TP.HCM: Giải pháp đột phá để di dời hàng ngàn căn nhà trên, ven kênh rạch

Sở TN&MT TP.HCM đã xây dựng, đề xuất TP thông qua nhiều chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, điều này sẽ rất thuận lợi cho công tác giải tỏa, di dời và nhất là được người dân đồng thuận, ủng hộ cao.

Mới đây, Sở TN&MT TP.HCM đã có văn bản gửi UBND TP.HCM kiến nghị nhiều chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTHTTĐC) với các dự án thu hồi đất, di dời nhà trên và ven sông, kênh rạch. Đề xuất này được coi là chính sách đột phá, giúp công tác di dời nhà trên và ven sông, kênh rạch thuận lợi hơn. Ngoài ra, Sở Xây dựng TP cũng đã đưa ra đề xuất xây dựng đề án để thực hiện mục tiêu di dời toàn bộ nhà trên và ven sông, kênh rạch trên địa bàn TP.

Chính sách hỗ trợ vượt trội với nhà có pháp lý phức tạp

Theo Sở TN&MT TP, hiện nay trên địa bàn TP có năm quận (1, 3, 10, 11, Phú Nhuận) không có nhà trên và ven sông, kênh rạch; còn lại 17 quận, huyện và TP Thủ Đức có nhà trên và ven sông, kênh rạch.

Qua kết quả rà soát, phân tích cho thấy đa số hộ gia đình, cá nhân có nhà trên và ven sông, kênh rạch đều có pháp lý nhà đất phức tạp không được quy định rõ trong chính sách BTHTTĐC (như nhà xây dựng trên đất không có pháp lý về quyền sử dụng đất, nhà lấn chiếm, một phần trên đất - một phần trên kênh rạch …). Bên cạnh đó, công trình xây dựng tạm bợ, không có giấy phép xây dựng, diện tích nhỏ, quá trình sử dụng chuyển nhượng bằng giấy tay qua nhiều người.

Do đó, khi Nhà nước thực hiện chỉnh trang đô thị, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì giá trị bồi thường thấp, khó khăn trong việc vận động người dân đồng thuận và bàn giao mặt bằng, cũng như người dân không đủ điều kiện để tạo lập chỗ ở mới, ổn định cuộc sống.

Ngày 16-12, Văn phòng UBND TP.HCM đã thông báo chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi liên quan đến đề án di dời toàn bộ nhà trên và ven sông, kênh rạch trên địa bàn TP, thực hiện chỉnh trang đô thị, khai thác quỹ đất phát triển kinh tế. Lãnh đạo TP.HCM xác định mục tiêu của đề án là phấn đấu và quyết tâm đến năm 2030 phải cơ bản di dời, bố trí TĐC toàn bộ cho khoảng 46.452 căn nhà trên và ven sông, kênh rạch trên địa bàn TP.HCM.

Vì vậy, để thực hiện thành công việc di dời, giải tỏa nhà trên và ven sông, kênh rạch để chỉnh trang đô thị, tạo sự đồng thuận của người dân, cải thiện và chấm dứt tình trạng tái lấn chiếm hành lang sông, kênh rạch hậu di dời, TP cần phải có chính sách hỗ trợ từng người dân, cá nhân. Bên cạnh đó, cần phải có quỹ nhà phù hợp để bố trí TĐC, giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các trường hợp bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở.

Sở TN&MT TP cho biết thời gian qua sở đã chủ động báo cáo, đề xuất UBND TP trình Ban Thường vụ Thành ủy về chính sách đối với đất có nguồn gốc là sông, kênh rạch. Theo đó, Sở TN&MT TP đã có đề xuất chấp thuận nâng mức hỗ trợ lên 70% giá bồi thường đất ở (sau khi đã trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định) với đất có nhà ở sử dụng trước ngày 1-7-2014. Trường hợp sử dụng từ ngày 1-7-2014 trở về sau thì không hỗ trợ về đất. Về diện tích đất để tính hỗ trợ là phần diện tích có nhà, công trình, vật kiến trúc. Mức hỗ trợ này được áp dụng thống nhất, không phân biệt trường hợp thu hồi một phần hay toàn bộ; sông ngòi, kênh rạch còn hay không còn chức năng tiêu thoát nước như tại Quyết định 28.

Hiện nay Ban Thường vụ Thành ủy đã có kết luận, cơ bản thống nhất chủ trương về quan điểm, nguyên tắc, phương pháp thực hiện theo báo cáo, đề xuất của Ban cán sự Đảng UBND TP tại các tờ trình 1103 và 1130. Theo đó, sẽ áp dụng biện pháp, mức hỗ trợ khác để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản đối với dự án nạo vét, xây dựng hạ tầng, cải tạo môi trường bờ bắc kênh Đôi, quận 8 và dự án nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm (từ kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè đến sông Vàm Thuật), các quận Bình Thạnh và Gò Vấp.

Đồng thời, Sở TN&MT TP đã tổng hợp các nội dung này đưa vào các biện pháp, mức hỗ trợ khác để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản khi Nhà nước thu hồi đất theo khoản 2 Điều 108 Luật Đất đai năm 2024 và trình UBND TP ủy quyền cho UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức làm cơ sở thực hiện.

Bước đầu, theo đánh giá của UBND các quận 8, Bình Thạnh, Gò Vấp, hiện nay nhiều chính sách BTHTTĐC đã tốt hơn, nhất là chính sách mà Sở TN&MT TP đã xây dựng, đề xuất TP thông qua sẽ rất thuận lợi cho công tác giải tỏa, di dời, được người dân đồng thuận và ủng hộ cao.

Đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho hộ bị di dời

Theo Sở Xây dựng TP, hiện nay trên địa bàn TP có khoảng 48.143 nhà trên và ven sông, kênh rạch. Trong đó có chín dự án đã và đang triển khai thực hiện di dời, giải tỏa để chỉnh trang đô thị (đã bồi thường, giải phóng mặt bằng cho 1.149 căn, đang tiếp tục thực hiện 243 căn). Hiện TP còn khoảng 46.452 nhà trên và ven sông, kênh rạch chưa triển khai thực hiện, chưa có phương án BTHTTĐC.

Trên cơ sở báo cáo của UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức, dự kiến nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) phục vụ TĐC cho công tác di dời đối với nhà đất trên và ven sông, kênh rạch trên toàn địa bàn TP khoảng 8.157 căn/46.452 căn thuộc các tuyến kênh rạch chưa triển khai thực hiện (chiếm tỉ lệ khoảng 17,6%).

Theo báo cáo của UBND quận Bình Thạnh, có 864/2.077 trường hợp (chiếm 41,6%) nhà trên và ven sông, kênh rạch thuộc dự án nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm có nhu cầu NƠXH.

Đối với dự án nạo vét, xây dựng hạ tầng, cải tạo môi trường bờ bắc kênh Đôi, UBND quận 8 cũng dự kiến nhu cầu NƠXH cho các trường hợp có nhà trên và ven sông, kênh rạch là 680/1.633 trường hợp (chiếm 41,64%).

Hiện nay, trên địa bàn TP có năm quận (1, 3, 10, 11, Phú Nhuận) không có nhà trên và ven sông, kênh rạch; còn lại 17 quận, huyện và TP Thủ Đức có nhà trên và ven sông, kênh rạch.

Từ đó cho thấy nhu cầu NƠXH của các dự án di dời nhà trên và ven sông, kênh rạch trên toàn địa bàn TP khác nhau, tùy theo địa hình, hiện trạng, đặc điểm xã hội của từng địa bàn quận. Thực tế, do chưa thực hiện công tác điều tra xã hội học nên một số quận, huyện chưa thể dự kiến chính xác được số lượng nhu cầu NƠXH phục vụ TĐC.

“Các trường hợp nhà trên và ven sông, kênh rạch xây dựng trong phạm vi sông ngòi, kênh rạch không có giấy tờ hợp lệ, đa phần là chiếm dụng, nhà đất không hợp pháp... sẽ không đủ điều kiện bồi thường về đất ở nhưng được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, không phải tất cả trường hợp người dân có nhà trên và ven sông, kênh rạch xây dựng trong phạm vi sông ngòi, kênh rạch đều là đối tượng và đủ điều kiện được hưởng chính sách về NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 (đối tượng không phải hộ gia đình nghèo, cận nghèo; người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị). Do đó, TP cần xây dựng đề án để thực hiện mục tiêu di dời toàn bộ nhà trên và ven sông, kênh rạch trên địa bàn” - Sở Xây dựng đánh giá.

Cũng theo Sở Xây dựng TP, đề án phải thực hiện đánh giá, phân tích lại số liệu thống kê, báo cáo tình hình xây dựng nhà trên và ven sông, kênh rạch của các địa phương, trong đó phải làm rõ nhiều nội dung.

Cụ thể, xác định số lượng trường hợp đủ điều kiện bồi thường, TĐC theo quy định của pháp luật. Số lượng căn hộ/nền đất phải chuẩn bị để TĐC và số tiền ngân sách dự kiến chi để thực hiện giải quyết chính sách TĐC cho nhóm đối tượng này. Bên cạnh đó, xác định số lượng trường hợp không đủ điều kiện TĐC hoặc các trường hợp đủ điều kiện TĐC nhưng số tiền BTHT không đủ để mua căn hộ/nền đất TĐC. Dự kiến số lượng căn hộ NƠXH nhằm giải quyết chính sách cho hai nhóm đối tượng này và số tiền ngân sách dự kiến phải chi để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.

Hơn nữa, xác định nguồn thu nộp ngân sách nhà nước dự kiến là tổng số tiền thu được từ việc thuê, thuê mua NƠXH và số tiền thu được từ việc khai thác quỹ đất đã giải tỏa...

Đồng thời, đề án phải cung cấp cái nhìn tổng quan về tài chính dự kiến, nguồn lực tài chính cần chuẩn bị để triển khai thực hiện (số tiền dự kiến chỉ để giải quyết cho đối tượng đủ điều kiện TĐC, số tiền dự kiến để chuẩn bị quỹ nhà ở TĐC, NƠXH) và tổng số tiền dự kiến thu về ngân sách theo ý kiến của UBND TP.

Thực tiễn nhìn từ dự án rạch Xuyên Tâm

Mới đây, UBND TP.HCM đã có quyết định về biện pháp, mức hỗ trợ khác để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm.

Theo đó, đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình, thời điểm sử dụng đất, lý do không đủ điều kiện bồi thường để xem xét hỗ trợ. Ngoài ra, theo quyết định của UBND TP, những trường hợp nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ cũng sẽ được hỗ trợ.

Trường hợp xây dựng trên đất không đủ điều kiện bồi thường về đất ở, xây dựng trên đất nông nghiệp (không bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị xử phạt vi phạm nhưng trong quyết định xử phạt không áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép) cũng sẽ được hỗ trợ. TP.HCM cũng quy định rõ việc tổ chức TĐC cho người dân bị ảnh hưởng bởi dự án rạch Xuyên Tâm.

Bên cạnh dự án rạch Xuyên Tâm, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cũng đã chỉ đạo nhiều vấn đề liên quan đến việc triển khai kế hoạch chỉnh trang đô thị gắn với di dời, bố trí nhà TĐC, xây dựng NƠXH cho các hộ dân trên và ven sông, kênh rạch trên địa bàn quận 8.

Luật Đất đai năm 2024 tác động tích cực đến người dân có đất bị thu hồi

Theo Sở TN&MT TP, Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8-2024, để đảm bảo triển khai kịp thời công tác BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất, Sở TN&MT TP đã tham mưu UBND TP ban hành Quyết định 68/2024 quy định về BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Quyết định 68/2024, 10 điều có nội dung kế thừa, nâng mức BTHT và bảy điều mới hoàn toàn so với Quyết định 28.

Cụ thể, Điều 5 về tỉ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi quy định tại khoản 1 Điều 96, khoản 1 Điều 98, khoản 1 Điều 99 của Luật Đất đai; Điều 7 về bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định pháp luật chuyên ngành; Điều 13 về hỗ trợ tạm cư; Điều 15 về hỗ trợ về giao đất ở; Điều 16 về hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh; Điều 17 về các trường hợp, biện pháp, mức hỗ trợ di dời đối với từng loại vật nuôi; Điều 18 về hỗ trợ thuê nhà, giao đất ở, bán nhà ở cho người đang sử dụng nhà ở thuộc tài sản công nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nhà mà không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn TP Thủ Đức và các quận, huyện, nơi có đất thu hồi.

Trong các điểm mới trên, Sở TN&MT TP nhận thấy hai nội dung chính sách về bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở và về kéo dài mốc thời điểm sử dụng đất để xét BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất mang lại quyền lợi và tác động tích cực đến người dân có đất bị thu hồi, sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất vì đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, tạo điều kiện ổn định cuộc sống.

Cụ thể, Chủ tịch UBND TP.HCM giao chủ tịch UBND quận 8 phối hợp với sở, ngành và các đơn vị tư vấn (nếu có) xây dựng hoàn thiện đề án thí điểm chỉnh trang đô thị gắn với di dời, bố trí nhà TĐC, xây dựng NƠXH cho các hộ dân có nhà trên và ven sông, kênh rạch trên địa bàn quận 8. Đề án được thực hiện sẽ giúp khơi thông dòng chảy, cải thiện vệ sinh môi trường kết hợp chỉnh trang đô thị, khai thác quỹ đất, phát triển kinh tế trên địa bàn. Thời gian hoàn thiện dự án trong tháng 12-2024.•

NGUYỄN CHÂU - Theo Plo