Nhiều người "lạc quan tếu" khi khẳng định, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc ngay khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Thực ra, thị trường có quy luật vận hành, không thể "một sớm một chiều" đảo chiều, còn phải tính đến "đỗ trễ chính sách" và nhiều vấn đề khác nhau.
Nhiều chuyên gia nói nút thắt nguồn cung chưa thể khơi thông trong ngắn hạn bởi thị trường cần độ trễ để ba luật sửa đổi được thẩm thấu.
Trong ba năm gần đây, bất động sản trải qua một chu kỳ tăng giá mạnh ở nhiều phân khúc, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân ngày càng khó khăn. Nút thắt lớn nhất được chỉ ra là nguồn cung ít ỏi do vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản.
Vừa qua, bộ ba các luật sửa đổi quan trọng về bất động sản gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đều được Quốc hội thông qua. Nhiều người kỳ vọng đây sẽ là "liều thuốc" giúp khơi thông nguồn cung, thúc đẩy thị trường phục hồi nhanh chóng sau quãng thời gian trầm lắng.
Các chuyên gia nhìn nhận cả ba luật sửa đổi gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 nên trong năm nay, nút thắt pháp lý gần như không có nhiều thay đổi.
Về kỳ vọng Luật Đất đai 2024 tháo gỡ nút thắt nguồn cung, ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng luật chưa có quy định đột phá để thúc đẩy dự án mới, nhất là ở khu vực trung tâm đô thị. Bởi Luật Đất đai 2024 yêu cầu chủ đầu tư muốn triển khai nhà ở thương mại phải có "đất ở", về cơ bản giống với quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở 2023. Do đó, doanh nghiệp dù có đất nhưng nếu không có một phần đất ở thì không thể xin chuyển mục đích sử dụng đất triển khai dự án nhà thương mại.
Muốn phát triển nhà thương mại, nhất là ở nội đô, doanh nghiệp chỉ có thể trả lại đất để tham gia đấu giá. Tuy nhiên quỹ đất sạch ở trung tâm đô thị đều rất hiếm hoi, còn đấu thầu phải là dự án quy mô lớn, đòi hỏi tiềm lực tài chính tốt. Như vậy nguồn cung nhà ở thương mại tại trung tâm đô thị khó có thể khơi thông trong thời gian tới.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với hầu hết dự án phát triển kinh tế - xã hội, trừ nhà ở thương mại.
Trong đó, quy định doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dự án nhà thương mại có thể dẫn đến hệ quả thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung nhà ở trong 5-7 năm. Điều này vô hình chung "làm lợi" cho doanh nghiệp có sẵn quỹ đất xây nhà ở thương mại, đã được phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các khu đô thị quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.Về kỳ vọng giảm giá bất động sản, khơi thông thanh khoản sau Luật Đất đai sửa đổi, các chuyên gia cho biết giá nhà khó xuất hiện những đợt sụt giảm nhưng có thể bình ổn hơn và tăng trưởng về dài hạn.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết một số chính sách mới của Luật Đất đai 2024 như bỏ khung giá đất hay điều chỉnh phương pháp tính giá đất có thể giúp việc xác định giá đất đền bù sát với thị trường. Tuy nhiên, quy định sẽ kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Vì chi phí phát triển dự án cao hơn trước, chủ đầu tư sẽ phải giảm bớt biên lợi nhuận hoặc tăng giá thành sản phẩm.
"Không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng", ông Tuấn nói.
Lý do là với độ trễ 8-12 tháng để luật được thẩm thấu và thực thi, thị trường địa ốc phải chờ sau năm 2025 mới ghi nhận sự thay đổi về cơ chế chính sách. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm sau, các chủ thể tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị áp dụng.
Cùng quan điểm, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết các luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Mà pháp lý lại là vấn đề có tác động lớn nhất tới việc phát triển các dự án bất động sản, trong đó bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu...
Do đó, VARS đề nghị Chính phủ sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, để đảm bảo Luật có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị mở rộng loại đất xây dự án nhà ở thương mại bằng một đề án thí điểm cho phép doanh nghiệp thực hiện nhà thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất khác, bên cạnh đất ở. Điều này sẽ tháo gỡ tình trạng khan hiếm dự án nhà ở, góp phần gia tăng tính cạnh tranh cho thị trường và bình ổn giá nhà hơn.
Ngọc Diễm - Theo Home
