Trong 10 tháng đầu năm, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ, trở thành “động cơ” chính kéo nền kinh tế. Nhưng theo chuyên gia, dòng tiền này đang chảy sai hướng — nhiều nhà đầu tư vay vốn chỉ để “lướt sóng”, chứ không tạo thanh khoản thật cho thị trường.
Dư nợ tín dụng bất động sản vượt 4,1 triệu tỷ đồng
Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/8, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó 1,82 triệu tỷ đồng phục vụ hoạt động kinh doanh nhà đất.
Các khoản vay lớn nhất tập trung vào dự án đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp và văn phòng cho thuê. Ngân hàng Nhà nước đánh giá tốc độ tăng này là “phù hợp”, khi nhiều dự án từng “đóng băng” năm ngoái nay đã tái khởi động.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cảnh báo: “Tín dụng bất động sản đang phục hồi nhanh, nhưng cần kiểm soát rủi ro để tránh bong bóng và đảm bảo thị trường phát triển bền vững.”
Tín dụng “tạo sóng” nhưng... không có sóng!
Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, TS. Đinh Thế Hiển cho biết:
“Tín dụng tăng mạnh, nhưng thị trường không có sóng. Dòng vốn vào bất động sản đang bị cuốn vào lướt sóng, chứ không tạo thanh khoản thật.”
Ông phân tích: dù nguyên tắc ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản, nhưng thực tế nhiều nơi cho vay trước cả tiền đặt cọc, tạo ra làn sóng đầu cơ nguy hiểm.
“Khi giá lên cao, nhà đầu tư lướt sóng không kịp thoát, tín dụng dồn lại — và đó là lúc rủi ro nợ xấu bùng phát,” ông cảnh báo.
Ngân hàng Nhà nước vào cuộc cảnh báo rủi ro
Mới đây, NHNN Khu vực 2 (TP.HCM & Đồng Nai) đã phát cảnh báo đến các ngân hàng thương mại sau khi nhận được nhiều phản ánh của người dân.
Theo cơ quan này, nhiều ngân hàng cho vay tiền đặt cọc mua bất động sản theo “văn bản thỏa thuận” với các công ty môi giới – đây là hình thức cho vay tiềm ẩn rủi ro pháp lý, dễ phát sinh tranh chấp.
Nếu dự án chậm triển khai hoặc không đủ điều kiện pháp lý, ngân hàng có thể mất vốn, trong khi người vay cũng đứng trước nguy cơ vỡ nợ.
Cảnh báo cuối cùng: Dòng vốn “ảo” đang phình to
Các chuyên gia nhận định, nếu không kiểm soát kịp thời, tín dụng “ảo” vào lướt sóng đất có thể tạo ra hệ lụy dây chuyền — từ nợ xấu ngân hàng, bong bóng giá đất, đến tắc nghẽn thanh khoản toàn thị trường.
Giải pháp được khuyến nghị: siết cho vay đặt cọc, ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, và các dự án có nhu cầu ở thực – thay vì “bơm tiền” cho đầu cơ ngắn hạn.
