Vì sao giá nhà không giảm như thời kỳ khủng hoảng 2008-2009?

22 Trần Quốc Toản, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Tp.HCM
Tiêu điểm
SK & Đời Sống: Mô hình kinh doanh mới giúp cửa hàng ăn uống vượt qua thời suy thoái SK & Đời Sống: Chuyên gia khởi nghiệp cũng tuyên bố đóng cửa quán cà phê nổi tiếng Tiền Tệ : Chủ tịch Dragon Capital nêu hai lý do nhóm quỹ quy mô 500 tỷ USD chưa giải ngân vào Việt Nam CN & MT: Từ chỗ là hình mẫu cho cả thế giới học tập, quốc gia châu Âu này bỗng quay ngoắt thái độ với ô tô điện - “EV không giải quyết được vấn đề của chúng ta” Tin tức: Vượt Singapore trở thành nền kinh tế thứ 3 Đông Nam Á, Việt Nam được nhiều DN ngoại quốc chọn làm "căn cứ điểm" chiến lược Tin tức: Nhà hàng, quán ăn vắng khách, nhiều người lao đao Tin tức: Vị thế FDI tại Việt Nam sau 35 năm mở cửa CN & MT: Tên lửa Starship lại phóng vào không gian: Chinh phục Sao Hỏa không còn xa Chứng khoán: Nỗi buồn chưa từng có của thị trường chứng khoán Việt Nam: Con số kỷ lục trong hơn 24 năm hoạt động CN & MT: Vì sao các hãng dầu khí giảm tham vọng về năng lượng xanh? CN & MT: Nearly half of US jobs could be at risk of computerisation within 20 years VH & TG: Thách thức từ kỷ nguyên già hóa và suy giảm của dân số toàn cầu VH & TG: 16 bức ảnh chứng minh Hàn Quốc đang sống ở năm 2050 BĐS: Sức sống mới ở khu Tây TP.HCM BĐS: Hàng nghìn tỷ đồng tồn kho của loạt "ông lớn" bất động sản: Doanh nghiệp nào "ôm" nhiều nhất? Tin tức: Khu vực giữ vai trò chiến lược trong bức tranh quy hoạch đô thị của TP. HCM: Tương lai sẽ là "Silicon Valley" của Việt Nam SK & Đời Sống: 60 tuổi là thời điểm quyết định tuổi thọ: Nếu không có 6 biểu hiện này khi ăn sáng thì bạn sẽ sống lâu BĐS: VÒNG ĐỜI CỦA BĐS ĐẦU CƠ MÀ BẠN PHẢI BIẾT ĐỂ TRÁNH ĐU ĐỈNH VH & TG: Kết nối với mạng đường sắt Trung Quốc: Nam quốc sơn hà Nam đế cư BĐS: Chiến lược đầu tư shophouse khối đế chung cư CN & MT: Hàng loạt nhà máy đóng cửa hoặc phá sản, ngành lọc hóa dầu đang trong 'mùa đông khắc nghiệt' Tin tức: Mở rộng cao tốc lên 8 làn sẽ góp phần giải quyết kẹt tại cửa ngõ phía Tây Nam TP.HCM CN & MT: Lời cầu nguyện của rừng 2023 Tiền Tệ : Liên tục phát hành trái phiếu khủng: Nhu cầu vốn của các ngân hàng có thật sự lớn đến thế? BĐS: Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản năm 2025 CN & MT: AI, Robotics, and the Future of Jobs VH & TG: Thế giới viễn tưởng của Donald Trump CN & MT: ĐBSCL có thể khai thác hơn 100.000 MW điện gió và điện mặt trời CN & MT: ĐỊA CHÍNH TRỊ CỦA QUÁ TRÌNH CHUYỂN ĐỔI NĂNG LƯỢNG: CƠ HỘI CHO PHÍA NAM TOÀN CẦU SK & Đời Sống: Mở quán cà phê: Cuộc chiến khó lường BĐS: Doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn CN & MT: Công trình 200 năm có thể giải cứu “hạn mặn” ở ĐBSCL vừa xác lập kỷ lục chưa từng có ở Việt Nam BĐS: “Thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp 'ngược', từ năm 2021 đến nay, nhà ở giá dưới 3 tỷ tại TP.HCM hoàn toàn vắng mặt” Tin tức: Bắt đầu hạn chế xe máy Tiền Tệ : Các ngân hàng trên sàn có hơn 253.000 tỷ đồng nợ xấu: Những cái tên nào đang đứng đầu bảng? VH & TG: Cái giá của Tự Do CN & MT: Siêu máy tính khổng lồ của Elon Musk: Được cấp 150MW điện, sẵn sàng vận hành đồng loạt 100.000 GPU CN & MT: Physical activity linked to extra 11 years of life Tiền Tệ : Áp lực nợ xấu ngân hàng tiếp tục tăng Tin tức: Tập vẫn sẽ theo đuổi “Trung Hoa Mộng” bất chấp sự trở lại của Donald Trump Tin tức: Trump 2.0: Một thế giới khó đoán định? BĐS: "Phố Nhật Bản" giữa lòng TPHCM trước thời điểm cải tạo Thư Giản: Mùa hạ tháng 8 2020 có DỰ BÁO 30 NĂM BẢN LỀ THẾ KỶ 21 (2020-2050) Thư Giản: Có tài sản bao nhiêu thì lọt top 1% và 10% giàu nhất Việt Nam? Thư Giản: ‘Ngôi nhà’ 2 tầng núp hẻm, giàu năng lượng tích cực giữa lòng Quận 1 BĐS: SO SÁNH TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN 2015-2022. 10 ông lớn địa ốc tồn kho hơn 40 nghìn tỷ 62015 30.6.2015 BĐS: Loạt doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trở lại BĐS: TS. Cấn Văn Lực: “Ai làm bất động sản ở phân khúc nhà phố thương mại thì cần phải quan sát để cơ cấu lại” BĐS: 1 tỷ USD vốn FDI vào nhà đất: Trung Quốc, Nhật Bản, Malaysia... dẫn đầu làn sóng M&A : Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới SK & Đời Sống: "Phụ tùng thay thế" cho con người Tin tức: What just happened? It was the economy, stupid VH & TG: Các dấu hiệu cho thấy chúng ta đang chứng kiến trận chiến cuối cùng trong 100 năm đồng tồn của hai hệ tư tưởng 9-2021 Tiền Tệ : Bàn về các kịch bản tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2030 Tiền Tệ : Kinh tế tuần hoàn đã trở thành lợi thế cạnh tranh mới VH & TG: “Giấc mơ Mỹ” đáng giá bao nhiêu? SK & Đời Sống: Già hóa dân số, mỗi người có 10 năm sống với bệnh tật Thư Giản: Nhớ mưa Sài Gòn... Tiền Tệ : Lượng tiền ngân hàng cho vay vượt huy động Thư Giản: Viết cho ngày doanh nhân 13/10 SK & Đời Sống: Nền kinh tế cho người già Thư Giản: Mùa nước tràn đồng Thư Giản: BÍ QUYẾT SỐNG NHẸ NHÀNG  Chứng khoán: La Nina hoạt động mạnh từ tháng 8, mưa nhiều chưa từng có, cổ phiếu ngành điện ra sao? Thư Giản: 5 câu chuyện Đại chiến lược của Thế giới 2020-2035. Chứng khoán: Thời hoàng kim của chứng khoán Việt Nam 2007 Chứng khoán: “Đỉnh và đáy” cũng như “đêm với ngày”: Nhà đầu tư lão làng Charlie Munger tiết lộ triết lý đầu tư chưa khi nào lỗi thời để gặt hái thành công Chứng khoán: Thị trường chứng khoán Mỹ chìm trong sắc đỏ trong ngày Thứ hai đầu tuần Tin tức: CÁI GIÁ CỦA CHIẾN TRANH 2024 BĐS: Thời điểm vàng cho bất động sản hậu khủng hoảng CN & MT: Dự báo của Yuval Noal Harari về những biến đổi chính trị - xã hội trong thời đại số và những giải pháp cho xã hội tương lai CN & MT: Neuromorphic supercomputer aims for human brain scale BĐS: Doanh nghiệp trả mặt bằng hàng loạt BĐS: Mặt bằng 'bình dân' ở TP.HCM: Giảm giá phân nửa, giảm tiền cọc vẫn bỏ trống BĐS: Sóng 'tháo chạy' khỏi mặt bằng tiền tỷ khu vực trung tâm giờ ra sao? CN & MT: Trí tuệ nhân tạo đang thay đổi ngành bán lẻ Tin tức: Hệ lụy gì từ cuộc chiến mới ở Trung Đông? BĐS: Dấu ấn bất động sản quý 3: Những "đốm sáng" trong khó khăn Tin tức: Thế giới bắt đầu thời kỳ cấu trúc lại trật tư thế giới The World Begins to Reorder Itself Tin tức: IMF: Triển vọng kinh tế thế giới mấy năm tới chỉ ở “hạng xoàng” BĐS: Chuyên gia nêu rõ khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay Tin tức: Nền kinh tế toàn cầu ra sao khi phải đối mặt với cuộc khủng hoảng mới trong cuộc chiến Israel-Gaza? Tin tức: Xung đột Israel - Hamas: Người ra mặt và kẻ giấu mặt CN & MT: Nếu Trái đất nóng hơn 2,5 độ so với thời tiền công nghiệp, ĐBSCL sẽ gặp nguy cơ Tin tức: Tỉ phú israel có con gái bị Hamas giết! : Vòm sắt - hệ thống đánh chặn tên lửa thành công hơn 90% của Israel? Tin tức: Thế giới đối mặt cùng lúc 5 căn nguyên của thảm họa và nguy cơ Thế chiến III CN & MT: Toyota chứng minh cho cả thế giới thấy 'không vội làm xe điện' là đúng: 1 startup làm 9 năm vẫn lỗ, càng bán càng không có lãi
Bài viết
Vì sao giá nhà không giảm như thời kỳ khủng hoảng 2008-2009?

    Hơn một thập kỷ trước, khi địa ốc xuống dốc, giá nhà tại các đô thị lớn giảm đến 30%, song giai đoạn này, giá chỉ chững lại, thậm chí tăng ở phân khúc chung cư.

    Trong các hội nghị gỡ khó cho thị trường Bất động sản, Thủ tướng đã nhiều lần yêu cầu doanh nghiệp Bất động sản cần cơ cấu lại phân khúc và giảm giá nhà. Đây cũng là kiến nghị của nhiều chuyên gia bởi như một giải pháp quan trọng để cởi trói khó khăn, kích thích thanh khoản trên thị trường hiện nay.

    Từ giữa năm 2022, khi thị trường có dấu hiệu lao dốc, nhiều người cũng chờ đợi các đợt điều chỉnh giá nhà xuất hiện giống thời kỳ 2008-2009. Đặc biệt, năm 2023 là thời điểm thị trường gặp khó khăn toàn diện, kỳ vọng giảm giá nhà lại càng dâng cao.

    Tuy nhiên, theo ghi nhận của VnExpress, 12 tháng qua, giá nhà và đất giảm nhẹ một số khu vực trên thị trường thứ cấp, còn loại hình chung cư có xu hướng tăng giá tại Hà Nội và chững giá tại TP HCM. Xu hướng giảm giá 15-20% xuất hiện cục bộ tại một số dự án TP HCM do nhà đầu tư áp lực tài chính bán tháo. Dữ liệu của kênh Batdongsan mới đây cũng cho thấy trái ngược với kỳ vọng Bất động sản giảm giá mạnh trong năm 2023, mặt bằng chung thị trường tăng nhẹ 6% so với đầu năm.

    Diễn biến này trái ngược với giai đoạn 2008-2009, thời điểm thị trường địa ốc cũng gặp khủng hoảng. Tại Hà Nội và TP HCM, hàng loạt chung cư đua khuyến mãi cuối năm nhằm thu hồi vốn. Việc giảm giá được thực hiện theo hai hình thức: giảm trực tiếp trên giá bán hoặc gián tiếp qua các gói khuyến mãi, quà tặng. Nhiều chủ đầu tư cũng gặp khó về dòng tiền, buộc phải hạ giá bán một số phân khu mới khoảng 10-15% so với phân khu trước đó để kích cầu. Hiện tượng này kéo dài đến năm 2012 khi số lượng tồn kho chung cư trên thị trường gần 13.000 căn tại Hà Nội và TP HCM, theo Bộ Xây dựng.

    Vì sao giá nhà không giảm như thời kỳ khủng hoảng 2008-2009?

    Các tòa chung cư tại cửa ngõ phía Tây Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành

    Thực tế giá nhà khó giảm mạnh như chu kỳ trước dù các doanh nghiệp khát dòng tiền, theo các chuyên gia. Lý do là thị trường địa ốc hiện nay rất thiếu tính cạnh tranh bởi khan hiếm nguồn cung mới.

    Đơn vị nghiên cứu CBRE cho biết tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2023 dự kiến xuống thấp nhất trong 10 năm kể từ năm 2013. Trong đó, hơn 90% nguồn cung mới thuộc về phân khúc cao cấp. Tình trạng tương tự diễn ra tại TP HCM. Trong 3 năm trở lại đây, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% trên thị trường.

    Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhìn nhận trong 2-3 năm trở lại đây, số dự án nhà ở mở bán mới ở cả hai đô thị đếm trên đầu ngón tay. Do đó những chủ đầu tư có rổ hàng ra mắt thời điểm này "nghiễm nhiên có lợi thế để neo giá bán cao và không giảm giá". Đây cũng là số ít chủ đầu tư có thực lực, tài chính mạnh nên họ không gặp áp lực phải "thanh khoản nhanh để có ngay dòng tiền".

    Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho rằng thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư nào có dự án được phê duyệt và triển khai, đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Do đó, không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp nhưng chủ đầu tư thay đổi chiến lược, "thổi phồng" thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa.

    Một nguyên nhân khác, theo Chủ tịch HoREA, là thời điểm này, các chủ đầu tư không có áp lực giảm giá để cạnh tranh với nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền. Bởi thị trường Hà Nội và TP HCM liên tục vắng bóng loại hình này trong ba năm gần đây. Tình trạng này khác với chu kỳ trước, thời điểm thị trường đối diện khủng hoảng thừa cung và tỷ lệ nhà bình dân chiếm gần một nửa.

    Giám đốc kinh doanh một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án chung cư tại phía Đông Hà Nội thừa nhận dù gặp khó về dòng tiền, doanh nghiệp rất khó để đưa ra lựa chọn giảm trực tiếp giá bán sản phẩm. Lý do là mỗi dự án khi ra mắt thị trường không chỉ hướng đến khách mua ở thực mà còn cả khách đầu tư. Tỷ lệ hai nhóm này khá cân bằng nhau, thậm chí tại một số dự án của doanh nghiệp này, nhóm khách mua đầu tư chiếm hơn 60%. Vị này cho hay, nhiều nhà đầu tư còn có xu hướng mua gom căn tại nhiều phân khu. Do đó, nếu phân khu mới giá bán giảm so với phân khu trước hay ngay cả dự án xung quanh, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng và uy tín, chiến lược bán hàng của chủ đầu tư.

    Thay vì chọn giảm giá trực tiếp, vị này cho biết doanh nghiệp sẽ ưu tiên giải pháp giảm gián tiếp cho khách mua mới. Ví dụ, với phân khu mới, 20% sản phẩm sẽ có giá thấp hơn 20-25% giá trung bình rổ hàng nếu khách chọn phương án thanh toán nhanh.

    Ông Lê Hoàng Châu cũng nhìn nhận nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý nhiều năm, khiến tổng chi phí đầu tư đội vốn lên rất cao nên doanh nghiệp khó có thể giảm giá. Cơ cấu giá bán các dự án nhà ở thương mại được tính bằng công thức: giá bán = giá thành + chi phí bán hàng + lợi nhuận. Dù nhiều doanh nghiệp chủ động giảm chi phí bán hàng và cắt giảm lợi nhuận, giá thành vẫn là phần nặng nhất kéo giá bán tăng.

    Lý do là chi phí đầu tư, xây dựng tăng trong khi tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng chỉ được khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế. Phần còn lại chưa được khấu trừ "bị coi là lợi nhuận". Doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp nên cuối cùng phần này tính vào giá bán khách hàng phải gánh.

    Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng lối ra cho thị trường địa ốc vẫn là gỡ nút thắt pháp lý và khả năng tiếp cận vốn. Tuy nhiên, hai khó khăn lớn nhất của thị trường lại nằm ở hai luật sửa đổi vẫn chưa được thông qua là Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng. Do đó, chuyên gia đề nghị nhanh chóng hoàn thiện hai luật sửa đổi trên để khơi thông nguồn lực đất đai và nguồn cung nhà ở cho thị trường.

    Chủ tịch HoREA cũng đề nghị doanh nghiệp Bất động sản giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không giữ giá cao và tăng thêm chiết khấu, khuyến mãi để tạo thanh khoản. Các chủ đầu tư cần chuyển hướng sang đẩy mạnh phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền với thu nhập của người dân để tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

    Ngọc Diễm - Theo Vnexpress

    THỐNG KÊ TRUY CẬP
    • Đang online 5
    • Truy cập tuần 1272
    • Truy cập tháng 12194
    • Tổng truy cập 157617