Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, quy định đơn giá bồi thường được ban hành phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường và được xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.
Dự án xây dựng nút giao thông Mỹ Thủy (TP Thủ Đức, TP.HCM) với quy mô ba tầng được tái khởi động sau nhiều năm trì trệ, tăng vốn đầu tư từ hơn 1.998 tỉ đồng lên hơn 3.600 tỉ đồng, dự kiến hoàn thành năm 2025 (ảnh chụp ngày 5-8) - Ảnh: PHƯƠNG QUYÊN
Đây được cho là giải pháp sẽ giúp sớm tạo sự đồng thuận, đẩy nhanh thu hồi đất, tạo mặt bằng sạch. Không có mặt bằng sạch đồng nghĩa với dự án giậm chân tại chỗ, lâu dài dẫn đến đội vốn, có khi lên đến hàng chục lần so với vốn phê duyệt ban đầu.
Tình trạng "cò kè" tiền đền bù với người dân được ví von chẳng khác nào "tiền vá quá tiền may". Chi bằng ngay từ đầu đền bù thỏa đáng, người dân giao mặt bằng, dự án triển khai xây dựng ngay, giảm tối đa phát sinh tăng vốn do trượt giá.
Đội vốn vì chờ mặt bằng
Hơn chục năm qua, việc đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, trường học ở TP.HCM có quá nhiều trắc trở vì tắc mặt bằng. Có dự án chậm trễ 2 - 3 năm, cá biệt có công trình được người dân ví von chờ cả thanh xuân mới xong.
Điển hình như cầu Long Kiểng (huyện Nhà Bè) mất 22 năm mới nối nhịp đôi bờ. Cây cầu này được duyệt dự án từ năm 2001 nhưng phải đến 2017 cầu mới được khởi công.
Vậy mà sau đó chuyện mặt bằng lại tiếp tục ngáng chân tiến độ, mãi đến tháng 9-2023 dự án mới hoàn thành.
Dự án mở rộng đường Nguyễn Thị Định (đoạn từ cầu Giồng Ông Tố đến cầu Mỹ Thủy, TP Thủ Đức) dài khoảng 2km bị đội vốn cũng do vướng giải phóng mặt bằng. Tám năm trước dự án được phê duyệt với tổng vốn đầu tư 1.415 tỉ đồng.
Do vướng mặt bằng nên vào năm 2023, HĐND TP đã thông qua điều chỉnh chủ trương tăng thêm 660 tỉ đồng thành 2.075 tỉ đồng.
Tương tự, dự án mở rộng đường Chu Văn An đoạn từ ngã năm Bình Hòa đến đường Phan Chu Trinh (quận Bình Thạnh) cũng phải điều chỉnh tổng mức đầu tư hơn 1.000 tỉ đồng.
Đoạn đường dài 600m chật hẹp (hiện trạng khoảng 5,6m), sẽ được mở rộng lên 23m, dự kiến hoàn thành trong năm 2026. So với trước đó, dự án này bị giảm cả chiều dài và chiều rộng nhưng tổng mức đầu tư lại tăng gần 400 tỉ đồng do tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, loạt dự án chậm trễ, tăng vốn khác như nút giao Mỹ Thủy (từ 1.998 lên 3.622 tỉ đồng), đường Đỗ Xuân Hợp (từ 528 lên 868 tỉ đồng), nâng cấp tỉnh lộ 8 từ kênh N31A đến ngã tư Tân Quy (từ 368 lên 566 tỉ đồng). Dự án mở rộng đường D3 quận Gò Vấp (từ 111 lên 657 tỉ đồng), cải tạo kênh Hàng Bàng (từ 188 lên 779 tỉ đồng), mở rộng đường Mạc Vân ở quận 8 (từ 81,6 lên 95,6 tỉ đồng)...
Dự án mở rộng đường Đỗ Xuân Hợp, TP Thủ Đức, TP.HCM từ 528 tỉ đồng lên 868 tỉ đồng (ảnh chụp trưa 5-8)
Người dân chỉ cần bồi thường sòng phẳng
Theo các chuyên gia, để một dự án giao thông thành công, điều tiên quyết là công tác giải phóng mặt bằng phải được triển khai nhanh, gọn - tất nhiên các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng phải tốt, ngang giá thị trường.
Qua khảo sát tại các khu vực có dự án đi qua, người dân rất phấn khởi chờ được bồi thường, hỗ trợ di dời khi chính sách mới có hiệu lực để sớm ổn định cuộc sống, đồng hành với chính quyền TP trong xây dựng và phát triển hạ tầng của TP.HCM.
Ông Nguyễn Minh (ngụ huyện Củ Chi) nói gia đình có hơn 2.000m2 đất thuộc ranh dự kiến làm cao tốc TP.HCM - Mộc Bài. Khoảng sáu năm qua, khi địa phương thông báo sơ bộ, gia đình ông ngóng chờ từng ngày để biết cụ thể phạm vi ranh giới cũng như giá đất và thời gian triển khai dự án.
Gia đình cũng hy vọng với Luật Đất đai mới sẽ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giá bồi thường đất phù hợp để gia đình ông và nhiều hộ khác sớm chấp thuận bàn giao mặt bằng làm dự án.
Ông Trung Hiếu (môi giới nhà đất lâu năm ở huyện Củ Chi) cũng cho rằng giá bồi thường giải phóng mặt bằng ngang với thị trường, người dân muốn bàn giao mặt bằng sớm để còn tính toán tìm chỗ ở mới.
Hiện tại TP Thủ Đức cũng đang triển khai các thủ tục để đền bù giải phóng mặt bằng tái định cư cho dự án đoạn 1 và đoạn 2 đường vành đai 2. Hai dự án được đầu tư bằng vốn ngân sách với tổng vốn gần 14.000 tỉ đồng, dự kiến khởi công vào quý 1-2025.
Là hộ dân có nhà nằm trong diện giải tỏa, ông Nguyễn Trọng Nghĩa (phường Phước Long B, TP Thủ Đức) cho hay thời gian qua địa phương cũng đã gặp gỡ người dân, lấy ý kiến cộng đồng để lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của người dân.
Các hộ dân trong diện giải tỏa ai cũng sốt ruột vì chờ các chính sách bồi thường theo quy định mới. Gia đình ông sẵn sàng bàn giao mặt bằng sớm cho dự án khi được áp dụng chính sách bồi thường ngang với giá thị trường.
Ngoài các dự án trên thì hiện TP.HCM cũng đang triển khai thủ tục để thực hiện hàng loạt dự án mới đặc biệt quan trọng góp phần phát triển kinh tế - xã hội như dự án cầu Cần Giờ, khép kín đường vành đai 2, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, đường vành đai 4 TP.HCM...
Cách đây ít hôm, Thủ tướng đã có quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án cao tốc TP.HCM - Mộc Bài dài 51km.
Với công trình này, hai địa phương đang quyết tâm để khởi công dự án vào 30-4-2025 và thông xe toàn tuyến cuối năm 2027. Với thời gian triển khai dự án chỉ trong khoảng hơn hai năm, đòi hỏi việc bàn giao mặt bằng sớm là rất quan trọng.
Giai đoạn 1 dự án xây dựng kênh Hàng Bàng đã hoàn thiện nhưng giai đoạn 2 còn vướng mặt bằng
Rút ngắn đời dự án, giảm khiếu kiện
Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Phan Trung Hiền - trưởng khoa luật Trường ĐH Cần Thơ - cho rằng với việc quy định bảng giá đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiệm cận thị trường, vốn phê duyệt ban đầu sẽ không còn "rẻ" như trước, buộc các chủ đầu tư phải tính toán.
"Để giảm áp lực do nguồn vốn tăng, các chủ đầu tư phải tính toán đẩy nhanh việc hoàn tất các thủ tục làm dự án, thu hồi thêm quỹ đất xung quanh để khai thác quỹ đất, bán đấu giá hoặc tạo ra các khu tái định cư tại chỗ bán cho người dân, tạo nguồn lợi nhuận nhằm giảm áp lực vốn đầu tư", ông Hiền gợi ý.
Ông Hiền cho hay ngoài việc giá đền bù tăng, việc luật mới siết các quy định về tiến độ từ khi có thông báo đến khi ra quyết định thu hồi đất chỉ được trong vòng 12 tháng cũng tạo áp lực lớn buộc chủ đầu tư hoàn thành sớm các bước bồi thường, thu hồi đất.
Luật cũng quy định chủ đầu tư phải hoàn thành phương án bồi thường, các khu tái định cư... sau đó mới ra quyết định thu hồi đất của người dân.
Theo ông Hiền: "Giá bồi thường tăng, quy định thủ tục siết như vậy, các dự án khó có thể không nhanh". Như vậy, thay vì có dự án phải kéo dài nhiều năm mới hoàn thành thì thời gian tới sẽ nhanh hơn, công trình được đưa vào sử dụng đúng tiến độ.
Trong khi đó, với việc người dân được bồi thường rất cao, gấp nhiều lần so với giá trước đây sẽ giảm nhiều khiếu nại, khiếu kiện khi thu hồi đất. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM cho hay từ việc làm dự án đường vành đai 3 TP giúp TP.HCM rút nhiều bài học, hy vọng bài học thành công từ bồi thường giải phóng mặt bằng đường vành đai 3 sẽ được nhân rộng đến các địa phương trên toàn TP.
Trong thời gian tới, Ban Giao thông sẽ tiếp tục được bàn giao mặt bằng và thi công, hoàn thành nhiều công trình giao thông như các cây cầu ở TP Thủ Đức cùng các tuyến đường như Lương Định Của, mở rộng nâng cấp đường Dương Quảng Hàm (quận Gò Vấp) và một số công trình giao thông khác.
Đầu xuôi, đuôi lọt
TS Võ Kim Cương, nguyên phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, nói rằng vướng mặt bằng làm cho nhiều dự án giao thông TP đình trệ, đội vốn rất cao. Hệ lụy này gây ra nhiều tác hại về kinh tế - xã hội và môi trường.
Chưa kể có những dự án chúng ta đi vay vốn, càng kéo dài lãi càng phát sinh, điển hình là các dự án như metro số 1, metro số 2. Thậm chí có nhà thầu đã đòi bồi thường trong thời gian chúng ta chậm giao mặt bằng. Đến nay sau gần 17 năm, dự án metro số 1 chuẩn bị về đích, còn với metro số 2 giải phóng mặt bằng vẫn chưa xong dù rằng đã triển khai 14 năm.
"Bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án luôn là vấn đề phức tạp, nếu làm tốt ngay từ đầu, xử lý dứt điểm một lần, dự án sẽ về đích sớm, đỡ bị đội vốn. Nếu dây dưa nhiều năm, chi phí xây lắp cũng như giá đất sẽ tăng rất cao. Bởi vậy có chính sách bồi thường tốt ngay từ đầu sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án giao thông tới đây được triển khai nhanh hơn", ông Cương nói.
Dự án đường vành đai 3 TP.HCM nhờ truyền thông vận động tạo được sự đồng thuận, ủng hộ rất lớn của người dân. Tuy nhiên quan trọng vẫn là giá bồi thường, hỗ trợ được duyệt hợp lý, tiệm cận được thị trường, tạo được sự đồng thuận lớn của bà con là yếu tố quyết định. TP.HCM cũng đã có chỉ đạo làm điều tra xã hội học về việc tái định cư để nắm bắt chi tiết từng hộ dân và những yêu cầu trong khả năng cho phép giải quyết tối ưu. Đó cũng là cách tạo sự đồng thuận, giải quyết những vướng mắc. Ban Giao thông TP.HCM
Ông Lương Minh Phúc (giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM):
Đã có bài học từ đường vành đai 3
Dự án mở rộng đường Nguyễn Thị Định (TP Thủ Đức) đang được giải phóng mặt bằng
Bất cứ dự án trọng điểm nào, giải phóng mặt bằng cũng là điều thách thức lớn, tuy nhiên qua đánh giá phân tích được từ một số dự án đã làm thì tôi tin tưởng các đơn vị liên quan để có những bài học kinh nghiệm, làm cơ sở để triển khai nhanh hơn.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh dự kiến sắp tới chúng ta áp dụng giá đất mới, tôi kỳ vọng người dân sẽ đồng thuận cao hơn vì giá cập nhật này tiếp cận được với giá thị trường.
Việc Chính phủ vừa chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng cao tốc TP.HCM - Mộc Bài là một tin vui cho cả tỉnh Tây Ninh, TP.HCM, trục các địa phương kết nối.
So với đường vành đai 3 thì dự án này được kế thừa từ việc đúc kết những bài học kinh nghiệm, cơ chế đột phá.
Do đó, chúng ta có thể áp dụng cơ chế tương tự như đường vành đai 3, đơn cử như việc tách giải phóng mặt bằng ra thành dự án độc lập để triển khai song song và có thể làm trước một số nội dung trong giai đoạn chuẩn bị dự án, trước cả khi báo cáo tiền khả thi. Điều này được áp dụng hiệu quả vào một số dự án trọng điểm ở TP.HCM.
TS Phạm Viết Thuận (viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM):
Tránh đuổi bắt giá đền bù và tổng vốn đầu tư
Luật Đất đai 2024 mới quy định việc phê duyệt phương án và bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi thu hồi đất, tức tái định cư phải đi trước một bước. Quy định này hoàn toàn mới, theo đúng tinh thần nghị quyết 18 năm 2022 của trung ương về quản lý và sử dụng đất.
Bên cạnh đó, luật mới đã bỏ quy định về khung giá đất, đồng thời nhấn mạnh việc định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất mới sẽ tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể.
Vì giá đền bù tăng so với trước đây khi áp dụng luật mới thì với các dự án quan trọng, có thể giải phóng mặt bằng trước một bước, tránh trường hợp khi duyệt dự án xong phải chờ mặt bằng dẫn đến tăng tổng mức đầu tư.
Ông Hồ Xuân Sắc (ngụ TP Thủ Đức, TP.HCM):
Chẳng ai nấn ná nếu giá bồi thường hợp lý
Năm 2015, khi địa phương thông báo về dự án mở rộng đường Nguyễn Thị Định (TP Thủ Đức) từ 7m lên 30m, tôi cùng nhiều bà con khác vui mừng và sẵn sàng bàn giao mặt bằng để làm đường, riêng nhà tôi là khoảng 100m2.
Tuy nhiên vì một vài lý do như dịch COVID-19, một số hộ dân không chịu bàn giao mặt bằng nên dự án đình trệ dẫn đến nhiều nhà rơi vào cảnh muốn xây nhà cũng không được mà bán nhà cũng chẳng xong... Đến cuối năm 2023, TP có điều chỉnh về dự án, đồng thời tăng tiền bồi thường và đa số người dân đồng lòng bàn giao mặt bằng.
Theo tôi thấy giá cả đền bù khó có thể nói bất cứ người dân nào cảm thấy thỏa đáng nhưng vì lợi ích của cộng đồng, vì sự phát triển chung của xã hội để chúng ta quyết định. Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần tìm hiểu, lắng nghe điều chỉnh, cũng như phân tích cho người dân hiểu và quan trọng phê duyệt đền bù sát giá thị trường nhất có thể.
Cần tôn trọng quyền thỏa thuận của người dân
Công nhân thi công xây dựng nhà mới trên đường Nguyễn Thị Định (TP Thủ Đức, TP.HCM) để bàn giao mặt bằng cho dự án nút giao Mỹ Thủy chiều 5-8 - Ảnh: PHƯƠNG QUYÊN
Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho rằng những năm qua nhiều dự án thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội phát sinh khiếu kiện đất đai, có nhiều vụ việc khiếu kiện kéo dài.
Người dân bị thu hồi đất đi khiếu kiện không chỉ vì nguyên nhân giá đền bù thấp hay cao. Mức đền bù thấp hơn, không thỏa đáng là một lý do dẫn tới khiếu kiện nhưng việc thiếu minh bạch, không công bằng trong cơ chế thu hồi đất cũng là một lý do dẫn tới khiếu kiện.
Theo ông Lập, sử dụng bảng giá đất mới sát với thị trường làm cơ sở xác định giá đền bù cho người dân bị thu hồi đất mới giải quyết được một phần nhưng chưa giải quyết triệt để tình trạng người dân bức xúc, đi khiếu kiện.
Giá đất trên thị trường biến động linh hoạt, vẫn có thể cao hơn bảng giá đất được địa phương ban hành hằng năm theo Luật đất đai 2024. Nhưng bảng giá đất chỉ giải quyết được vấn đề giá đất thấp hay cao, còn tính minh bạch, công bằng trong cơ chế thu hồi đất phụ thuộc vào việc chính quyền địa phương làm việc với dân và chủ đầu tư.
Để tăng minh bạch, công bằng trong cơ chế thu hồi đất cần công khai thông tin và tôn trọng quyền thỏa thuận của người bị thu hồi đất.
Quyền thỏa thuận của người dân bị thu hồi đất đã được quy định trong Luật đất đai nhiều năm qua, tuy nhiên hiệu lực thực thi rất kém do người dân luôn ở thế yếu. Đây là vấn đề mang tính tập thể nhưng chúng ta chưa có cơ chế đàm phán tập thể, thỏa thuận tập thể, trong một số trường hợp chính quyền thường đứng về phía nhà đầu tư, bảo vệ nhà đầu tư để thu hút nhà đầu tư đến địa phương đầu tư nhằm thúc đẩy tăng trưởng GDP của địa phương.
Cơ chế người dân bị thu hồi đất được đền bù bằng đất về nguyên lý rất hay nhưng đất chỉ giải quyết được chỗ ở cho người dân chứ không giải quyết được vấn đề sinh kế cho họ. Sinh kế của người dân phụ thuộc vào vị trí miếng đất đền bù, kết nối với đường giao thông, cơ sở kinh tế - xã hội.
"Quy định của luật là nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ nhưng ai là người đánh giá thì không rõ. Theo tôi, người dân mất đất là người đánh giá tốt nhất và để có được điều này thì phải tôn trọng quyền thỏa thuận của người bị thu hồi đất, phải xây dựng được cơ chế để người dân thực hiện quyền thỏa thuận thông qua cơ chế đàm phán tập thể", ông Lập chia sẻ.
CHÂU TUẤN - ĐỨC PHÚ - TIẾN LONG - BẢO NGỌC - Theo Tuổi Trẻ
