Tốc độ đô thị hóa hiện vượt 44%, cùng sự thay đổi trong nhu cầu sống đang thúc đẩy Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển các đại đô thị quy hoạch đồng bộ - nơi tích hợp đầy đủ chức năng ở, việc làm, giáo dục, y tế và giải trí. Không chỉ là xu hướng đầu tư, mô hình này đang được xem là giải pháp chiến lược cho việc giãn dân, phát triển vùng và nâng chất lượng sống đô thị.
Năm 2025, hàng loạt “siêu dự án” quy mô hàng nghìn héc-ta khởi công trên khắp cả nước được kỳ vọng sẽ mở ra một thập kỷ mới của đô thị Việt Nam.
Xu hướng phát triển tất yếu
Trong bức tranh phát triển đô thị Việt Nam những năm gần đây, đại đô thị không còn là khái niệm xa lạ mà đã trở thành xu hướng chủ đạo trong tư duy quy hoạch và đầu tư. Nếu như trước đây, các khu đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu an cư, thì nay, mô hình đại đô thị tích hợp - nơi hội tụ đầy đủ chức năng sống, làm việc, giáo dục, y tế, thương mại và nghỉ dưỡng đang dần chiếm lĩnh thị trường.
Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã vượt 44% và dự kiến đạt 50% vào năm 2030. Quá trình đô thị hóa nhanh cùng tốc độ gia tăng dân số đô thị đặt ra yêu cầu cấp thiết: phát triển không gian sống bền vững, đồng bộ hạ tầng và có khả năng tự vận hành. Trong bối cảnh đó, sự xuất hiện của các đại đô thị không chỉ là xu hướng đầu tư mà còn là giải pháp chiến lược cho phát triển đô thị hiện đại.
Với người dân, nhu cầu hiện nay không chỉ tìm “một nơi để ở”, mà hướng tới “một môi trường để sống”. Theo thống kê, thế hệ Millennials và Gen Z hiện chiếm khoảng 44% dân số Việt Nam, trở thành lực lượng khách hàng chủ đạo định hình xu hướng của thị trường bất động sản. Khoảng 70% trong số này là người đang có nhu cầu mua, thuê hoặc đầu tư, cho thấy sự chuyển dịch rõ nét trong hành vi tìm kiếm và lựa chọn nơi ở.
Các đại đô thị quy hoạch đồng bộ - nơi tích hợp đầy đủ chức năng ở, việc làm, giáo dục, y tế và giải trí. Ảnh: Duy Khánh
Nghiên cứu của các đơn vị tư vấn cũng cho thấy, người trẻ không còn đặt nặng khoảng cách tới trung tâm, mà sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven nếu đổi lại là môi trường sống xanh hơn, ít ô nhiễm và có nhiều khu sinh hoạt ngoài trời. Công viên, lối dạo bộ, khu thể thao hay không gian sinh hoạt cộng đồng không còn là “điểm cộng”, mà đã trở thành tiêu chuẩn sống tối thiểu.
Thay vì chỉ sống cạnh nhau, thế hệ trẻ hướng đến những cộng đồng có cùng lối sống và giá trị, nơi họ có thể giao lưu, kết nối và chia sẻ. Những khu đô thị tích hợp với tiện ích chung, hoạt động cộng đồng và không gian mở nhờ đó đang trở thành lựa chọn ưu tiên, phản ánh sự thay đổi trong tư duy về một “nơi để sống”, không chỉ để ở.
Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng này thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển từ tư duy “làm nhà” sang tư duy “làm đô thị”. Tại đó, mọi yếu tố từ quy hoạch tổng thể, hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan đến vận hành đều được tính toán đồng bộ. Điều này giúp cư dân không phải phụ thuộc vào hạ tầng công cộng đang quá tải của trung tâm thành phố, đồng thời tận hưởng cuộc sống tiện nghi, cân bằng giữa làm việc - nghỉ ngơi - kết nối.
Khác với các khu đô thị đơn lẻ, đại đô thị được quy hoạch toàn diện ngay từ đầu, với quy mô có thể lên tới hàng nghìn héc-ta. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, trường học, bệnh viện, thương mại và giải trí được tích hợp thành một hệ sinh thái khép kín, đảm bảo mọi nhu cầu của cư dân trong bán kính ngắn nhất. Sự đồng bộ này không chỉ mang lại giá trị sống cao hơn, mà còn tạo động lực kinh tế vùng - khi đại đô thị dần trở thành hạt nhân hình thành các trung tâm thương mại và văn hóa mới, hỗ trợ giãn dân, chia sẻ áp lực với khu vực lõi đô thị.
Đặc biệt, giai đoạn 2021 - 2030, hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như vành đai, metro, cao tốc liên vùng được triển khai, giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa trung tâm và vùng ven. Khi kết nối được mở rộng, ranh giới giữa “ven” và “trung tâm” dần biến mất, tạo điều kiện thuận lợi để các đại đô thị vệ tinh phát triển mạnh mẽ.
Cùng lúc, định hướng xây dựng đô thị thông minh và đô thị xanh từ Chính phủ sẽ tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho mô hình này. Các chủ đầu tư lớn bắt đầu áp dụng công nghệ quản lý thông minh, năng lượng tái tạo và giao thông nội khu sạch - thể hiện bước chuyển mình mạnh mẽ trong quản lý và vận hành đô thị hiện đại.
2025 – năm bùng nổ của các đại đô thị Việt Nam
Năm 2025 được xem là một cột mốc quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam, đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của hàng loạt đại đô thị quy mô lớn trải dài từ Bắc vào Nam. Sau nhiều năm tập trung tháo gỡ pháp lý, hoàn thiện hạ tầng và hoàn tất quy hoạch, thị trường giờ đây thực sự bước vào giai đoạn bùng nổ, mở ra một chương mới cho mô hình đô thị tích hợp đa chức năng.
Theo các chuyên gia, việc phát triển những đại đô thị hàng nghìn hecta không phải là “sân chơi” dành cho các chủ đầu tư nhỏ lẻ hay thiếu kinh nghiệm. Những dự án tầm cỡ này đòi hỏi nguồn vốn lớn, năng lực quy hoạch - thiết kế - xây dựng - vận hành chuyên nghiệp, cùng với hệ thống pháp lý vững chắc và khả năng quản trị rủi ro chặt chẽ. Nếu doanh nghiệp không đủ nội lực, dự án rất dễ rơi vào tình trạng thiếu tiện ích đồng bộ, tiến độ ì ạch, khó thu hút cư dân về ở thực, hoặc không đảm bảo được chất lượng sống lâu dài cho cộng đồng.
Thực tế cho thấy, đây đã không còn là cuộc chơi của các nhà đầu tư nhỏ hay những chiến lược ngắn hạn. Thay vào đó, nó trở thành cuộc đua khẳng định vị thế giữa những “ông lớn” sở hữu tiềm lực tài chính mạnh, tầm nhìn chiến lược dài hạn và khả năng triển khai xuyên suốt từ khâu lập kế hoạch đến quản lý vận hành.
Trong số đó, Vingroup tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường với chuỗi đại dự án theo định hướng đô thị thể thao, sinh thái biển và nghỉ dưỡng cao cấp.
Một trong những dự án đáng chú ý nhất là Khu đô thị thể thao Olympic tại Hà Nội, khởi công ngày 19/12. Với tổng vốn đầu tư gần 926.000 tỷ đồng và quy mô hơn 9.171ha, đây được xem là đại đô thị thể thao lớn nhất Việt Nam, hướng tới hình thành một không gian đô thị năng động, hiện đại và bền vững. Điểm nhấn của dự án là sân vận động Trống Đồng với sức chứa lên tới 135.000 chỗ ngồi, dự kiến hoàn thành vào năm 2028.
Cùng thời điểm, Vingroup tiếp tục mở rộng dấu ấn tại Quảng Ninh với dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh quy mô hơn 4.100ha, vốn đầu tư hơn 456.000 tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng hình thành trung tâm đô thị hiện đại bên bờ vịnh, tạo động lực phát triển bền vững cho khu vực Đông Bắc.
Ở miền Trung, chủ đầu tư này tái khởi động dự án Làng Vân (Đà Nẵng) sau nhiều năm chuẩn bị, với diện tích hơn 512ha, vốn đầu tư 44.000 tỷ đồng. Dự án được định hướng theo mô hình nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp, kết hợp hài hòa giữa thiên nhiên và không gian đô thị.
Còn tại Khánh Hòa, khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được khởi công với vốn đầu tư 85.000 tỷ đồng, quy mô hơn 1.254ha, hướng tới hình mẫu đô thị sinh thái ven biển, phục vụ hơn 230.000 cư dân trong tương lai.
Công trường đại đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cập nhật tại thời điểm đầu tháng 2/2026
Ở phía Nam, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ - dự án lấn biển quy mô 2.870ha được khởi công từ tháng 4/2025, trở thành một trong những điểm nhấn chiến lược của Vingroup. Dự án hướng đến mô hình đô thị sinh thái gắn với bảo tồn rừng ngập mặn, mở rộng không gian phát triển TP.HCM ra phía biển. Khu vực này sẽ hình thành tổ hợp nghỉ dưỡng, giải trí, sân golf, biển hồ nhân tạo và các công trình quy hoạch theo định hướng ESG++.
Tập đoàn còn mở rộng về phía Tây Nam với hai dự án tại Tây Ninh gồm khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây (quy mô 1.090ha, vốn đầu tư 80.000 tỷ đồng) và Vinhomes Green City - Hậu Nghĩa (quy mô 200ha, vốn đầu tư 28.000 tỷ đồng). Cả hai dự án đều hướng đến hình thành các đô thị vệ tinh, giảm tải hạ tầng nội đô TP.HCM và tạo mạng lưới kết nối vùng Tây Nam Bộ.
Không chỉ Vingroup, Sun Group cũng đẩy mạnh đầu tư với nhiều dự án quy mô lớn. Ngày 19/12, tập đoàn này khởi công tổ hợp đô thị - dịch vụ - cảng tổng hợp An Tây ở khu Bắc TP.HCM (Bến Cát, Bình Dương cũ) diện tích 724ha, vốn hơn 51.000 tỷ đồng, hướng đến hình thành một cực tăng trưởng mới theo mô hình đô thị đa trung tâm. Tại Quảng Ninh, khu du lịch phức hợp cao cấp Vân Đồn với tổng vốn hơn 2 tỷ USD, diện tích 244ha bao gồm casino, khách sạn và khu thương mại cũng được Sun Group triển khai.
Chủ đầu tư này cũng mở rộng danh mục các đô thị - nghỉ dưỡng quy mô lớn tại vùng duyên hải với dự án khu đô thị hỗn hợp Nha Trang (Charmora City) hơn 226ha vốn đầu tư hơn 17.300 tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng trở thành một điểm đến nghỉ dưỡng, an cư đẳng cấp, là điểm nhấn kiến trúc đô thị, góp phần thay đổi diện mạo kinh tế - xã hội của tỉnh Khánh Hòa. Hay trước đó là dự án khu đô thị Blanca City với diện tích gần 100ha, vốn đầu tư gần 35.000 tỷ đồng tại khu vực Vũng Tàu cũ.
Mới đây, Sun Group tiếp tục đề xuất ý tưởng quy hoạch gần 1.000ha để phát triển khu du lịch thác Bản Giốc (Cao Bằng) với mục tiêu phát triển bền vững, kết hợp du lịch trải nghiệm, văn hóa cộng đồng và giao lưu xuyên biên giới.
Một điểm nhấn đáng chú ý khác là Trump International Hưng Yên - dự án đầu tiên của Trump Organization tại Việt Nam, hợp tác cùng công ty con thuộc Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Dự án có diện tích 1.000ha, vốn đầu tư khoảng 1,5 tỷ USD, khởi công ngày 21/5/2025. Khu đô thị kết hợp khách sạn, sân golf, biệt thự cao cấp mang phong cách của thương hiệu Trump, thể hiện sức hút của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế và xu hướng hợp tác đầu tư toàn cầu trong lĩnh vực đô thị hóa quy mô lớn.
Sự xuất hiện liên tiếp của các đại đô thị quy mô lớn cho thấy Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển đô thị có tính hệ thống và tầm nhìn dài hạn hơn bao giờ hết. Khi hạ tầng giao thông, công nghệ và chính sách quy hoạch cùng tạo nên lực đẩy, mô hình đại đô thị sẽ không chỉ là “cuộc đua” của các tập đoàn lớn, mà còn trở thành nền tảng cho quá trình đô thị hóa bền vững.
Đây cũng là bước chuyển từ tư duy “xây nhà” sang xây dựng hệ sinh thái sống, nơi mỗi cư dân được tận hưởng không gian hiện đại, văn minh và cân bằng. Trong tương lai gần, các đại đô thị được kỳ vọng sẽ định hình nên những cực phát triển mới, góp phần hiện thực hóa mục tiêu đưa Việt Nam trở thành quốc gia có hệ thống đô thị thông minh, kết nối và phát triển toàn diện vào năm 2030.
Phương Vũ - theo Baoquankhu7
