Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc (kỳ 2): Đón ‘sóng’ dài hạn

22 Trần Quốc Toản, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Tp.HCM
Tiêu điểm
SK & Đời Sống: Mô hình kinh doanh mới giúp cửa hàng ăn uống vượt qua thời suy thoái SK & Đời Sống: Chuyên gia khởi nghiệp cũng tuyên bố đóng cửa quán cà phê nổi tiếng Tiền Tệ : Chủ tịch Dragon Capital nêu hai lý do nhóm quỹ quy mô 500 tỷ USD chưa giải ngân vào Việt Nam CN & MT: Từ chỗ là hình mẫu cho cả thế giới học tập, quốc gia châu Âu này bỗng quay ngoắt thái độ với ô tô điện - “EV không giải quyết được vấn đề của chúng ta” Tin tức: Vượt Singapore trở thành nền kinh tế thứ 3 Đông Nam Á, Việt Nam được nhiều DN ngoại quốc chọn làm "căn cứ điểm" chiến lược Tin tức: Nhà hàng, quán ăn vắng khách, nhiều người lao đao Tin tức: Vị thế FDI tại Việt Nam sau 35 năm mở cửa CN & MT: Tên lửa Starship lại phóng vào không gian: Chinh phục Sao Hỏa không còn xa Chứng khoán: Nỗi buồn chưa từng có của thị trường chứng khoán Việt Nam: Con số kỷ lục trong hơn 24 năm hoạt động CN & MT: Vì sao các hãng dầu khí giảm tham vọng về năng lượng xanh? CN & MT: Nearly half of US jobs could be at risk of computerisation within 20 years VH & TG: Thách thức từ kỷ nguyên già hóa và suy giảm của dân số toàn cầu VH & TG: 16 bức ảnh chứng minh Hàn Quốc đang sống ở năm 2050 BĐS: Sức sống mới ở khu Tây TP.HCM BĐS: Hàng nghìn tỷ đồng tồn kho của loạt "ông lớn" bất động sản: Doanh nghiệp nào "ôm" nhiều nhất? Tin tức: Khu vực giữ vai trò chiến lược trong bức tranh quy hoạch đô thị của TP. HCM: Tương lai sẽ là "Silicon Valley" của Việt Nam SK & Đời Sống: 60 tuổi là thời điểm quyết định tuổi thọ: Nếu không có 6 biểu hiện này khi ăn sáng thì bạn sẽ sống lâu BĐS: VÒNG ĐỜI CỦA BĐS ĐẦU CƠ MÀ BẠN PHẢI BIẾT ĐỂ TRÁNH ĐU ĐỈNH VH & TG: Kết nối với mạng đường sắt Trung Quốc: Nam quốc sơn hà Nam đế cư BĐS: Chiến lược đầu tư shophouse khối đế chung cư CN & MT: Hàng loạt nhà máy đóng cửa hoặc phá sản, ngành lọc hóa dầu đang trong 'mùa đông khắc nghiệt' Tin tức: Mở rộng cao tốc lên 8 làn sẽ góp phần giải quyết kẹt tại cửa ngõ phía Tây Nam TP.HCM CN & MT: Lời cầu nguyện của rừng 2023 Tiền Tệ : Liên tục phát hành trái phiếu khủng: Nhu cầu vốn của các ngân hàng có thật sự lớn đến thế? BĐS: Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản năm 2025 CN & MT: AI, Robotics, and the Future of Jobs VH & TG: Thế giới viễn tưởng của Donald Trump CN & MT: ĐBSCL có thể khai thác hơn 100.000 MW điện gió và điện mặt trời CN & MT: ĐỊA CHÍNH TRỊ CỦA QUÁ TRÌNH CHUYỂN ĐỔI NĂNG LƯỢNG: CƠ HỘI CHO PHÍA NAM TOÀN CẦU SK & Đời Sống: Mở quán cà phê: Cuộc chiến khó lường BĐS: Doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn CN & MT: Công trình 200 năm có thể giải cứu “hạn mặn” ở ĐBSCL vừa xác lập kỷ lục chưa từng có ở Việt Nam BĐS: “Thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp 'ngược', từ năm 2021 đến nay, nhà ở giá dưới 3 tỷ tại TP.HCM hoàn toàn vắng mặt” Tin tức: Bắt đầu hạn chế xe máy Tiền Tệ : Các ngân hàng trên sàn có hơn 253.000 tỷ đồng nợ xấu: Những cái tên nào đang đứng đầu bảng? VH & TG: Cái giá của Tự Do CN & MT: Siêu máy tính khổng lồ của Elon Musk: Được cấp 150MW điện, sẵn sàng vận hành đồng loạt 100.000 GPU CN & MT: Physical activity linked to extra 11 years of life Tiền Tệ : Áp lực nợ xấu ngân hàng tiếp tục tăng Tin tức: Tập vẫn sẽ theo đuổi “Trung Hoa Mộng” bất chấp sự trở lại của Donald Trump Tin tức: Trump 2.0: Một thế giới khó đoán định? BĐS: "Phố Nhật Bản" giữa lòng TPHCM trước thời điểm cải tạo Thư Giản: Mùa hạ tháng 8 2020 có DỰ BÁO 30 NĂM BẢN LỀ THẾ KỶ 21 (2020-2050) Thư Giản: Có tài sản bao nhiêu thì lọt top 1% và 10% giàu nhất Việt Nam? Thư Giản: ‘Ngôi nhà’ 2 tầng núp hẻm, giàu năng lượng tích cực giữa lòng Quận 1 BĐS: SO SÁNH TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN 2015-2022. 10 ông lớn địa ốc tồn kho hơn 40 nghìn tỷ 62015 30.6.2015 BĐS: Loạt doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trở lại BĐS: TS. Cấn Văn Lực: “Ai làm bất động sản ở phân khúc nhà phố thương mại thì cần phải quan sát để cơ cấu lại” BĐS: 1 tỷ USD vốn FDI vào nhà đất: Trung Quốc, Nhật Bản, Malaysia... dẫn đầu làn sóng M&A : Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới SK & Đời Sống: "Phụ tùng thay thế" cho con người Tin tức: What just happened? It was the economy, stupid VH & TG: Các dấu hiệu cho thấy chúng ta đang chứng kiến trận chiến cuối cùng trong 100 năm đồng tồn của hai hệ tư tưởng 9-2021 Tiền Tệ : Bàn về các kịch bản tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2030 Tiền Tệ : Kinh tế tuần hoàn đã trở thành lợi thế cạnh tranh mới VH & TG: “Giấc mơ Mỹ” đáng giá bao nhiêu? SK & Đời Sống: Già hóa dân số, mỗi người có 10 năm sống với bệnh tật Thư Giản: Nhớ mưa Sài Gòn... Tiền Tệ : Lượng tiền ngân hàng cho vay vượt huy động Thư Giản: Viết cho ngày doanh nhân 13/10 SK & Đời Sống: Nền kinh tế cho người già Thư Giản: Mùa nước tràn đồng Thư Giản: BÍ QUYẾT SỐNG NHẸ NHÀNG  Chứng khoán: La Nina hoạt động mạnh từ tháng 8, mưa nhiều chưa từng có, cổ phiếu ngành điện ra sao? Thư Giản: 5 câu chuyện Đại chiến lược của Thế giới 2020-2035. Chứng khoán: Thời hoàng kim của chứng khoán Việt Nam 2007 Chứng khoán: “Đỉnh và đáy” cũng như “đêm với ngày”: Nhà đầu tư lão làng Charlie Munger tiết lộ triết lý đầu tư chưa khi nào lỗi thời để gặt hái thành công Chứng khoán: Thị trường chứng khoán Mỹ chìm trong sắc đỏ trong ngày Thứ hai đầu tuần Tin tức: CÁI GIÁ CỦA CHIẾN TRANH 2024 BĐS: Thời điểm vàng cho bất động sản hậu khủng hoảng CN & MT: Dự báo của Yuval Noal Harari về những biến đổi chính trị - xã hội trong thời đại số và những giải pháp cho xã hội tương lai CN & MT: Neuromorphic supercomputer aims for human brain scale BĐS: Doanh nghiệp trả mặt bằng hàng loạt BĐS: Mặt bằng 'bình dân' ở TP.HCM: Giảm giá phân nửa, giảm tiền cọc vẫn bỏ trống BĐS: Sóng 'tháo chạy' khỏi mặt bằng tiền tỷ khu vực trung tâm giờ ra sao? CN & MT: Trí tuệ nhân tạo đang thay đổi ngành bán lẻ Tin tức: Hệ lụy gì từ cuộc chiến mới ở Trung Đông? BĐS: Dấu ấn bất động sản quý 3: Những "đốm sáng" trong khó khăn Tin tức: Thế giới bắt đầu thời kỳ cấu trúc lại trật tư thế giới The World Begins to Reorder Itself Tin tức: IMF: Triển vọng kinh tế thế giới mấy năm tới chỉ ở “hạng xoàng” BĐS: Chuyên gia nêu rõ khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay Tin tức: Nền kinh tế toàn cầu ra sao khi phải đối mặt với cuộc khủng hoảng mới trong cuộc chiến Israel-Gaza? Tin tức: Xung đột Israel - Hamas: Người ra mặt và kẻ giấu mặt CN & MT: Nếu Trái đất nóng hơn 2,5 độ so với thời tiền công nghiệp, ĐBSCL sẽ gặp nguy cơ Tin tức: Tỉ phú israel có con gái bị Hamas giết! : Vòm sắt - hệ thống đánh chặn tên lửa thành công hơn 90% của Israel? Tin tức: Thế giới đối mặt cùng lúc 5 căn nguyên của thảm họa và nguy cơ Thế chiến III CN & MT: Toyota chứng minh cho cả thế giới thấy 'không vội làm xe điện' là đúng: 1 startup làm 9 năm vẫn lỗ, càng bán càng không có lãi
Bài viết
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc (kỳ 2): Đón ‘sóng’ dài hạn

    Các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực vượt khó trong bài toán thanh khoản ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng phải tính toán mới trong câu chuyện pháp lý về dài hạn, trong nỗ lực điều hướng dòng tiền của cơ quan quản lý vào các sản phẩm mang tính “hợp lý” trên mọi phân khúc.

    Cao ốc TPHCM. Ảnh: Minh Hoàng Ảnh: Minh Hoàng

    Chờ cơ hội mới từ câu chuyện chính sách

    Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ để đón chu kỳ tăng trưởng mới, không chỉ “sửa sai” cho quá khứ mà còn đón chờ môi trường pháp lý mới đang được đặt nhiều kỳ vọng.

    Hiện nay, vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay.

    Trong đó, thị trường trục trặc không chỉ đến từ sản phẩm lệch pha cung cầu, mà nằm ở nhiều vấn đề khác nhau, từ câu chuyện của thị trường vốn, bao gồm thị trường cổ phiếu, trái phiếu, và cả sự thay đổi dòng vốn tín dụng sẽ không còn khẩu vị rủi ro như trước đây.

    Các diễn giả nói rằng doanh nghiệp nên sớm chuẩn bị cho tương lai dài hạn hơn khi các quy định mới của lĩnh vực bất động sản sắp đi vào thực tế.

    Chia sẻ tại Diễn đàn Tài chính – Bất động sản năm 2024 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức mới đây, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, đánh giá trong thời gian qua, số lượng sản phẩm nhà ở hạn chế và không đại diện cho thu nhập của đa số người dân, chênh lệch giá giữa những sản phẩm quá lớn.

    Từ quí 4-2023 đến nay, một số dự án đưa ra với sản phẩm căn hộ có giá rất cao nhưng giao dịch hạn chế. Còn trên phân khúc đất nền, nhiều người dân có nhu cầu mua tích lũy với tâm lý “của để dành”, chứ nhà đầu tư thì khó mua bất động sản đã hình thành vì giá cao, hoặc giá sản phẩm đã vượt qua tích lũy của người mua.

    Bức tranh thực tế này cho thấy tình hình cung – cầu trên thị trường bất động sản, trong khi hàng loạt các dự án vẫn chưa được triển khai. Do đó, các bộ luật bất động sản mới đây một khi sớm có hiệu lực, chưa tính đến các Nghị quyết khác của Quốc hội, được kỳ vọng sẽ cải thiện tâm lý thị trường và thúc đẩy sự thay đổi của các nhà phát triển bất động sản.

    Ông Phan Đức Hiếu, người tham gia xây dựng luật đất đai sửa đổi nói rằng tinh thần chung của Quốc hội là phải có cái nhìn và đánh giá mang tính toàn diện.

    Chia sẻ tại sự kiện Diễn đàn, ở góc độ nhà làm chính sách, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, cơ quan thẩm tra dự án Luật Đất đai sửa đổi, nhìn nhận các bộ luật mới là kết quả của quyết tâm, nỗ lực trong việc hoàn thiện thể chế nói chung. Cả Quốc hội và Chính phủ mong muốn đạo luật đã được ban hành sẽ có hiệu lực thi hành sớm hơn.

    Theo đại diện cá nhân tham gia khâu làm chính sách nhà đất, Quốc hội sẽ đánh giá dựa trên cục diện chung tổng thể toàn xã hội, chứ không nhìn riêng từng phân khúc nên chắc chắn sẽ có nhóm có lợi, sẽ có nhóm thiệt thòi. “Cục diện chung của xã hội có tốt hơn không mới là tiêu chí để ban hành quyết sách”, ông Hiếu nói thêm.

    Tác động dự kiến sẽ làm thay đổi lớn cuộc chơi của bất động sản, với nhiều cơ chế khác nhau. Trong đó chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của ngành bất động sản, thông qua ba cơ chế quan trọng là thu hồi, đấu giá, đấu thầu của Luật đất đai.

    Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), hiện Quốc hội cũng đang cân nhắc hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội. Đồng thời các Bộ, ngành đang nỗ lực hoàn thiện hơn 20 Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các Luật liên quan cho đợt cải thiện tình trạng pháp lý này.

    Trong khi những hệ quả của các bộ luật mới và chi tiết hiện thực hóa vẫn nằm trên bàn thảo luận của cơ quan chức năng, thị trường cũng đã có sự chuyển dịch tích cực từ hiệu ứng chính sách, hỗ trợ về mặt dòng tiền cho doanh nghiệp.

    Chẳng hạn như Nghị định 08 được nhắc đến nhiều cho phép giãn hoãn nợ trái phiếu. Hay từ phía ngân hàng, tăng trưởng tín dụng dành cho người mua nhà cũng có những tín hiệu tích cực trong bốn tháng đầu năm nhờ môi trường lãi suất thấp và cơ chế chính sách tạo điều kiện thuận lợi, theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM.

    “Ở góc độ quản lý thì hiệu ứng chính sách đang tác động tích cực. Tới đây thực thi một số luật mới giúp chỉnh sửa, bổ sung sẽ khắc phục những tồn tại. Thực tế thị trường thị trường tự điều tiết rất linh hoạt và thông minh, nhóm ngành nào tốt thì tín dụng đều đáp ứng và hỗ trợ, ví dụ như lĩnh vực khu công nghiệp, khu chế xuất đang tăng trưởng tín dụng tốt”, ông Lệnh nói.

    Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM nói rằng thị trường bất động sản TPHCM đã có chuyển động tích cực.

    Tiềm năng của thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn khi nhu cầu sở hữu vẫn vượt xa nguồn cung hàng năm của các đơn vị cung cấp, và khoản tín dụng mua nhà vẫn còn khiêm tốn (chỉ chiếm khoảng 20% trên GDP), theo đánh giá của kinh tế gia của VinaCapital. Vấn đề hiện nay là giải quyết những trục trặc của thị trường để khôi phục lại niềm tin người tiêu dùng.

    Hồi phục niềm tin từ sự minh bạch

    Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản phát triển dưới sự “mù mờ” về mặt pháp lý. Do đó, sự cải thiện về mặt pháp lý sẽ giúp xây dựng sự khác biệt cho câu chuyện tăng trưởng thị trường trong dài hạn.

    Điển hình là thị trường vốn đi đầu trong việc đòi hỏi sự minh bạch, trong đó có sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Thực tế loại sản phẩm này không phải là xấu, kể cả mục đích phát hành là “đảo nợ”, vấn đề là sự minh bạch sử dụng vốn. Thực tế bài học Tân Hoàng Minh cho thấy việc sử dụng vốn trái phiếu sai mục đích, hay các công ty thành viên của FLC cho thấy các “thủ đoạn” của doanh nghiệp bất động sản trong cơ chế huy động vốn từ thị trường cổ phiếu.

    Thứ hai, việc mua bán sản phẩm trên thị trường cũng cần phải minh bạch hơn. Theo bà Dương Thanh Thủy, Phó Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy, trước đây chưa cần biết dự án đã đầy đủ pháp lý hay không, doanh nghiệp vẫn có thể bán hàng, thu tiền của khách hàng và “quên” đi nghĩa vụ của mình. Cũng có trường hợp chủ đầu tư đẩy giá sản phẩm lên, để hợp thức hóa tiền đã rút từ ngân hàng, kéo theo hệ lụy là các đơn vị định giá bây giờ không có cơ sở để định giá.

    “Thời điểm doanh nghiệp bất động sản “lùa gà vào chuồng” đã hết rồi. Tôi nghĩ rằng đây là thời điểm thị trường đang sàng lọc. Các công ty bất động sản phải bình tĩnh, cơ cấu lại, xác định hướng đi cho doanh nghiệp”, bà Thủy nói.

    Mục đích của cơ quan quản lý là hỗ trợ thị trường với các chính sách mang tính dài hạn và minh bạch, nhưng chính bản thân trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản cũng phải có trách nhiệm, cần chủ động thay đổi.

    Theo ông Châu, bài toán khó của doanh nghiệp bất động sản được xác định chủ yếu ở câu chuyện pháp lý, với con số đưa ra chiếm khoảng 70% khó khăn. “Câu chuyện vẫn là niềm tin của người tiêu dùng. Người tiêu dùng không bỏ tiền ra thì doanh nghiệp không vượt qua được khó khăn”, ông nói.

    Theo ông Hiếu, tiếp cận đất đai và phân loại, cơ chế tiếp cận sẽ khác nhau đối với từng phân khúc bất động sản. “Dễ hay khó khác nhau tùy vào nhà đầu tư, có người dễ, nhưng sẽ khó với nhà đầu tư khác. Điều này tùy phân khúc và định hướng chiến lược của nhà phát triển”, ông Hiếu nói.

    Với sự thay đổi khung thể chế vừa qua, ông Hiếu cho rằng doanh nghiệp nên dành thời gian nhiều hơn để nghiên cứu kĩ, cơ cấu lại hoạt động sản xuất kinh doanh, xây dựng lại chiến lược. “Tôi vẫn khuyên các doanh nghiệp hiện nay là cuộc chơi này sẽ diễn ra trong 5 – 10 năm tới. Doanh nghiệp nên nghiên cứu thấu đáo, xây dựng, định vị lại chiến lược. Bốn luật mới sẽ cơ cấu lại thị trường”, ông Hiếu nói.

    Dũng Nguyễn - Theo TheSaigonTimes

    THỐNG KÊ TRUY CẬP
    • Đang online 6
    • Truy cập tuần 1293
    • Truy cập tháng 12215
    • Tổng truy cập 157638