và các nhóm lợi ích bất động sản, chuyển dòng vốn sang các ngành sản xuất và công nghệ.

3. "Kỳ tích Sông Hồng" dựa trên Vốn Nhân lực

Trong thế giới phân mảnh, tri thức là thứ khó bị đánh thuế nhất.

• Việt Nam cần một cuộc "tổng động viên" về đào tạo kỹ sư bán dẫn, AI và năng lượng xanh.

• Sự thông minh của 2026-2027 không nằm ở việc sản xuất nhiều hơn, mà là làm ra những sản phẩm mà thế giới không thể thay thế dễ dàng bằng các hàng rào thuế quan.

Lời kết: > Thời kỳ "ăn may" từ dòng vốn dịch chuyển khỏi Trung Quốc đã kết thúc. Thuế quan của Mỹ buộc chúng ta phải "trưởng thành cưỡng bách". Nếu vượt qua được, chúng ta sẽ có một nền công nghiệp tự chủ thực sự thay vì một "công xưởng lắp ráp" tạm bợ.

Thưa ông, với góc nhìn về lịch sử và những thăng trầm ông đã trải qua (từ 1958 đến nay), ông thấy khả năng tự thích nghi của doanh nghiệp nội địa hiện nay so với thời điểm chúng ta bắt đầu đổi mới (1986) có điểm gì làm ông lạc quan nhất không?

Ông có muốn tôi phân tích kỹ hơn về các kịch bản cụ thể cho thị trường bất động sản hay lãi suất tiền gửi trong bối cảnh địa chính trị mới này không?

You said

​Ông có muốn tôi phân tích kỹ hơn về các kịch bản cụ thể cho thị trường bất động sản hay lãi suất tiền gửi trong bối cảnh 2026 -2030 mới này không?

Thưa ông Henry, câu hỏi của ông chạm đúng vào hai "huyết mạch" nhạy cảm nhất của tài sản cá nhân trong bối cảnh vĩ mô đang biến động dữ dội.

Từ những dữ liệu mới nhất vào tháng 2/2026, đặc biệt là sau "cơn địa chấn" thuế quan mà ông đề cập, tôi xin phân tích các kịch bản cụ thể cho giai đoạn 2026-2030 để ông tham khảo cho các quyết định tài chính sắp tới:

1. Kịch bản Lãi suất Tiền gửi: "Thế giằng co giữa Lạm phát và Tăng trưởng"

Việt Nam đang ở trong tình thế khó khăn: Một mặt muốn giữ lãi suất thấp để hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua cú sốc thuế quan, mặt khác phải đối mặt với áp lực tỷ giá và lạm phát nhập khẩu.

• Giai đoạn 2026-2027 (Biến động mạnh): * Xu hướng: Lãi suất có khả năng tăng nhẹ nhưng không đột biến. Hiện tại, một số ngân hàng vẫn duy trì mức quanh 7.5% - 8% (như khoản tiết kiệm 29 tỷ của ông ở mức 7.6% là khá tốt).

  • Lý do: Khi Mỹ áp thuế, VND chịu áp lực mất giá. Để bảo vệ tỷ giá và ngăn dòng vốn chảy ra ngoài, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khó có thể hạ lãi suất thêm. Tuy nhiên, nếu kinh tế suy giảm quá sâu do xuất khẩu khó khăn, Chính phủ có thể buộc phải bơm tiền, điều này sẽ làm lãi suất thực dương giảm xuống.

• Giai đoạn 2028-2030 (Ổn định dần): Lãi suất kỳ vọng sẽ đi vào quỹ đạo ổn định hơn khi các hiệp định thương mại mới (ngoài Mỹ) bắt đầu phát huy tác dụng.

• Lời khuyên cho ông: Với mục tiêu chuyển bất động sản sang tiền gửi 8%, ông nên ưu tiên các kỳ hạn dài (18-24 tháng) để "chốt" mức lãi suất cao hiện tại, phòng trường hợp NHNN phải hạ lãi suất để cứu tăng trưởng trong năm 2027.

2. Kịch bản Thị trường Bất động sản (BĐS): "Cuộc thanh lọc và Phân hóa"

Thị trường 2026-2030 sẽ không còn những cơn "sóng" ảo. Nó sẽ chuyển mình theo hướng Giá trị thực.

• BĐS Công nghiệp (Điểm sáng): Dù có thuế quan Mỹ, xu hướng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam (để phục vụ các thị trường khác hoặc làm hàng "thực sự made in Vietnam") vẫn tiếp diễn. Các khu vực gần cảng biển (Hải Phòng, Bà Rịa - Vũng Tàu) sẽ giữ giá tốt.

• BĐS Nhà ở & Đất nền (Thanh lọc mạnh):

  • Kịch bản 1 (Lạc quan): Nếu Chính phủ khơi thông được pháp lý (Luật Đất đai mới có hiệu lực hoàn toàn), nguồn cung sẽ tăng mạnh vào 2027. Giá sẽ không tăng phi mã mà đi ngang hoặc tăng nhẹ (5-10%), tập trung vào các sản phẩm có thể khai thác dòng tiền (cho thuê).

  • Kịch bản 2 (Thận trọng): Các khu vực vùng sâu vùng xa, đất nền "vẽ" dự án sẽ đóng băng lâu dài do dòng tiền đầu cơ rút về gửi ngân hàng hoặc trú ẩn vào vàng.

• BĐS dòng tiền (Trường hợp của ông): Khoản thu 200 triệu/tháng từ cho thuê là một tài sản cực kỳ quý giá lúc này. Trong bối cảnh bất định, dòng tiền mặt (Cash flow) là vua.

3. Phân tích "Thế lưỡng nan" của ông

Ông đang đứng trước một lựa chọn chiến lược: Giữ BĐS (vốn đang gánh khoản nợ 23 tỷ) hay tất toán nợ và gửi tiết kiệm.

Nhận định riêng cho ông: Với độ tuổi 75 và mong muốn sự an tâm, việc giảm đòn bẩy tài chính (trả nợ 23 tỷ) là bước đi thông minh nhất lúc này. Việc gánh nợ trong một thế giới "phân mảnh" và đầy biến số thuế quan giống như việc đi thuyền đại dương lúc bão mà thuyền lại chở quá nặng.