Bất Động Sản 2025-2027: Dự Báo

Thanh khoản đã khởi sắc trở lại, các doanh nghiệp ồ ạt đẩy hàng, trong bối cảnh lãi suất bắt đầu giảm… nhưng loạt tín hiệu đó chưa đủ để khiến một số chuyên gia nhận định lạc quan vào thị trường địa ốc.

Trải qua khó khăn hơn 1 năm khi lãi suất tăng cao, tình trạng cắt lỗ phủ lấp thị trường, sự kỳ vọng lạc quan vào bất động sản đã từng giảm sút mạnh mẽ. Nhưng đến hiện tại khi hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, lãi suất cho vay bất động sản liên tục hạ cùng niềm tin của giới đầu tư dần trở lại, thị trường đã nhen nhóm tín hiệu khởi sắc.

Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đã quay trở lại, thanh khoản bắt đầu xuất hiện nhiều dự án và thậm chí trên thị trường thứ cấp, các thông tin vĩ mô tích cực liên tục góp phần “rã băng” bất động sản.

Nhiều dự báo cho rằng, cuối năm, thị trường sẽ thoát đáy và hồi phục.

Thế nhưng ở góc nhìn đầy thận trọng, một số chuyên gia và nhà đầu tư cho rằng: “Nhận định này lạc quan quá sớm”.

Nhà đầu tư cá nhân Lê Quốc Kiên đến từ Sài Gòn cho rằng, từ thời điểm tháng 5/2023, lúc lãi suất ngân hàng bắt đầu giảm, thị trường đã có giao dịch trở lại. Theo kinh nghiệm, thời điểm bắt đầu giảm lãi suất cũng là lúc thị trường có thể không xấu hơn nữa. Tuy nhiên, cần phân biệt “không xấu hơn nữa” và “có giao dịch trở lại” không đồng nghĩa với việc thị trường “đã hồi phục”.

Vị này đưa ra minh hoạ khá thú vị, đó là trước thời điểm thị trường khó khăn, thị trường ở thang điểm 10, giai đoạn 2022-đầu năm 2023, thị trường về con số 0 còn ở hiện tại, thị trường mới trở lại thang điểm số 3. Điều này cũng đồng nghĩa, thị trường chưa thực sự hồi phục.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Vietnam) nhận định, không nằm ngoài diễn biến chung của khu vực châu Á – Thái Bình Dương và các thị trường lân cận, kịch bản bất động sản phục hồi hoàn toàn trong năm nay sẽ khó xảy ra cho Việt Nam.

Ông David Jackson phân tích thêm, trên bình diện toàn cầu, bất động sản thương mại (nhà ở thương mại, văn phòng, bất động sản bán lẻ và công nghiệp) hiện đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng. Bởi vì các Ngân hàng Trung ương vẫn neo lãi suất cho vay cao để đối phó với lạm phát, khiến chi phí đi vay đắt đỏ hơn.

Điều này làm giảm thanh khoản và giá trị của tài sản, dẫn đến chỉ số vốn vay trên giá trị (loan-to-value ratio) của tài sản cao hơn và đẩy doanh nghiệp bất động sản vào tình thế mắc kẹt.

Doanh nghiệp phải giảm giá để bán tài sản nhanh hơn để trả nợ ngân hàng, càng tạo cơ sở để tài sản bị định giá thấp, tạo ra hiện tượng tái lập mức giá mới.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Công ty PropertyGuru Việt Nam cho rằng, về nhu cầu giao dịch, dữ liệu của đơn vị nghiên cứu này chỉ ra, trong nửa đầu năm 2023, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản, phần nào thể hiện nguồn cung, cũng giảm đến 44%.

Sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý II/2023. Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều khó khăn nên sẽ tiếp tục cần thêm thời gian để phục hồi.

Đưa ra loạt tín hiệu, ông Quốc Anh nhận định: “Từ nay đến cuối năm, thị trường có thể sẽ đi ngang”. Vị này dự báo, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện tốt hơn trong giai đoạn 2024 - 2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng trở lại.

Một chuyên gia bất động sản 35 năm kinh nghiệm có thảm khảo nhận định từ Nguyên đại gia bất động sản Liên khui Thìn (thời 1990-1994) thì cho rằng thị trường bất động sản phải ổn qua Đại hội Đảng lần thứ 14 ,ổn định nhân sự , sắp xếp triển khai cải cách thể chế toàn diện sẽ bắt đầu khởi sắc từ giữa 2026 . Còn trong 2 năm tới cũng chỉ màu mè lặt vặt mà thôi . Doanh số chắc rằng không đủ qui mô để gọi là Thị trường bất động sản TPHCM .

Sang 2027 ,tưởng đối ổn các mặt cọng với Giòng tiền rẽ do chính sách giảm lãi suất khuyến khích đầu tư của Tổng thống Trump ( vốn đặc biệt ưu ái Việt Nam ) có thể tin rằng Bất động sản sẽ hồi phục nhanh . 2028-2030 mong rằng lại sôi nỗi nhưng sẽ hoàn toàn không xốp nỗi lữa rơm như thời 2017 -2018 ( Phát triển không căn cơ ,liên quan chủ nghĩa thân hữu lũng đoạn )

Tồn kho của bất động sản ¼ 2024

Tồn kho “họ nhà Vin” gồm Vingroup (HOSE: VIC) ở mức hơn 99.3 ngàn tỷ đồng và Vinhomes (HOSE: VHM) 58,756 tỷ đồng, tăng lần lượt 7% và 12%.

400.000 tỷ đồng hàng tồn kho đến 10/2025 của Vinhomes, Novaland, Kinh Bắc, Phát Đạt...úp mở chiến lược "ôm hàng chờ thời"

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý thú vị: giao dịch hồi phục, tỷ lệ hấp thụ cao nhất ba năm, nhưng hàng tồn kho của doanh nghiệp lại phình to kỷ lục, vượt mốc 395.000 tỷ đồng, tăng hơn 32% so với đầu năm 2025.

Đằng sau con số khổng lồ ấy không chỉ là nỗi lo thanh khoản, mà còn là dấu hiệu của một chiến lược có tính toán: “ôm hàng chờ thời”, tích lũy quỹ sản phẩm, đợi chu kỳ tăng giá mới.

Trong báo cáo tài chính, phần lớn hàng tồn kho của các tập đoàn đầu ngành không phải là căn hộ ế, mà là bất động sản đang xây dựng, sẽ sớm được ghi nhận doanh thu khi bàn giao.

“Ôm hàng chờ thời” thực chất là tích lũy tài sản giá thấp trong giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi – điều từng giúp nhiều tập đoàn lớn bứt phá sau khủng hoảng 2012–2013.

Tuy nhiên, sự khác biệt của giai đoạn 2025 nằm ở:

- Mặt bằng lãi suất và chi phí vốn vẫn cao,

- Khung pháp lý đang chuyển giao (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật KDBĐS mới),

- Nhà đầu tư thứ cấp vẫn dè dặt, chưa quay lại mạnh.

Nếu chu kỳ hồi phục kéo dài hơn dự đoán, “ôm hàng chờ thời” có thể trở thành “ôm bom chờ nổ”.

---

Phân tích data thanh khoản quý 3,quỹ 4/2025 và Dự báo bds 2026-2027?

Dựa trên thông tin trong đoạn văn, tôi sẽ phân tích dữ liệu thanh khoản quý 3, quý 4 năm 2025 (dù dữ liệu này có vẻ là dữ liệu tương lai được đề cập trong văn bản) và đưa ra dự báo về thị trường bất động sản (BĐS) giai đoạn 2026-2027.

📈 Phân tích Thanh khoản Quý 3 & Quý 4/2025 (Dựa trên thông tin được cung cấp)

Các dữ liệu và tín hiệu trong văn bản cho thấy một sự nghịch lý và một chiến lược thị trường cụ thể vào cuối năm 2025:

Tóm lại: Thanh khoản đã khởi sắc mạnh mẽ vào cuối năm 2025, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao, nhưng sự hồi phục này chưa đi kèm với việc giải phóng toàn bộ hàng tồn kho do doanh nghiệp đang chủ động tích lũy tài sản để đón sóng tăng giá sau này.

🔮 Dự báo Thị trường Bất động sản Giai đoạn 2026-2027

Dựa trên các nhận định và dự báo của chuyên gia trong văn bản:

1. Dự báo Hồi phục Chậm và Thận trọng (2026)

• Năm 2026 được dự báo là giai đoạn thị trường mới bắt đầu khởi sắc sau khi có sự ổn định về nhân sự và triển khai cải cách thể chế toàn diện sau Đại hội Đảng lần thứ XIV.

• Nhận định của chuyên gia 35 năm kinh nghiệm cho rằng, thị trường chỉ bắt đầu khởi sắc từ giữa 2026, còn trong hai năm tới (2024-2025) chỉ là những diễn biến "màu mè lặt vặt".

• Dòng tiền đầu tư BĐS được kỳ vọng cải thiện tốt hơn trong giai đoạn 2024-2026 với sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu.

2. Dự báo Tăng trưởng Khỏe mạnh (2027)

• Năm 2027 được kỳ vọng là thời điểm thị trường có sự hồi phục nhanh và tăng trưởng trở lại.

• Sự ổn định về mọi mặt cộng với dòng tiền rẻ (do chính sách giảm lãi suất khuyến khích đầu tư) sẽ là động lực chính.

• Đây cũng là thời điểm được kỳ vọng tăng trưởng trở lại, không chỉ là "đi ngang" hay "thoát đáy".

3. Chất lượng Hồi phục

• Mặc dù kỳ vọng sôi nổi, giai đoạn 2028-2030 được dự báo là sẽ hoàn toàn không xốp nổi lửa rơm như thời kỳ 2017-2018 (phát triển không căn cơ, liên quan đến chủ nghĩa thân hữu). Điều này ngụ ý rằng, sự hồi phục của thị trường trong tương lai (từ 2027 trở đi) sẽ bền vững và căn cơ hơn, ít có hiện tượng đầu cơ quá nóng.

Tóm lại, kịch bản được vẽ ra là: 2025 là giai đoạn tích lũy/chuẩn bị của doanh nghiệp và khởi sắc về thanh khoản, 2026 là năm ổn định vĩ mô và thể chế để bắt đầu khởi sắc thực sự, và 2027 là thời điểm bứt phá, hồi phục nhanh nhờ dòng tiền và niềm tin được củng cố.

Theo Gemini