Lời  bình 5/2/2024 :  Tin tốt trong tháng 1 là  Quốc hội đã  mở phiên họp gấp để  thông qua luật đất đai 2024 / .. Chuyện đất đai VN gắn liền với phát triển  là câu chuyện đã thực nghiệm hơn 40 năm qua . Từ  2006  FDI đang ký chỉ giải ngân 34%   .. và sự ký nhưng chưa làm ,chưa triển khai chủ yếu là vướng giải tỏa đất . 

Nay đến 2003 hứa và camk kết về đầu tư ODA hau FDI cho 1015 năm lên đến 300 tỷ usd gần 8 triệu tỷ . Nhưng chậm ,chưa ,chở ... treo cũng từ chổ vướng luật đất đai  v.v .   Nguyên nhân bởi sao ? có nhiều , Nhưng Tứ trụ đã thấy rằng phải làm sao sớm phù hợp để dân giàu nước mạnh mới mong giử nước để rừng Tre Việt ngày càng lớn thành hàng thành lũy bên bờ biển Đông .

Sở hữu toàn dân là điều nằm cả trong Hiến pháp Trung Quốc và Việt Nam nhưng hình như ở Trung Quốc đất đai không phải là sân chơi làm giầu chủ yếu để tầng lớp lãnh đạo ở Trung Quốc dùng để ban ơn đến mức như Việt Nam. Cũng làm như Nhật và Hàn Quốc trước đó, họ cổ võ học hỏi và du nhập công nghệ, sản xuất và phát triển ngoại thương và đang là lực lượng cạnh tranh chính với Mỹ, còn đại gia người Việt lớn lên vì đất đai, bằng nhiều cách không công minh lấy được quyền sử dụng đất từ chính quyền với giá rẻ mạt, làm giầu chủ yếu cho chính mình và do đó tạo nên bức xúc trong xã hội.

Giá đất đai rẻ, không phản ánh giá thị trường vì nhà nước làm luật giao cho chính nó quyền quyết định khung giá đất đai, như vẫn được ghi ở điều 18 trong Luật đất đai mới năm 2023.[9] Trước tiên, nhà nước trung ương quyết định khung giá đất cho 6 vùng kinh tế của quốc gia;  sau đó Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) dựa vào đó quyết định bảng giá đất tại địa phương, và giá đất được điều chỉnh không được  cao hơn 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Cuối cùng là  luật giao cho địa phương quyền cưỡng bức thực hiện việc lấy đất từ người đang có quyền sử dụng.[10] Giá theo như những quyết định này không thể gọi là giá thị trường vì giá thị trường phải dựa vào cung cầu, có thể rất khác tùy địa điểm và thời điểm, dù ở từng khu vực rất nhỏ ngay trong một thị trấn. Với Luật mới, dù đã được sửa dổi, người có quyền thế theo điều 16 vẫn có thể “thu hồi đất vì …mục đích phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, nhân danh nhân dân, lấy đất của người này giao cho người khác. Người khác đó khi được hưởng giá đất thấp tất nhiên phải thực hiện trách nhiệm lại quả.

Xuân giáp thỉn 2024   cánh chuồn 

Kể từ năm 1986 Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ  mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”. Trong những năm chuyển đổi này, Việt Nam đã trở thành một trong những mục tiêu hấp dẫn nhất trong khu vực châu Á thái bình dương đối với nhàđầu tư trực tiếp (FDI). Việt Nam thu được khoảng 20 tỷ đô trong năm 2007 và khoảng 64 tỷ đô trong năm 2008 từ FDI.(FIA, 2008) .2 đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản lên tới 54% tổng vốn FDI năm 2008, so với 35%, và 22% năm 2007 và 2006, tương ứng (GSO, 2008) .3 này chỉ mang tính biểu tượng của thị trường bất động sản tại các khu vực đô thị và ven đô thị của Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế nguồn đầu tư của FDI trong năm 2006 và năm 2007 chỉ có 34% và 37% vốn FDI đăng ký, tương ứng (Tổng cục Thống kê, 2009: 103). Lý do quan trọng nhất của sự thâm hụt này liên quan đến vấn đề giải tỏa đất.

Lịch sử của cả hai cuộc cách mạng giải phóng dân

Những thay đổi đáng chú ý tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

15/10/2023 05:59 | 2 tháng trước

(LSVN) - Tại Phiên họp tháng 9/2023, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã tiếp tục thảo luận và cho ý kiến về Luật đất đai (sửa đổi). Trong đó, có 09 thay đổi lớn tại dự thảo Luật Đất đai mà người dân cần chú ý.

Ảnh minh họa.

Đang thuê đất trả tiền 01 lần có thể chuyển sang trả hàng năm

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, tại khoản 2, Điều 31, dự thảo Luật Đất đai mới nhất, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Tiền thuê đất đã nộp sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.

Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

Hiện nay, Điều 172, Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không có quy định ngược lại.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm

Đây là nội dung được quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 33, dự thảo Luật Đất đai. Cũng  giống như quy định hiện nay, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, nếu thực hiện chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp đó phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đây là quy định hoàn toàn mới so với quy định tại Luật Đất đai 2013.

Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như hiện nay thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được Điều 45 dự thảo Luật đất đai yêu cầu phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Cùng với đó, dự thảo mới cũng bổ sung quy định liên quan đến tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, tổ chức này phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Các nội dung phải được thể hiện trong phương án bao gồm:

- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;

- Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp;

- Vốn đầu tư;

- Thời hạn sử dụng đất;

- Tiến độ sử dụng đất.

Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

Căn cứ khoản 1, Điều 191, Luật Đất đai 2013, hiện nay, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhưng đến dự thảo Luật Đất đai, quy định cấm tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa đã bị lược bỏ. Như vậy, nếu quy định mới được thông qua, doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác

Đây là một trong 09 thay đổi lớn tại dự thảo Luật Đất đai mới nhất doanh nghiệp cần chú ý.

Theo khoản 2, Điều 46, dự thảo Luật Đất đai, các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Các điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 46 bao gồm:

Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định.

Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất

Theo khoản 6, Điều 81, dự thảo Luật đất đai 2013, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất. Cụ thể, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp sau đây:

- Không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 90 ngày kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày có quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế.

Do đó, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn quy định nếu không muốn bị thu hồi đất.

Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất

Theo khoản 3. Điều 58. Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, dự thảo mới đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp này khi quy định doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã khắc phục đầy đủ vi phạm trước thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn được được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Xây nhà lưu trú cho công nhân KCN được miễn, giảm tiền tiền thuê đất

Đây cũng là một sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, đảm bảo về chỗ ở cho người lao động.

Nội dung này được ghi nhận tại điểm b khoản 1 Điều 158 dự thảo Luật Đất đai. Theo  đó, một trong những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, người nghèo; sử dụng đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (KCN),…

Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Dự thảo Luật Đất đai đã bỏ quy định về khung giá đất. Theo đề xuất mới, giá đất sẽ được tính toán dựa trên các căn cứ sau: Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; theo thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Trong đó, thông tin đầu vào để xác định giá đất bao gồm:

- Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;

- Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất,…

Chuyên gia, doanh nghiệp nhận định, Luật Đất đai rất quan trọng. Nếu làm vội, thông qua vội vã mà chưa đánh giá tác động thật chi tiết thì đưa luật mới vào chưa chắc có hiệu ứng tốt mà thậm chí còn hiệu ứng ngược.

Chưa thông qua là hợp lý!

Dự án sửa đổi Luật Đất đai được Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất chưa thông qua tại kỳ họp kỳ 6. Điều này sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Chia sẻ với PV. VietNamNet, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho hay, nhiều dự án đang đợi có cơ chế mới để được tháo gỡ, có thể tiếp tục đưa dự án vào hoạt động; nhiều cơ quan chính quyền cũng chờ đợi quy định mới để phê duyệt. Thế nhưng, Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua sẽ tạo tâm lý cho thị trường, doanh nghiệp phải chờ đợi thêm.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, việc chưa thông qua dự án sửa đổi Luật Đất đai là đúng đắn, bởi trong dự thảo của luật này còn một số nội dung nếu ban hành chưa thể tháo gỡ được; có khi còn gây khó khăn mới như vấn đề giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, đền bù...

“Việc chưa thông qua dự án sửa đổi Luật Đất đai để xem xét kỹ hơn các vấn đề ở kỳ họp tiếp theo là hợp lý, đúng đắn”, ông Đính đánh giá.

Chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai rất quan trọng nên cần thời gian nghiên cứu kỹ, lùi thời điểm thông qua là hợp lý. (Ảnh: Hoàng Hà)

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho hay, Luật Đất đai mới chưa thông qua vì còn nhiều điều mâu thuẫn, chưa thống nhất. Do đó, việc dời lại đến năm sau là hợp lý.

“Luật Đất đai rất quan trọng, nếu làm vội vã, thông qua vội vã mà chưa đánh giá được tác động thật chi tiết thì đưa luật mới vào đôi khi chưa chắc có hiệu ứng tốt, thậm chí có hiệu ứng ngược. Vì thế, việc Quốc hội chưa thông qua Luật Đất đai tại kỳ họp 6 này là đúng, cần thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng hơn”, ông Quyết đánh giá.

Theo vị lãnh đạo này, các doanh nghiệp, các chủ đầu triển khai dự án luôn hy vọng với Luật Đất đai mới ra phải bao hàm tất cả các vấn đề hiện tại của luật cũ, phải giải quyết được các vấn đề của luật cũ.

“Các doanh nghiệp bất động sản bao giờ cũng mong có quỹ đất để phát triển dự án. Phương pháp định giá đất, giao đất, đấu giá, đấu thầu, tính thuế đất như thế nào cho đúng... là các vấn đề mà doanh nghiệp quan tâm. 

Hay vấn đề giải phóng mặt bằng, có nhiều dự án giải phóng đền bù đến 90-95% rồi nhưng cũng không thể phát triển được, dẫn đến “chết tắc”. Tất cả những vấn đề này cần luật hóa quy định chi tiết mới giúp doanh nghiệp hoạt động trơn tru được”, ông Quyết nói.

Thị trường tiếp diễn khó khăn?

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhận định, lùi thời điểm thông qua Luật Đất đai thì thị trường bất động sản sẽ tiếp diễn khó khăn, ít nhất cho đến thời điểm luật được thông qua và có hiệu lực.

Ông lý giải, thời gian qua, thị trường bất động sản khủng hoảng nguồn cung và cả lượng giao dịch, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư thấp cũng như ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, sự luân chuyển và hấp thụ vốn.

“Thủ tục đầu tư lâu nay phức tạp, các luật chồng chéo khiến việc triển khai các dự án mất nhiều thời gian. Thông thường mất 3-7 năm cho toàn bộ quá trình, chưa kể nhiều dự án còn lâu hơn, cá biệt có dự án kéo dài 7-12 năm.

Khi Luật Đất đai chưa được thông qua thì các tồn tại về thủ tục đầu tư còn y nguyên, khiến nguồn cung vẫn bị hạn chế. Khủng hoảng nguồn cung sẽ kéo dài ít nhất 2-3 năm nữa. Điều này tác động đến tâm lý của các nhà đầu tư, nhất là các chủ đầu tư đang phải “gồng” chi phí... Sắp tới, vấn đề mua bán sáp nhập dự án sẽ mạnh hơn, các chủ đầu tư buộc phải bán nhanh để cơ cấu lại nguồn vốn”, ông Quê phân tích.

Theo Chủ tịch Tập đoàn G6, điều lạ của thị trường bất động sản là khi nguồn cung thấp, tính thanh khoản thấp nhưng giá không giảm, lại có xu hướng tăng, nhất là phân khúc chung cư. 

“Kỳ vọng nhà ở xã hội sẽ giải quyết được vấn đề nguồn cung, hạ được giá chung cư thương mại, thế nhưng luật chưa được thông qua thì nguồn cung nhà thương mại càng khan hiếm, chủ đầu tư cũng không vội bán với giá rẻ. Có thể, giá chung cư sẽ tiếp tục giữ ở mức cao.

Đối với phân khúc đất nền hay phân khúc không phụ thuộc nhiều vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở... sắp tới lại là nguồn cung chính cho các nhà đầu tư, có khả năng đất nền sẽ nhích giá, mức tăng chậm”, ông Quê nhận định.

Nguyễn Lê - Theo Vietnamnet