Bất động sản giảm mới đáng lo
Như trường hợp của Trung Quốc, ông Tập siết quá rồi giờ hồi sức cấp cứu cho nền kinh tế hoài mà không nổi. Ảnh hưởng đến cả cán cân quyền lực & gần đây chính ông Tập cũng phải thay đổi quan điểm trước áp lực quá lớn & nhượng bộ quyền điều hành kinh tế cho các phe khác trong ĐCS Trung Quốc.
Bối cảnh và Nguyên nhân "Siết"
Trước khi siết chặt, ngành bất động sản Trung Quốc có những đặc điểm rủi ro lớn:
1. Nợ khổng lồ: Các công ty bất động sản vay nợ ồ ạt để mở rộng quỹ đất và dự án, tạo ra một quả bom nợ. Evergrande là ví dụ điển hình với khoản nợ hơn 300 tỷ USD.
2. Bong bóng giá nhà: Giá nhà tăng phi mã trong nhiều năm, vượt xa thu nhập của người dân, tạo ra bất bình đẳng xã hội và khiến giới trẻ không có khả năng mua nhà.
3. Rủi ro hệ thống: Sự sụp đổ của một vài công ty lớn có thể kéo theo cả hệ thống ngân hàng và nền kinh tế. Bất động sản và các ngành liên quan chiếm tới gần 30% GDP của Trung Quốc.
4. Tư tưởng chỉ đạo: Ông Tập Cận Bình đưa ra khẩu hiệu "Nhà là để ở, không phải để đầu cơ" (房子是用来住的，不是用来炒的), đặt nền móng cho việc thay đổi toàn bộ cách tiếp cận thị trường.
Các Chính sách và Biện pháp "Siết" Chủ chốt
Đây là những "đòn đánh" trực diện vào ngành bất động sản:
1. Chính sách "Ba Lằn Ranh Đỏ" (三道红线) - Tháng 8/2020
Đây là chính sách nổi tiếng và có tác động mạnh mẽ nhất, được áp dụng cho các nhà phát triển bất động sản lớn để kiểm soát mức độ vay nợ của họ. Một công ty bị coi là "vượt rào" nếu vi phạm một trong ba chỉ số sau:
• Lằn ranh đỏ 1: Tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản (sau khi trừ các khoản ứng trước của khách hàng) phải dưới 70%.
• Lằn ranh đỏ 2: Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu phải dưới 100%.
• Lằn ranh đỏ 3: Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn phải lớn hơn 1.
Dựa trên số lằn ranh bị vi phạm, khả năng vay nợ mới của công ty sẽ bị hạn chế nghiêm ngặt. Chính sách này đã cắt đứt nguồn vốn tín dụng dễ dãi mà các công ty bất động sản phụ thuộc bấy lâu nay.
2. Hạn chế cho vay của Ngân hàng - Tháng 12/2020
Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) đặt ra giới hạn về tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục cho vay của các ngân hàng. Điều này nhằm hai mục đích:
• Ngăn các ngân hàng tập trung quá nhiều rủi ro vào một ngành.
• Gián tiếp làm giảm nguồn vốn chảy vào bất động sản từ hệ thống ngân hàng.
3. Siết chặt các khoản vay thế chấp cho người mua nhà
Chính phủ cũng siết lại việc vay mua nhà của người dân, đặc biệt là với những người mua căn nhà thứ hai, thứ ba, bằng cách:
• Tăng tỷ lệ trả trước (down payment).
• Thẩm định tín dụng khắt khe hơn.
• Hạn chế các chiêu trò "lách luật" để vay vốn.
Hệ quả và Tác động
Các biện pháp mạnh tay này đã gây ra một cuộc khủng hoảng sâu rộng trong ngành bất động sản Trung Quốc:
1. Hàng loạt vụ vỡ nợ: Các "ông lớn" như Evergrande, Country Garden, Sunac... không thể tiếp cận vốn mới để đảo nợ, dẫn đến vỡ nợ trái phiếu và không thể thanh toán cho nhà thầu.
2. Dự án bị đình trệ: Hàng triệu căn nhà trên khắp Trung Quốc bị ngừng xây dựng, khiến những người đã trả tiền mua nhà rơi vào cảnh "tiền mất tật mang". Điều này đã gây ra các cuộc biểu tình "ngừng trả nợ thế chấp" hiếm hoi.
3. Sụt giảm kinh tế: Ngành bất động sản lao dốc kéo theo sự suy giảm của các ngành liên quan (xây dựng, vật liệu, nội thất...). Tăng trưởng GDP của Trung Quốc chậm lại đáng kể.
4. Khủng hoảng tài chính chính quyền địa phương: Chính quyền các tỉnh phụ thuộc rất nhiều vào nguồn thu từ việc bán đất cho các nhà phát triển. Khi thị trường đóng băng, nguồn thu này bốc hơi, gây khó khăn cho ngân sách địa phương.
5. Mất niềm tin: Niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản – kênh đầu tư an toàn và sinh lời nhất trong nhiều thập kỷ – đã bị lung lay dữ dội.
Sự Đảo Chiều Chính Sách Gần Đây
Nhận thấy tác động tiêu cực quá lớn đến nền kinh tế, từ cuối năm 2023 và đặc biệt trong năm 2024-2025, chính quyền Trung Quốc đã bắt đầu đảo chiều chính sách, chuyển từ "siết" sang "cứu" thị trường. Các biện pháp bao gồm:
• Hạ lãi suất cho vay thế chấp.
• Giảm yêu cầu về tỷ lệ trả trước.
• Kêu gọi các ngân hàng quốc doanh và các quỹ nhà nước mua lại các dự án tồn kho để chuyển thành nhà ở xã hội.
• Nới lỏng các hạn chế mua nhà ở nhiều thành phố lớn.
Tóm lại, chiến dịch "siết" bất động sản của ông Tập Cận Bình là một cuộc phẫu thuật lớn, có chủ đích nhằm loại bỏ khối u nợ và đầu cơ ra khỏi nền kinh tế. Tuy nhiên, "liều thuốc" này quá mạnh, gây ra những tác dụng phụ nghiêm trọng và bây giờ chính phủ đang phải nỗ lực để ổn định lại "bệnh nhân" đang trong cơn nguy kịch.
