Thủ tướng đã nêu ra một vấn đề nhức nhối trong nền kinh tế Việt Nam: giá nhà chung cư liên tục tăng và giữ ở mức cao, bất chấp nguồn cung dồi dào.
Câu hỏi này đặt ra một thực tế đáng lo ngại về sự mất cân bằng trên thị trường bất động sản và những hệ lụy tiềm tàng đối với sự phát triển bền vững của đất nước.
Dưới đây là một số lý giải cho vấn đề này, dựa trên những luận điểm được đề cập trong văn bản.
Vấn đề cốt lõi: Nguồn cung mất cân đối
Tình trạng giá nhà cao không phải do thiếu nguồn cung tổng thể, mà là do thừa nhà cao cấp và thiếu nhà ở vừa túi tiền cho đại bộ phận người dân. Dữ liệu từ Hà Nội và TP.HCM cho thấy nguồn cung căn hộ mới ra thị trường vẫn rất lớn, thậm chí tăng mạnh. Tuy nhiên, các dự án này chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, nhắm đến giới đầu cơ và những người có thu nhập cao.
Điều này tạo ra một sự chênh lệch lớn:
* Người trẻ có thu nhập trung bình (từ 30 triệu đồng/tháng trở xuống) không thể tiếp cận được nhà ở, ngay cả khi làm việc chăm chỉ trong nhiều năm. Điều này làm giảm động lực phấn đấu, gây ảnh hưởng đến quyết định kết hôn và sinh con, một kịch bản đã và đang xảy ra ở nhiều quốc gia phát triển như Trung Quốc hay Nhật Bản.
* Thị trường bất động sản trở thành sân chơi của giới đầu cơ, nơi tiền không đổ vào sản xuất, đổi mới công nghệ mà tập trung vào mua đi bán lại, chờ giá tăng. Điều này biến nhà ở từ một nhu cầu thiết yếu trở thành một công cụ đầu cơ, làm méo mó bản chất của thị trường.
Bong bóng bất động sản và những hệ lụy
Khi bất động sản trở thành kênh đầu tư chính, nền kinh tế sẽ đối mặt với nhiều rủi ro nghiêm trọng:
* Tăng trưởng thiếu bền vững: Thay vì đầu tư vào các ngành sản xuất, công nghệ cao, giáo dục để tạo ra giá trị thực và động lực tăng trưởng dài hạn, dòng tiền lại bị hút vào bất động sản. Một nền kinh tế phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản sẽ rất mong manh, dễ bị tổn thương khi thị trường có biến động.
* Nguy cơ vỡ bong bóng: Sự tăng giá bất thường do đầu cơ tạo ra một "bong bóng" bất động sản. Khi bong bóng này vỡ, giá nhà giảm mạnh có thể gây ra hiệu ứng domino, ảnh hưởng đến hệ thống tài chính, ngân hàng và sản xuất. Nhật Bản và Trung Quốc là hai ví dụ điển hình cho kịch bản này, khi sự sụp đổ của thị trường bất động sản kéo theo "thập kỷ mất mát" với tăng trưởng èo uột, nợ nần chồng chất và dân số già hóa.
* Già hóa dân số và thiếu hụt lao động: Việc giá nhà quá cao khiến giới trẻ không muốn lập gia đình, sinh con. Điều này dẫn đến tỷ lệ sinh giảm, dân số già đi nhanh chóng, thiếu hụt lực lượng lao động trẻ trong tương lai, gây áp lực lớn lên hệ thống an sinh xã hội và khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.
Giải pháp nào cho vấn đề này?
Giải quyết vấn đề giá nhà cao không thể trông chờ vào việc “đổ lỗi” cho một cá nhân hay một nhóm nào đó. Lời giải phải đến từ cơ chế và chính sách của Nhà nước.
* Điều chỉnh chính sách nhà ở: Cần có các chính sách mạnh mẽ để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà xã hội trong 5-8 năm là một bước đi đúng hướng, nhưng cần được thực hiện một cách quyết liệt và hiệu quả. Việc học hỏi kinh nghiệm từ các nước trong khu vực ASEAN có thể giúp Việt Nam tìm ra các mô hình phù hợp, tạo ra nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân.
* Kiểm soát đầu cơ: Cần có các công cụ chính sách để kiểm soát hoạt động đầu cơ, như đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều bất động sản hoặc giao dịch trong thời gian ngắn. Điều này sẽ giúp giảm thiểu tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) và làm "nguội" thị trường, đưa giá nhà về đúng với giá trị thực.
* Thúc đẩy sản xuất và công nghệ: Nhà nước cần tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn, hỗ trợ các doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất, công nghệ, đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao. Khi các kênh đầu tư hiệu quả hơn xuất hiện, dòng tiền sẽ tự động dịch chuyển khỏi bất động sản, tạo ra một nền kinh tế cân bằng và bền vững hơn.
Tóm lại, câu chuyện giá nhà cao không chỉ đơn thuần là vấn đề kinh tế mà còn là một vấn đề xã hội lớn. Việc giải quyết nó đòi hỏi sự thay đổi toàn diện từ chính sách, cơ chế thị trường và cả nhận thức của người dân.
Thủ tướng đặt câu hỏi: Vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và giữ ở mức cao?
Có lẽ đã đến lúc chúng ta phải nhìn thẳng vào thực tế: xã hội đang dần rời xa sản xuất, đổi mới công nghệ để đổ tiền vào đầu cơ bất động sản. Nếu cứ như vậy, vài chục năm tới khi dân số già đi, thiếu lực lượng lao động trẻ, nền kinh tế sẽ phải trả giá.
Trước đây, người ta thường đổ lỗi cho “thiếu nguồn cung”. Nhưng thực tế không phải vậy:
6 tháng đầu năm ở Hà Nội, số căn hộ mở bán đã gần bằng cả năm 2024.
8 tháng đầu năm tại TP.HCM, nguồn cung tăng tới 58% so với cùng kỳ.
Vấn đề không phải thiếu nhà, mà là thừa nhà cao cấp, thiếu nhà vừa túi tiền cho số đông. Người trẻ lương trung bình, nếu không có bố mẹ hỗ trợ, hầu như không thể mua nhà. Điều này khiến nhiều người bỏ giấc mơ sở hữu nhà, không muốn lập gia đình hay sinh con. Trung Quốc đã đi trước một bước trong tình cảnh này:
Ở Bắc Kinh, Thượng Hải, giá nhà gấp hàng chục lần thu nhập. Giới trẻ từ bỏ hôn nhân, chọn sống “tối giản”, không phấn đấu vì biết có làm cũng không mua nổi nhà.
Tỷ lệ sinh lao dốc, dân số già hóa, kinh tế trì trệ. Chính phủ Trung Quốc phải siết nợ bất động sản bằng “ba lằn ranh đỏ”, nhưng siết càng mạnh bong bóng càng vỡ, giá nhà giảm 50-60%, rồi lại phải tung gói giải cứu.
Nhật Bản cũng từng vấp phải sai lầm này. Thập niên 1980, bong bóng bất động sản và chứng khoán phình to. Ai cũng tin giá nhà chỉ có tăng. Nhưng khi bong bóng vỡ, Nhật rơi vào “thập kỷ mất mát”: tăng trưởng èo uột, nợ nần chồng chất, dân số già hóa nhanh, và đến tận hôm nay vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.
Nếu Việt Nam không thay đổi, kịch bản tương tự hoàn toàn có thể lặp lại. Hiện nay, thay vì đầu tư vào sản xuất, công nghệ, đào tạo nhân lực, người dân lại tập trung mua đất, mua nhà để chờ tăng giá. Trong khi sản xuất và công nghệ mới là động cơ tăng trưởng dài hạn. Một nền kinh tế phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản sẽ rất mong manh: chỉ cần thị trường biến động là hệ thống tài chính, ngân hàng, sản xuất đều bị ảnh hưởng.
Khi bất động sản trở thành “cỗ máy in tiền”, đất nước sẽ rơi vào cảnh: giàu nhà, nghèo công nghệ, thừa căn hộ cao cấp nhưng thiếu nền tảng phát triển bền vững.
Nhiều người đổ lỗi cho giới đầu cơ “thổi giá”. Nhưng thực tế, nếu không có người mua theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ), chấp nhận vay nợ để lao vào, thì giá cũng không thể bị đẩy lên cao đến vậy.
Vậy nên, lời giải chỉ có thể đến từ cơ chế chính sách của Nhà nước. Không ai mong bong bóng bất động sản vỡ như ở Trung Quốc, vì hệ lụy sẽ cực kỳ lớn.
Ai làm giá nhà cao, cao mãi?
“Có dự án bất động sản 20 năm mới hoàn thành, riêng xin giấy phép đã mất 5 năm” – tiếng kêu ai oán đó của doanh nghiệp được ghi lại trong báo cáo giám sát của Quốc hội, không khác nào câu trả lời trực diện cho câu hỏi: “Vì sao giá nhà ở Việt Nam cứ cao, cao mãi?”.
Đoàn giám sát cho biết: ở nhiều địa phương, một dự án có thể mất tới 10–20 năm mới triển khai xong, trong đó chỉ riêng thủ tục giải phóng mặt bằng, đất đai, quy hoạch đã kéo dài nhiều năm; có trường hợp thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng kéo dài gần 5 năm; có dự án thẩm định tác động môi trường mất tới 3 năm. Chỉ riêng khâu giao đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đã khiến doanh nghiệp phải “ngồi chờ”, trong khi lãi vay ngân hàng ngày một phình to.
Nguyễn Xuân Bính, Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land, thẳng thắn: thủ tục hành chính kéo dài chính là nguyên nhân đẩy giá nhà. Mỗi năm chậm trễ là thêm một khoản chi phí tài chính đổ vào giá bán, và cuối cùng người mua nhà là bên gánh chịu.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng cảnh báo: 70% khó khăn của thị trường hiện nay xuất phát từ vướng mắc pháp lý.
Báo cáo của VCCI chỉ rõ: sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định liên quan đến bất động sản trải dài ở 15 luật khác nhau, chưa kể hàng chục nghị định, hàng trăm thông tư, hàng nghìn văn bản dưới luật.
Một ví dụ điển hình: Luật Đầu tư quy định dự án chậm 12 tháng phải bị thu hồi, trong khi Luật Đất đai lại cho phép gia hạn thêm 24 tháng. Chính quyền địa phương lúng túng: nếu thu hồi dự án thì sợ vi phạm Luật Đất đai, còn nếu gia hạn thì trái Luật Đầu tư. Thế là dự án treo, đất đai đóng băng.
Chính phủ từng cho biết, đến tháng 7/2025, cả nước có 2.887 dự án vướng mắc với tổng vốn 235 tỷ USD, diện tích đất lên tới 347.000 ha. Đây là nguồn lực khổng lồ bị “đắp chiếu” chỉ vì sự bất nhất của hệ thống pháp luật.
Khảo sát PCI cho thấy, tỷ lệ doanh nghiệp phải trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh do gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục hành chính đất đai tiếp tục ở mức cao: gần 74% vào năm 2024 và 73% vào năm 2023.
Đằng sau những con số đó là hàng nghìn cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ, hàng vạn việc làm không được tạo ra, và giá nhà cứ bị đẩy lên theo vòng xoáy chi phí.
Vậy ai làm giá nhà cao, cao mãi?
Hãy nghe lý giải của doanh nghiệp: “Các doanh nghiệp chỉ là ‘người chơi phụ’ trên thị trường bất động sản; việc quyết định giá nhà ở thực chất nằm ở ‘người chơi chính’ là Nhà nước”.
Nhà nước là chủ thể cung cấp nguồn lực đầu vào quan trọng nhất cho thị trường – đất đai – đồng thời cũng là đơn vị ban hành và thực thi các chính sách pháp lý, thủ tục đầu tư dự án. Do đó, vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quyết định đối với sự phát triển của thị trường cũng như doanh nghiệp bất động sản.
câu trả lời cho câu hỏi: vì sao giá nhà ở Việt Nam cứ cao, cao mãi.
Tổng hợp lại: đó là kết quả của chính sách tiền tệ mở rộng chưa từng có, lãi suất về 0 (tút 1); là sự bắt tay, thông đồng của ngân hàng và doanh nghiệp (tút 2); là cú sốc về giá đất từ Luật Đất đai 2024 lấy nền tảng “giá thị trường” (tút 3); và là thủ tục dự án khó như lên giời, cộng thêm hệ thống bất động trong nhiều năm qua (tút 4).
Các nguyên nhân trên, trong đó đa số là thuộc trách nhiêm, vai trò và quyền hạn của NN,
Tất nhiên, còn rất nhiều nguyên nhân khác, như giá vật liệu xây dựng tăng gấp đôi, đặc biệt là các chính sách thuế vừa thiếu vừa yếu, cổ vũ cho đầu cơ, tích trữ bất động sản – mà chưa thể kể hết ra ở đây.
