Theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, bất động sản không phải là lĩnh vực được ưu tiên vay vốn trong hệ thống ngân hàng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Do đó, thị trường bất động sản phải chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn.
Hệ số K trở thành rào cản lớn nhất của doanh nghiệp
Tại diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest cho biết mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay xoay quanh giá đất.
Theo ông Hiệp, việc định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường mà Luật Đất đai 2024 đưa ra đã khiến giá đất bị đẩy lên rất cao. Vì vậy, Quốc hội đã quyết định bỏ cơ chế định giá đất cụ thể và chuyển sang áp dụng bảng giá đất.
Tuy nhiên, hiện Hà Nội và TPHCM đã ban hành bảng giá đất, có nơi cao nhất lên hơn 700 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và trên 600 triệu đồng/m2 tại TPHCM. Mức này được cho là hình thành từ bảng giá đất cũ năm 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới ra giá cao như vậy.
Trong khi đó, hệ số K vẫn chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp rất lo ngại vì chưa biết chi phí đất sẽ tăng đến mức nào. Đây là vấn đề then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai và phát triển dự án bất động sản trong năm 2026.
Ông Hiệp kiến nghị phải xem lại hệ số và cách ban hành hệ số, vì kể từ khi ban hành bảng giá đất đến khi có hệ số áp dụng có thể mất khoảng 6 tháng, khiến doanh nghiệp dù đã được giao đất vẫn không thể nộp tiền sử dụng đất và triển khai dự án. Ngoài ra, hệ số nên có cơ chế hợp lý, nếu hệ số quá cao thì doanh nghiệp không làm được.
Bên cạnh đó, các vướng mắc trong giải phóng mặt bằng tiếp tục là điểm nghẽn kéo dài. Dù đã có nhiều chỉ đạo, nhưng nếu chính quyền địa phương không quyết liệt thì việc tháo gỡ vẫn rất khó khăn. Áp lực còn đến từ lãi suất, khi chỉ trong 2 tháng gần đây đã tăng hơn 2%, ảnh hưởng trực tiếp đến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà.
Nghị quyết 254 tháo gỡ được nhiều vướng mắc
Ở góc độ chính sách, ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội chia sẻ, Nghị quyết 254/2025/QH15 được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, gồm 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm.
Thứ nhất, về tiếp cận quỹ đất, nghị quyết bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đến hạn chưa hoàn tất 100%, nếu đã đạt trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho nhà đầu tư tiếp tục triển khai dự án.
Thứ hai, nghị quyết vẫn giữ nguyên việc quyết định thu hồi đất khi bồi thường và hoàn thành hỗ trợ tái định cư. Tuy nhiên, bổ sung các trường hợp loại trừ như dự án có đa số người dân đồng thuận giao đất trước, các dự án khẩn cấp, quan trọng quốc gia hoặc dự án tái định cư tại chỗ.
Thứ ba, đối với các dự án thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Nghị quyết 254 cho phép tổ chức đấu giá, đấu thầu chỉ cần có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, không bắt buộc phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 như trước, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án.
Thứ tư, nghị quyết thống nhất áp dụng bảng giá đất một cách phổ quát, thay cho việc vừa áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể như trước. Đồng thời, trừ một số trường hợp quỹ đất do Nhà nước quản lý, nhà đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm.
Thứ năm, về thủ tục hành chính cắt giảm các thủ tục không cần thiết. Ví dụ như Nhà nước áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất đồng loạt thì doanh nghiệp không phải thực hiện thêm thủ tục để xin được giảm.
Đề xuất thêm hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm
Theo ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong bối cảnh nhiều địa phương đang điều chỉnh quy hoạch chung sau sắp xếp đơn vị hành chính, doanh nghiệp và lực lượng môi giới cần chủ động tham gia ngay từ giai đoạn lập quy hoạch. Quy hoạch phải bám sát quy hoạch tổng thể quốc gia và có tầm nhìn dài hạn từ 50 đến 100 năm, thay vì làm manh mún và chạy theo lợi ích ngắn hạn.
“Quy hoạch không thể chỉ xoay quanh phát triển bất động sản hay nhà ở, mà cần gắn với cơ cấu kinh tế tổng thể. Nếu chỉ tập trung xây nhà ở, đến một giai đoạn lại phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sẽ dẫn đến lãng phí lớn nguồn lực xã hội”, ông Khôi nhấn mạnh.
Liên quan đến cơ chế thuê đất, Chủ tịch VNREA kiến nghị cần bổ sung thêm hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, bên cạnh hai phương án trả tiền một lần hoặc hàng năm. Điều này giúp doanh nghiệp chủ động cân đối dòng tiền và xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp. Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần được thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với phần tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách, để đảm bảo quyền lợi chính đáng và khả năng tiếp cận vốn.
Về bảng giá đất và hệ số K, các quy định hiện nay còn chung chung và thiếu rõ ràng. Thực tế, nhiều địa phương đang xác định giá đất theo phương pháp suất đầu tư. Tuy nhiên, chi phí xây dựng lại được lấy theo suất đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành, trong khi các suất này không cập nhật kịp thời biến động của giá vật liệu và đầu vào, dẫn đến sai lệch trong xác định giá đất.
Do đó, bảng giá đất chỉ nên đóng vai trò tham chiếu, không nên áp dụng cứng nhắc trong mọi trường hợp, mà cần cho phép vận dụng linh hoạt các quy định hiện hành như Nghị định 71 để phản ánh sát giá trị thị trường.
Để thị trường vận hành ổn định, ông Khôi cho rằng cần sử dụng đồng thời hai công cụ điều tiết là đất đai và tài chính. Nhà nước có thể chủ động bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà ở trung bình, kết hợp với chính sách lãi suất, tín dụng, thuế và phí phù hợp theo từng phân khúc. Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn là khả năng chi trả thực tế của người dân. Nếu lãi suất cao và thời gian vay ngắn, dù có sản phẩm phù hợp thì việc tiêu thụ cũng rất khó khăn.
Lãi suất cho vay bất động sản sẽ tăng
TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV thông tin về tín dụng bất động sản năm 2025 ước tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng bình quân 18.5% của toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng khoảng 14-15%. Trong khi huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14.5%, điều này buộc hệ thống ngân hàng phải điều chỉnh tăng lãi suất, hình thành một mặt bằng lãi suất mới cho thị trường bất động sản.
Theo ông Lực, bất động sản không phải là lĩnh vực được ưu tiên vay vốn trong hệ thống ngân hàng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Do đó, thị trường bất động sản phải chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn.
Dù vậy, nguồn vốn cho ngành không hề thiếu khi năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123.5 ngàn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với năm 2024. Ông cũng cho biết thêm, hiện tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế và lãi suất cho vay có xu hướng nhích lên theo định hướng chung.
Trong bối cảnh đó, ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt thay đổi pháp lý, hạn chế đầu tư dàn trải và tái cơ cấu sản phẩm theo hướng cân bằng hơn. Phân khúc cao cấp cần được cân nhắc kỹ, trong khi nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội và sản phẩm phù hợp túi tiền vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Định danh bất động sản sẽ hạn chế đầu cơ
Theo Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357 về xây dựng hệ thống thông tin quản lý nhà ở và thị trường bất động sản. Đây là lần đầu tiên, bất động sản tại Việt Nam được định danh bằng mã số, quản lý từ gốc là thửa đất, sau đó gắn với thông tin dự án, công trình xây dựng và địa điểm.
Mã định danh này sẽ được quản lý xuyên suốt từ khi có đất, triển khai dự án, giao dịch, cho đến khi cấp giấy chứng nhận, giúp cải cách thủ tục hành chính, minh bạch hóa thị trường, tránh tình trạng “hai giá” và hạn chế đầu cơ, gom hàng.
Không chỉ bất động sản, đội ngũ môi giới cũng được định danh cá nhân thay cho cách quản lý bằng chứng chỉ hành nghề trước đây. Theo bà Hằng, việc này giúp nâng cao vai trò, trách nhiệm của môi giới, đồng thời củng cố niềm tin của nhà đầu tư và thị trường.
Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế, ông Takayama Yasushi – Giám đốc điều hành Cơ quan tài chính nhà ở Nhật Bản chia sẻ, Nhật Bản đã phát triển nhà ở xã hội từ khoảng 80 năm trước, dựa trên ba trụ cột là hỗ trợ tài chính với lãi suất thấp và thời hạn vay dài, điều tiết phân bố dân cư thông qua phát triển nhà ở ven đô, và vai trò trực tiếp của chính quyền địa phương trong xây dựng, quản lý nhà ở xã hội. Sau chiến tranh thế giới thứ 2, Nhật Bản từng thiếu 4.2 triệu căn nhà và phải mất 25 năm để giải quyết, cho thấy việc phát triển nhà ở cần tầm nhìn dài hạn và chính sách kiên định.
Thanh Tú - Theo FILI
