Tín dụng đang “chảy” mạnh vào bất động sản, nhưng chủ yếu là phân khúc cao cấp — nơi giá trị mỗi căn nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Các chuyên gia cho rằng đã đến lúc “nắn” lại dòng vốn, đưa thị trường trở về với nhu cầu thật.
Tín dụng tăng nóng, rủi ro bong bóng
Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 8, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so cùng kỳ, chiếm gần 1/4 tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, cho vay kinh doanh địa ốc tăng tới 24% — gấp đôi tốc độ tăng cho vay tiêu dùng.
Bối cảnh này khiến Chính phủ phải liên tục nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro, đồng thời hướng tín dụng về sản xuất, kinh doanh và nhà ở phục vụ nhu cầu thực.
Nhà dưới 3 tỷ đồng – “điểm rơi” hợp lý
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng Nhà nước cần khuyến khích phát triển nhà thương mại vừa túi tiền, không chỉ nhà ở xã hội. Theo ông, ngưỡng dưới 3 tỷ đồng/căn hiện là mức giá phù hợp với phần lớn người dân đô thị.
Ông đề xuất mở rộng gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng (hiện chỉ áp dụng cho nhà ở xã hội) cho người mua nhà thương mại dưới 3 tỷ, với lãi suất 5,9–6,1%/năm trong 20–25 năm.
“Nếu nhà vừa túi tiền quay trở lại là trung tâm thị trường, địa ốc sẽ bớt đầu cơ và bền vững hơn,” ông Châu nói.
Siết đòn bẩy – Hạn chế đầu cơ
Bộ Xây dựng đang đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi:
Căn thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng
Căn thứ ba trở lên không quá 30% (trừ nhà ở xã hội).
Theo ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập SPE.R, biện pháp này sẽ “hạ nhiệt” nhóm đầu cơ vốn dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Còn ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, cho rằng quy định này giúp giảm rủi ro nợ xấu, nhất là khi giá nhà có thể biến động mạnh.
Để thực thi hiệu quả, giới chuyên gia nhấn mạnh cần xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông giữa các ngành: giao dịch nhà đất – tín dụng – dân cư – thuế, nhằm phân biệt người mua để ở và người đầu tư lướt sóng.
Đánh thuế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn
GS Hoàng Văn Cường đề xuất đánh thuế cao với nhóm đầu cơ thường xuyên “mua đi bán lại” trong thời gian ngắn.
“Những người chỉ ngồi chờ giá đất tăng mà không tạo giá trị cho xã hội cần bị đánh thuế cao,” ông nói.
Mức thuế có thể tính theo thời gian sở hữu – càng ngắn, thuế càng cao, tương tự mô hình ở nhiều nước châu Âu.
Theo khảo sát của Batdongsan, 86% người mua bất động sản tại Việt Nam hiện nay là để đầu tư lướt sóng, trong khi ở châu Âu, tỷ lệ này chỉ dưới 7%.
Mở rộng nguồn vốn dài hạn
Các chuyên gia như TS. Cấn Văn Lực và ông Dominic Scriven (Dragon Capital) nhấn mạnh cần đa dạng hóa nguồn vốn, phát triển mạnh trái phiếu doanh nghiệp và thị trường vốn để giảm phụ thuộc vào ngân hàng.
Trái phiếu có lợi thế kỳ hạn dài, giúp doanh nghiệp chủ động tài chính cho dự án bền vững và tránh “gãy gánh” khi thị trường tín dụng siết lại.
“Mạch máu” thị trường cần chảy đúng hướng
Dòng vốn là mạch máu của nền kinh tế và thị trường bất động sản. Việc nắn chỉnh lại nguồn vốn – như định hướng trong dự thảo Báo cáo Chính trị Đại hội XIV – được xem là bước quan trọng để bất động sản phát triển minh bạch, ổn định, và trở thành một trụ cột bền vững của tăng trưởng kinh tế Việt Nam.
