Thực trạng phát triển "đơn cực" của TP.HCM đã và đang bộc lộ nhiều hạn chế, buộc thành phố phải chuyển mình sang mô hình "đa cực" để hướng tới sự phát triển bền vững.
Thế nào là đô thị "đơn cực" và "đa cực"?
* Đô thị đơn cực (mega city): Là một thành phố có quy mô dân số lớn hàng triệu người nhưng chỉ có duy nhất một trung tâm. Điều này dẫn đến sự tập trung quá mức về dân số, kinh tế, hạ tầng và các dịch vụ vào một khu vực duy nhất.
* Hạn chế của mô hình đơn cực: Gây quá tải hạ tầng giao thông (ùn tắc, kẹt xe), quá tải dân số, ô nhiễm môi trường, và mất cân bằng phát triển giữa khu vực trung tâm và các vùng ven. TP.HCM hiện tại về cơ bản vẫn đang trong mô hình này.
* Đô thị đa cực (đa trung tâm/đa hạt nhân): Là mô hình mà trong lòng vùng đô thị có nhiều trung tâm khác nhau. Mỗi trung tâm này có thể là một thành phố vệ tinh, được trang bị đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm mua sắm, giải trí... Tức là người dân có thể sinh sống, làm việc, học tập, giải trí ngay tại các trung tâm này mà không cần tập trung về khu vực trung tâm hiện hữu.
* Lợi ích của mô hình đa cực: Phân tán dân cư và các hoạt động kinh tế, giảm áp lực lên khu vực trung tâm, cải thiện giao thông, môi trường sống, và thúc đẩy phát triển đồng đều, tăng cường liên kết vùng.
TP.HCM đang chuyển dịch sang mô hình đa cực như thế nào?
TP.HCM đã nhận thức được những thách thức của mô hình đơn cực và đang nỗ lực chuyển dịch sang mô hình đô thị đa trung tâm, đa cực. Kế hoạch này đã được đặt ra từ lâu (từ năm 2005) nhưng hiện tại mới đang được đẩy mạnh triển khai.
Theo quy hoạch, sau năm 2030, TP.HCM sẽ hình thành các đô thị mới ở ngoại thành theo mô hình thành phố đa trung tâm, bao gồm:
* Thành phố Thủ Đức: Đã được hình thành và đang phát triển mạnh mẽ ở phía Đông.
* Đô thị Củ Chi - Hóc Môn: Phía Tây Bắc, định hướng phát triển giáo dục với nhiều trường đại học lớn và khu công nghiệp kỹ thuật cao.
* Đô thị Bình Chánh: Phía Tây.
* Đô thị Quận 7 - Nhà Bè: Phía Nam, trọng tâm là Quận 7 và khu đô thị cảng Hiệp Phước, phát triển dịch vụ cảng và thương mại.
* Đô thị sinh thái biển Cần Giờ: Phía Nam, phát triển du lịch sinh thái và năng lượng tái tạo.
Ngoài ra, TP.HCM cũng đang tập trung phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc các tuyến metro và đường Vành đai 2, Vành đai 3. Đây là yếu tố quan trọng giúp kết nối các trung tâm mới và tạo điều kiện thuận lợi cho sự di chuyển của người dân.
Các dự án và khu vực hưởng lợi
Việc phát triển các đô thị vệ tinh đã và đang thu hút nhiều dự án bất động sản lớn, đặc biệt là các dự án đô thị "tất cả trong một" ở vùng ven, ngoại thành, đáp ứng xu hướng "lý tưởng sống" của nhiều người dân. Một số ví dụ nổi bật bao gồm:
* Khu đô thị Waterpoint (Long An): Dự án của Nam Long Group, kết nối TP.HCM và khu vực Tây Nam Bộ.
* Aqua City Novaland, Swanbay Đại Phước, Angel Island (Đồng Nai): Các dự án lớn nằm ở các tỉnh lân cận, được quy hoạch trở thành đô thị vệ tinh của TP.HCM.
* Các khu vực dọc Vành đai 3 và các tuyến metro: Đây là những điểm nóng thu hút đầu tư, với các dự án đô thị mới và phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ.
Lợi ích và thách thức
Lợi ích của mô hình đa cực:
* Giảm tải áp lực cho trung tâm: Giảm kẹt xe, ô nhiễm, quá tải dân số và hạ tầng.
* Phát triển đồng đều: Thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội ở các vùng ven, tạo ra nhiều cơ hội việc làm và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.
* Tăng cường kết nối vùng: Tạo điều kiện thuận lợi cho việc liên kết và phát huy thế mạnh của từng khu vực trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
* Nâng tầm vị thế: Giúp TP.HCM hướng tới trở thành siêu đô thị toàn cầu, trung tâm kinh tế - tài chính - khoa học công nghệ - logistics thông minh hàng đầu khu vực.
Thách thức khi phát triển đô thị đa cực:
* Quy hoạch và quản lý: Việc chuyển đổi từ mô hình đơn cực sang đa cực đòi hỏi sự điều chỉnh quy hoạch tổng thể và quản lý đô thị phức tạp, đặc biệt là việc kết nối và đồng bộ hóa hạ tầng giữa các trung tâm.
* Huy động nguồn lực: Cần nguồn vốn lớn để đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các đô thị vệ tinh. Việc thu hút và sử dụng hiệu quả nguồn lực tài chính là một thách thức không nhỏ.
* Phát triển bền vững: Đảm bảo sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường, đặc biệt là tại các khu vực có địa hình thấp, dễ bị ảnh hưởng bởi biến đổi khí hậu.
* Đảm bảo sự hấp dẫn: Các đô thị vệ tinh cần có đủ tiện ích và cơ hội để thu hút người dân và doanh nghiệp chuyển dịch, tránh tình trạng "đô thị ngủ" như đã từng xảy ra ở một số nơi trên thế giới.
Tóm lại, việc chuyển dịch từ đô thị đơn cực sang đa cực là xu hướng tất yếu và là chiến lược quan trọng để TP.HCM phát triển bền vững trong tương lai. Mặc dù còn nhiều thách thức, nhưng với quy hoạch rõ ràng và sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, TP.HCM đang dần hiện thực hóa tầm nhìn về một siêu đô thị đa trung tâm, hiện đại và đáng sống.
Suốt hơn 3 thập kỷ qua, thị trường Bất động sản TP.HCM vận hành như một “cơ thể kinh tế ĐƠN CỰC”, với quận 1 – quận 3 – quận 5 đóng vai trò là “trái tim” – nơi hội tụ của hệ sinh thái hành chính, tài chính, thương mại cao cấp.
Giá BĐS ở các trục huyết mạch trung tâm trở thành mỏ neo tâm lý, từ đó lan tỏa thành ma trận giá theo khoảng cách địa lý, hạ tầng và tiện ích – mô hình phân tầng truyền thống.
Nhưng mô hình đó đang dần dần thay đổi – và thay thế bằng một trật tự mới: Thị trường ĐA CỰC một trung tâm.
1. Từ “Neo giá trung tâm” sang “Neo giá theo cực gần nhất”
Trong 6 tháng đầu năm 2025, cấu trúc thị trường BĐS TP.HCM chuyển mình mạnh mẽ nhờ 3 lực đẩy chính:
Quy hoạch đô thị Đa trung tâm đến 2040 – tầm nhìn 2060: phân bố lại mật độ dân cư, chức năng vùng và hạ tầng theo hướng đồng đều, giảm tải cho trung tâm cũ; tuy nhiên từ quy hoạch đến hoàn tất triển khai thực tế nhanh nhất là 10 năm ,nhanh vừa là 15 năm ,còn từ từ v.v là 20- 30 năm.
Tăng tốc thi công các trục giao thông chiến lược: Vành Đai 3 – 4, Metro số 1 – 2, cao tốc liên vùng, tạo liên kết vùng sâu sắc giữa TP.HCM và các địa phương vệ tinh;
Bàn tay mạnh mẽ của Nhà đầu tư dẫn dắt thị trường: hàng loạt dự án quy mô lớn được khởi công đồng loạt tại các cực Đông – Tây – Nam – Bắc, tái cấu trúc vùng giá mới.
2. Các “CỰC GIÁ” MỚI ĐANG HÌNH THÀNH – CÓ GIÁ GẤP 3-5 LẦN VÙNG GIÁ CŨ
Phía Tây Bắc: Bến Lức – Đức Hòa (Long An)
Water point bến lức
EcoRetreat – Vinhomes Green City đặt lại mặt bằng mới:
→ Chung cư: ~60 triệu/m²,
→ Nhà thấp tầng: 80 – 100 triệu/m²
Phía Đông Bắc: TP.Mới Thủ Dầu Một – Dĩ An
Capitaland, Becamex Tokyu nâng trần:
→ Chung cư: ~60 triệu/m²,
→ Thấp tầng: ~100 – 120 triệu/m²
Phía Đông TP.Thủ Đức – Bình Trưng Đông
Lumiere Midtown, Eaton Park, The Global City…
→ Chung cư: ~160 – 180 triệu/m²,
→ Thấp tầng: ~400 – 450 triệu/m²
Phía Đông Nam – Quận 7 – Nhà Bè
Spring Ville – Gamuda
→ Định giá căn hộ vượt mốc 100 – 110 triệu/m²
3. “Tâm lý neo giá cục bộ” đang bóp méo kỳ vọng giá trên toàn thị trường
Trước đây, giá BĐS được định chuẩn bởi trung tâm – nay, tâm lý nhà đầu tư lẫn người mua chuyển sang neo theo “CỰC GẦN NHẤT”, gây ra hiệu ứng “bình quân hóa kỳ vọng giá”.
→ Dự án ở vùng ven nhưng gần cực giá cao cũng bị đẩy giá mạnh theo kỳ vọng "bắt kịp trục tăng trưởng mới".
Hệ quả: Giá căn hộ tăng liên tục, ngay cả khi nhà phố trung tâm chững lại.
Ví dụ mức tăng giá mạnh so với cùng kỳ 2024:
Dự án Mức tăng
Riverpark Residences +46.5%
Riverside Residences +45.7%
Mỹ Khánh 4 +44%
Grand View +42%
Mỹ Phúc +41%
Vậy tại sao Nhà phố trung tâm KHÔNG TĂNG mà căn hộ vẫn TĂNG?
Ba yếu tố chiến lược giải mã:
(i) Tâm lý NÉO GIÁ THEO DỰ ÁN MỚI:
Dự án lớn có truyền thông, thiết kế đồng bộ, pháp lý rõ ràng tạo “ảo ảnh giá trị”, khiến người mua dễ đồng thuận giá cao – trái ngược với nhà phố cũ, pháp lý phức tạp, khó tiếp cận ngân hàng.
(ii) Sự CAN THIỆP CỦA NHÀ ĐẦU TƯ LỚN:
Các tập đoàn BĐS lớn dùng chính sách giữ giá, khan hiếm giả tạo và truyền thông mạnh, tạo hiệu ứng “thị trường tăng giá toàn cục” – nhưng thực chất là cục bộ.
(iii) CHÊNH LỆCH CUNG – CẦU THỰC:
Cầu thực tăng cao do lãi suất giảm + tâm lý mua tích sản an toàn, trong khi cung mới bị siết do pháp lý và quỹ đất hạn chế khiến giá tăng theo cơ chế "đấu giá kỳ vọng".
GÓC NHÌN NHÀ ĐẦU TƯ CHIẾN LƯỢC – CẦN LÀM GÌ LÚC NÀY?
1. Hiểu đúng “Vị thế định giá” từng vùng – tránh mua theo tâm lý đám đông, phải phân tích theo chuỗi:
Giá – Hạ tầng – Pháp lý – Nhu cầu thực – Tiến độ bàn giao.
2. Chọn cực tăng trưởng thật – nơi có dòng vốn đầu tư hạ tầng, dân cư thực di chuyển về, thay vì cực “ảo” chỉ có truyền thông.
3. Tập trung dòng tiền vào phân khúc trung – dài hạn có thể khai thác, cho thuê ngay hoặc có khả năng tăng giá theo giai đoạn công trình hạ tầng vận hành (Metro – Vành đai – Cầu cạn...).
4. Theo dõi sát “động thái phát triển vùng” từ quy hoạch – phê duyệt – giải ngân đầu tư công để đón đầu sóng dịch chuyển dòng vốn.
KẾT LUẬN
Chúng ta đang bước vào thời kỳ “đa cực hóa” của thị trường BĐS TP.HCM. Giá không còn vận hành theo khoảng cách địa lý – mà theo sức hút dòng vốn, truyền thông và tâm lý kỳ vọng. Nhà đầu tư thông minh cần thay đổi cách nhìn, chuyển từ tư duy “vị trí địa lý” sang tư duy “vị trí chiến lược trong chuỗi tăng trưởng”.
