Sau một năm tăng giá mạnh, nhà đất và chung cư tiếp tục được đánh giá sẽ là tâm điểm của giới đầu tư BĐS trong năm 2025. Phân khúc đất nền cũng được kỳ vọng sẽ phục hồi với sự trở lại của các nhà đầu tư.
Phân khúc chung cư tăng giá mạnh
Trong năm 2024, chung cư trở thành phân khúc tâm điểm của giới đầu tư BĐS khi giá bán tăng mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Số liệu được CBRE Việt Nam công bố cho thấy, nguồn cung và thanh khoản của phân khúc căn hộ đều có sự tăng trưởng trong năm 2024. Trong đó, nguồn cung mới của thị trường nhà ở tại Hà Nội tăng trưởng mạnh với gần 38.000 sản phẩm.
Không chỉ tăng mạnh về nguồn cung, trên thị trường sơ cấp, giá bán chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang khi tính đến quý 4/2024, giá bán đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường Hà Nội.
Chung cư Hà Nội ghi nhận tăng giá mạnh trong năm 2024
Tại TP HCM, căn hộ chung cư hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2, tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, có sự điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.
Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang dần đuổi kịp mức giá tại TP HCM, đạt mức giá trung bình lần lượt 48 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 49 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và Kinh phí bảo trì). So với cùng kỳ năm 2023, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng theo năm cao nhất ghi nhận được từ trước tới nay.
Số liệu được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố cho biết thị trường nhà ở còn nhiều bất cập khi ngày càng lệch pha sang phân khúc đắt tiền. Phần lớn rổ hàng chung cư mới ra mắt năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng mỗi m2. Riêng quý IV/2024, tỷ trọng phân khúc hạng sang đạt gần 27%, tăng hơn 20% so cùng kỳ.
Đặc biệt, toàn thị trường ghi nhận gần 10.000 sản phẩm chung cư có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2 ra mắt trong năm 2024. Số lượng này tăng gấp ba lần so với 2023, cho thấy phân khúc đắt tiền ngày càng áp đảo nguồn cung mới.
Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản của Viện nghiên cứu Datxanh Services chỉ ra xu hướng mua nhà đất mục đích để đầu tư tăng trở lại trong năm 2024, trong đó xuất hiện nhiều nhà đầu tư mua với mục tiêu lướt sóng kiếm lời. Theo Datxanh Services, xu hướng đầu cơ, lướt sóng nhà đất diễn ra mạnh mẽ tại các thị trường phía Bắc, nhất là ở Hà Nội. Tình trạng nhà đầu tư mua sang tay nhanh trong vài tháng, thậm chí chỉ trong 1 đến 2 tuần để kiếm lời diễn ra khá phổ biến, nhất là ở loại hình căn hộ chung cư, nhà đất và đất nền.
Đất nền ảm đạm, nhà đầu tư vẫn phải cắt lỗ
Trái với sự nhộn nhịp ở thị trường căn hộ chung cư, phân khúc đất nền dù sôi động ở một số khu vực, ở một số thời điểm nhất định nhưng nhìn chung vẫn có một năm ảm đạm.
Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản do DKRA Group công bố cho thấy, 2024 là một năm "chạm đáy" của phân khúc đất nền. Thị trường TP HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) hầu như không ghi nhận dự án mới nào được triển khai.
Giao dịch đất nền trầm lắng trong năm 2024 vừa qua
Số liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy năm 2024, cả nước có hơn 47.000 giao dịch bất động sản thành công, trong đó phân khúc đất nền chỉ ghi nhận gần 9.000 giao dịch, chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp. Tình trạng cắt lỗ vẫn tiếp diễn, nhất là với các mảnh đất diện tích lớn, pháp lý chưa rõ ràng. Cũng theo Vars, giao dịch thành công tập trung vào các thị trường phía Bắc, trong khi khu vực phía Nam vẫn chưa ghi nhận dấu hiệu tăng nhiệt.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, năm 2024 thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật của đất nền rất thấp. Đất nền tại các tỉnh phía Bắc nóng lên chủ yếu nhờ ăn theo những phiên đấu giá và đà tăng của chung cư, nhà phố. Trong khi thị trường phía Nam gần như không có con sóng hạ tầng nào nổi bật để đất nền "đu" theo.
"Người mua ở thực không mặn mà, trong khi nhà đầu tư đánh giá thấp khả năng phục hồi và tăng trưởng trở lại. Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng vào loại hình đầu tư, đầu cơ cũng khiến dòng tiền dành cho đất nền không còn dư địa", ông Tuấn nhấn mạnh.
Thị trường BĐS sẽ ra sao trong năm 2025?
Theo OneHousing - đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank hậu thuẫn, dự báo lượng sản phẩm chung cư mở mới tại Thủ đô năm 2025 ước đạt 30.000 căn. Trong đó, có đến 70% căn hộ cao cấp, còn lại là hạng sang. Tại TP HCM, nguồn cung mới năm nay dự kiến đạt 12.000 căn, trong đó loại hình đắt tiền chiếm tới 88%. Nguồn cung căn hộ trung cấp gần như biến mất tại hai thành phố.
Tại hội thảo do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức hồi cuối năm 2024, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhấn mạnh, trong tương lai, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tiếp tục “neo” cao khi nguồn cung phục hồi mạnh nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu. Giá bán thứ cấp không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại. Đáng chú ý, giá bán thứ cấp tại các dự án của các chủ đầu tư lớn đã hình thành và có cư dân về ở có xu hướng tăng giá. Trong khi đó, tại các dự án chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở, giá tiếp tục đi ngang.
Nhà mặt đất là loại hình được nhiều người đầu tư
Với bất động sản nhà ở là biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng. Giá bán thứ cấp tại các dự án của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở sẽ có xu hướng tăng giá. Trong khi tại các dự án chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở, giá sẽ tiếp tục đi ngang. Lượng giao dịch sẽ tiếp tục gia tăng. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp được cải thiện nhưng vẫn tập trung tại các dự án trong đại đô thị. Giao dịch khu vực ven đô, các tỉnh/thành quanh 2 đô thị đặc biệt sẽ tăng mạnh ở phân khúc này.
Với phân khúc đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định đà phục hồi của đất nền sẽ diễn ra từ nửa cuối năm 2025, khi thị trường tiến dần đến thời điểm khởi sắc, kéo theo nhu cầu gia tăng. Dù vậy khối ngân hàng vẫn sẽ thận trọng trong việc cho vay, nhất là ở các thị trường tỉnh từng nóng sốt cục bộ. Để đất nền có thể phục hồi, bên cạnh các yếu tố vĩ mô, hạ tầng và điều chỉnh luật, còn cần chờ room tín dụng dồi dào trở lại. "Có thể là sang năm 2026 phân khúc này mới thực sự vào nhịp tăng trưởng trở lại", ông Tuấn dự báo.
Theo Hoàng Anh (Arttimes)
