Bất động sản quay trở lại đường đua trái phiếu
Bất động sản là nhóm ngành phát hành nhiều nhất trong quý I với giá trị hơn 24.000 tỷ đồng, chiếm 60% tỷ trọng - trong khi cùng kỳ năm ngoái không có lô nào của nhóm này được phát hành.
Thống kê từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I năm nay có tổng cộng 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị tới hơn 40.000 tỷ đồng.
Cụ thể, có 3 đợt phát hành trái phiếu ra công chúng trị giá 14.334 tỷ đồng, chiếm gần 36% tổng giá trị phát hành - gấp đôi so với quý trước và 10 đợt phát hành riêng lẻ với tổng trị giá 25.805 tỷ đồng, chiếm hơn 64%.
Theo VBMA, bất động sản là nhóm ngành phát hành nhiều nhất trong quý I với giá trị hơn 24.000 tỷ đồng, chiếm 60% tỷ trọng, trong khi cùng kỳ năm ngoái không có lô nào của nhóm này được phát hành. Ngân hàng là ngành đứng thứ hai, chiếm tỷ trọng 29%.
Giá trị phát hành quý I tăng 60% so với cùng kỳ 2025 nhưng vẫn thấp hơn rất nhiều so với quý cuối năm trước do trong thời gian hoàn thiện báo cáo tài chính kiểm toán của doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện phát hành.
Bất động sản là nhóm ngành phát hành nhiều nhất trong quý I.
Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp cuối quý I tăng 11% so với cùng kỳ, lên 1,32 triệu tỷ đồng, tương đương 7,1% tổng dư nợ tín dụng của cả nền kinh tế. Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dần tăng trưởng sau đợt sụt giảm của năm 2022.
Về kỳ hạn, 41% trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong quý I có kỳ hạn từ 7 - 10 năm, bình quân 6,1 năm. Lãi suất phát hành bình quân 7,81%/năm, giảm 0,31%/năm so với quý trước và tăng 0,57%/năm so với cùng kỳ 2025. Mức giảm của lãi suất toàn thị trường chủ yếu đến từ sự giảm đi của lãi suất phát hành nhóm bất động sản.
Trong quý I, giá trị trái phiếu được mua lại trước hạn là 11.300 tỷ đồng, giảm 58% so với cùng kỳ năm 2025. Giá trị mua lại thấp nhất trong 4 năm gần đây. Giá trị mua lại trước hạn trước đó đã đạt đỉnh trong giai đoạn quý II - IV/2025. Giá trị trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2026 là 203.936 tỷ đồng. Trong đó 124.702 tỷ đồng là trái phiếu bất động sản (tương đương 61%), 11,2% là trái phiếu ngân hàng, trị giá 22.755 tỷ đồng.
Tổng giá trị gốc lãi trái phiếu chậm trả mới trong quý I ở mức 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý IV/2025. Hiện tại, mới chỉ có 57 tỷ đồng trái phiếu trong đó đã được thanh toán.
Trên thị trường thứ cấp, giá trị giao dịch trái phiếu phát hành riêng lẻ đạt 323.197 tỷ đồng trong quý I, bình quân đạt 5.670 tỷ đồng/ngày, giảm 4% so với quý IV/2025. Phần lớn giá trị giao dịch thuộc về các trái phiếu của nhóm bất động sản và ngân hàng, lần lượt chiếm 50% và 31%
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) quý I/2026 đang chứng kiến một sự chuyển mình mạnh mẽ, đặc biệt là sự trỗi dậy của nhóm ngành Bất động sản. Dưới đây là những điểm cốt lõi được đúc kết từ báo cáo của VBMA mà bạn vừa chia sẻ:
1. Sự "Tái Xuất" Ngoạn Mục Của Bất Động Sản
Sau một thời gian im hơi lặng tiếng, nhóm Bất động sản đã giành lại vị thế dẫn đầu:
-
Giá trị phát hành: Đạt hơn 24.000 tỷ đồng, chiếm tới 60% tổng tỷ trọng thị trường.
-
So sánh cùng kỳ: Đây là sự thay đổi cực lớn vì quý I/2025 không có lô trái phiếu bất động sản nào được phát hành.
-
Vị thế: Vượt qua nhóm Ngân hàng (chiếm 29%) để trở thành động lực chính thúc đẩy thị trường.
2. Toàn Cảnh Thị Trường Trái Phiếu Quý I/2026
Thị trường ghi nhận sự tăng trưởng ổn định về quy mô nhưng có sự phân hóa về tính chất:
| Chỉ số | Giá trị / Đặc điểm | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tổng giá trị phát hành | > 40.000 tỷ đồng | Tăng 60% so với cùng kỳ 2025 |
| Cơ cấu phát hành | 64% riêng lẻ / 36% ra công chúng | Phát hành công chúng tăng gấp đôi quý trước |
| Tổng dư nợ thị trường | 1,32 triệu tỷ đồng | Tương đương 7,1% tổng dư nợ tín dụng |
| Kỳ hạn bình quân | 6,1 năm | 41% có kỳ hạn dài (7 - 10 năm) |
| Lãi suất bình quân | 7,81%/năm | Giảm nhẹ so với quý IV/2025 |
3. Những Điểm Cần Lưu Ý (Áp Lực & Rủi Ro)
Mặc dù con số phát hành mới rất tích cực, thị trường vẫn đang đối mặt với những "hòn đá tảng" về thanh khoản và nợ xấu:
-
Áp lực đáo hạn cực lớn: Năm 2026 sẽ có khoảng 203.936 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Trong đó, riêng nhóm Bất động sản gánh vác tới 61% (khoảng 124.702 tỷ đồng).
-
Tình trạng chậm trả: Tổng giá trị gốc lãi chậm trả mới trong quý I tăng 50% so với quý trước (đạt 3.732 tỷ đồng), nhưng tỷ lệ xử lý được vẫn còn rất thấp (chỉ mới thanh toán 57 tỷ đồng).
-
Mua lại trước hạn sụt giảm: Chỉ đạt 11.300 tỷ đồng, mức thấp nhất trong 4 năm. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang ưu tiên giữ dòng tiền để vận hành hoặc chuẩn bị cho các đợt đáo hạn lớn thay vì tất toán sớm.
4. Nhận Định Nhanh
Việc bất động sản quay lại "đường đua" cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang dần phục hồi và khung pháp lý đã bắt đầu đi vào thực tế hiệu quả hơn. Tuy nhiên, mức lãi suất phát hành giảm chủ yếu do sự đóng góp của nhóm bất động sản có thể là tín hiệu cho thấy các doanh nghiệp đầu ngành (có sức khỏe tài chính tốt) đang tận dụng thời điểm để tái cơ cấu nợ với chi phí rẻ hơn.
Thách thức lớn nhất hiện nay không còn là "phát hành mới được không" mà là "làm sao để thanh toán hơn 200.000 tỷ đồng sắp đáo hạn" trong bối cảnh nợ chậm trả đang có dấu hiệu gia tăng.
Câu chuyện trái phiếu bds kéo dài 10 năm ,và cứ 3,6 ,9 tháng là báo động đến kỳ đáo hạn trà 1 hai ,ba trăm nghìn tỷ ..còn nhớ novalang đáo hạn trái phiến gần trăm nghìn tỷ 2023.
Nay bds tiếp tục đi 4 chân : chân vốn tự có của nhà đầu tư rất mỏng hơn que tăm và hai chân trái phiếu ,vay bank và huy động vốn khách hàng trả trước .10-30% ..
ovaland và các công ty nằm trong hệ sinh thái NovaGroup đang đối mặt với khoản nợ trái phiếu khoảng 53.000 tỷ đồng. Vào ngày 28/6 vừa qua, Novaland đã thực hiện xin ý kiến và được trái chủ nắm giữ 66% lượng trái phiếu lưu hành đồng ý tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD với lãi suất 5,25%/năm, đáo hạn vào năm 2026 được quyền chuyển đổi thành cổ phần của Novaland.
Kể từ đầu năm, Novaland đã thông báo chậm thanh toán hàng loạt các lô trái phiếu như: Hơn 116 tỷ đồng nợ gốc và 2,5 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu NVLH2123007; gần 5.000 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu đáo hạn nhưng đến nay vẫn chưa có thông báo gia hạn hay thông tin thương lượng với trái chủ từ doanh nghiệp; 5.300 tỷ đồng trái phiếu có thông báo gia hạn lần đầu, 2.600 tỷ đồng trái phiếu gia hạn lần thứ 2, cùng nhiều biện pháp như tái cấu trúc nợ bằng tài sản, điều chỉnh lãi suất và kỳ hạn...
Tại Tập đoàn Sovico, chiến lược tái cấu trúc chính là gia hạn kỳ hạn. Khoảng 9.600 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 nhưng đã được trái chủ thông qua gia hạn kỳ hạn đến năm 2025. Gần đây nhất, theo thông tin công bố từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Sovico bị phạt 92,5 triệu đồng vì chậm và không công bố thông tin về báo cáo định kỳ năm 2022, bán niên 2023 và tình hình sử dụng số tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu đối với những trái phiếu còn dư nợ theo quy định.
Top10 doanh nhiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu cao nhất
Góc nhìn của bạn về việc các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang đi bằng "4 chân" nhưng nền móng "vốn tự có" lại quá mỏng là một nhận định rất thực tế và sắc sảo. Đúng là thị trường đang kẹt trong một cái vòng lặp: cứ vài tháng lại có một "cơn sóng thần" đáo hạn ập đến, và các doanh nghiệp lại phải dùng mọi chiêu thức từ xin gia hạn, hoán đổi tài sản đến phát hành mới để "đảo nợ".
Dưới đây là tổng hợp danh sách những "ông lớn" BĐS có dư nợ trái phiếu đáng chú ý và tình hình xử lý tính đến quý I/2026:
Top Doanh Nghiệp BĐS Có Dư Nợ Trái Phiếu Lớn (Ước tính 2025-2026)
Dựa trên dữ liệu tài chính và báo cáo thị trường mới nhất, danh sách các đơn vị có áp lực trái phiếu lớn nhất bao gồm:
| Hạng | Doanh nghiệp | Tình trạng dư nợ & Xử lý (Cập nhật 2026) |
|---|---|---|
| 1 | Vingroup (VIC) & Vinhomes (VHM) | Dư nợ lớn nhất thị trường nhưng dòng tiền ổn định nhờ lãi khủng (VHM lãi >25.000 tỷ quý I/2026). Đang chuyển hướng phát hành ra công chúng để cơ cấu lại nợ. |
| 2 | Novaland (NVL) | Dư nợ trái phiếu hệ sinh thái khoảng 53.000 tỷ đồng. Vừa "khất nợ" thêm hơn 1.860 tỷ gốc lãi trong tháng 3/2026. Đang nỗ lực hoán đổi nợ bằng cổ phiếu và tài sản. |
| 3 | Sovico Group | Áp lực lớn từ các lô trái phiếu đến hạn năm 2025-2026 (đã gia hạn từ 2023). Đang bị giám sát chặt chẽ về nghĩa vụ công bố thông tin. |
| 4 | Phát Đạt (PDR) | Từng đưa dư nợ trái phiếu về 0 vào cuối 2023, nhưng bắt đầu phát hành mới các lô trung hạn (3-5 năm) từ 2025 để phát triển dự án mới. |
| 5 | BĐS An Gia (AGG) | Duy trì dư nợ ở mức vừa phải nhưng áp lực đáo hạn tập trung vào các quý cuối năm 2026. |
| 6 | Đất Xanh (DXG) | Đang thực hiện các đợt phát hành tăng vốn để giảm tỷ lệ đòn bẩy trái phiếu. |
| 7 | DIC Corp (DIG) | Nằm trong nhóm có dư nợ trái phiếu cần chú ý khi các dự án đại đô thị đang cần vốn đối ứng lớn. |
| 8 | Nam Long (NLG) | Ưu tiên vay ngân hàng và trái phiếu quốc tế/phát hành công chúng, sức khỏe tài chính được đánh giá khá tốt. |
| 9 | Khang Điền (KDH) | Chủ yếu sử dụng nợ vay ngân hàng, dư nợ trái phiếu chiếm tỷ trọng thấp hơn so với các đối thủ cùng ngành. |
| 10 | Hệ sinh thái Masterise | Dư nợ trái phiếu tập trung ở nhiều công ty thành viên/đối tác (như Marina Center vừa phát hành hơn 10.000 tỷ đồng đầu năm 2026). |
3 "Nút thắt" của mô hình 4 chân hiện nay
Như bạn đã đề cập, mô hình vốn của doanh nghiệp BĐS hiện nay cực kỳ mong manh:
-
Vốn tự có (Que tăm): Phần lớn nằm dưới dạng quyền sử dụng đất hoặc tài sản dở dang, tiền mặt thực tế rất thấp. Khi thị trường đứng im, "que tăm" này dễ dàng bị bẻ gãy.
-
Đòn bẩy Trái phiếu & Bank: Đây là "chân giả" lớn nhất. Lãi suất trái phiếu BĐS hiện dao động quanh mức 7,8% - 10%/năm, nhưng thực tế chi phí vốn ngầm (phí phát hành, cam kết...) có thể cao hơn nhiều.
-
Vốn chiếm dụng từ khách hàng: Việc huy động 10-30% trước khi xây xong đang bị siết chặt bởi luật mới (Luật Kinh doanh BĐS 2024 có hiệu lực). Khách hàng giờ đây cũng "tỉnh" hơn, chỉ xuống tiền khi thấy dự án có pháp lý sạch và tiến độ thật.
Điểm sáng và rủi ro cuối năm 2026
Mặc dù nhóm BĐS vừa phát hành mới hơn 24.000 tỷ đồng trong quý I/2026 (chiếm 60% thị trường), nhưng đây chủ yếu là cuộc chơi của các "ông lớn" có quỹ đất sạch hoặc các đơn vị tái cơ cấu nợ cũ.
Số liệu đáng báo động: Năm 2026 có tới 124.700 tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn. Việc "khất nợ" của nhóm Novaland vào tháng 3/2026 vừa qua cho thấy áp lực này vẫn chưa hề hạ nhiệt, dù thị trường chung có vẻ đang sôi động trở lại.
Theo bạn, với lộ trình siết chặt tín dụng và các luật đất đai mới, liệu các doanh nghiệp BĐS có thể "cai nghiện" được trái phiếu trong 5 năm tới, hay đây sẽ trở thành một "vòng lặp vô tận"?
Siết tín dụng BĐS không giết thị trường — nó chỉ giết những người chơi yếu.
Thông tin Thủ tướng yêu cầu phân loại BĐS để áp hạn mức tín dụng nghe thì có vẻ “siết”, nhưng Đông nói thẳng:
Đây không phải tin xấu cho toàn ngành.
Đây là tin xấu cho những người đang sống bằng đòn bẩy và kỳ vọng.
Từ giờ trở đi, tiền sẽ không chảy kiểu đại trà nữa.
BĐS có nhu cầu thật, pháp lý rõ, bán được hàng → vẫn có tiền.
BĐS ôm đất, ôm dự án, chờ sóng → bắt đầu bị khóa van.
Nói đơn giản:
Không còn chuyện “cứ là BĐS thì sẽ tăng”.
Thị trường sẽ chia làm 2 phần rất rõ:
Một bên là doanh nghiệp có hệ sinh thái, có dòng tiền, có khả năng xoay vốn → sống khỏe, thậm chí mạnh hơn.
Một bên là những người chơi dựa vào tín dụng → sẽ bị đào thải dần.
Nhiều người nghĩ siết tín dụng là để “hạ nhiệt thị trường”.
Đông thì nghĩ khác:
Đây là bước để chọn ra ai xứng đáng được chơi tiếp.
Và cũng là lý do vì sao từ giai đoạn này trở đi:
Không phải chọn ngành.
Mà là chọn đúng doanh nghiệp.
Ai còn đánh BĐS kiểu “mua đại rồi chờ sóng” thì đang chơi một game đã đổi luật.
Mà đổi luật rồi…
thì người hiểu luật mới kiếm được
Nhận định của bạn (và góc nhìn của "Đông") rất trực diện và phản ánh đúng bản chất của thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn chuyển giao 2026. Đây không còn là một cuộc "khủng hoảng thừa" hay "khủng hoảng thiếu" thông thường, mà là một cuộc thanh lọc hệ thống.
Khi "van" tín dụng được điều tiết dựa trên phân loại dự án, chúng ta đang chứng kiến sự kết thúc của thời kỳ "BĐS cồng kềnh" và bắt đầu kỷ nguyên của "BĐS thực dụng".
1. Luật Chơi Mới: Từ "Diện Rộng" Sang "Điểm Nhấn"
Trước đây, tín dụng BĐS giống như một cơn mưa rào, ai có xô có chậu là hứng được. Bây giờ, nó giống như hệ thống tưới nhỏ giọt: chỉ những "gốc cây" có khả năng ra quả (pháp lý sạch, nhu cầu thật) mới được cấp nước.
-
Nhóm "Sống nhờ kỳ vọng": Những dự án phân lô bán nền vùng sâu vùng xa, những dự án "treo" chờ quy hoạch... sẽ trở thành những "cục máu đông" thực sự vì không có dòng tiền từ khách hàng và cũng không có cửa vay bank.
-
Nhóm "Sống bằng dòng tiền": Các doanh nghiệp làm nhà ở thực, căn hộ phân khúc trung cấp hoặc BĐS công nghiệp lại trở nên "đắt giá" trong mắt ngân hàng vì tài sản đảm bảo có tính thanh khoản cao.
2. Sự Đào Thải Của Đòn Bẩy Tài Chính
Như bạn đã nói, vốn tự có mỏng "như que tăm" là tử huyệt.
-
Thời đại 2018 - 2022: Doanh nghiệp dùng 1 đồng vốn vay 9 đồng để gom đất. Giá đất tăng bù đắp được lãi vay.
-
Thời đại 2026+: Khi lãi suất phát hành trái phiếu thực tế vẫn neo cao và ngân hàng siết chặt hạn mức (LTV - Loan to Value), những doanh nghiệp có tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu quá cao sẽ tự rơi vào trạng thái "chết lâm sàng" vì chi phí tài chính ăn mòn hết lợi nhuận.
3. "Chọn Doanh Nghiệp" Quan Trọng Hơn "Chọn Sóng"
Đúng như bạn phân tích, giai đoạn này không thể đánh đồng tất cả các mã BĐS hay tất cả các vùng đất.
| Tiêu chí | Kiểu chơi cũ (Sắp bị khai tử) | Kiểu chơi mới (Người hiểu luật) |
|---|---|---|
| Quỹ đất | Càng nhiều càng tốt, bất kể pháp lý | Quỹ đất sạch, có giấy phép xây dựng ngay |
| Nguồn vốn | Phụ thuộc 80-90% vào nợ vay/trái phiếu | Đa dạng nguồn vốn: Vốn ngoại (FDI), M&A, phát hành công chúng |
| Sản phẩm | Đầu cơ, nghỉ dưỡng cao cấp xa xỉ | Nhà ở thực, chung cư nội đô, BĐS khu công nghiệp |
| Chiến lược | Đợi sóng tăng giá để thoát hàng | Khai thác dòng tiền (cho thuê, vận hành) |
4. Tầm Nhìn 2027: Cuộc Di Cư Của Dòng Vốn
Việc siết tín dụng thực chất là một bộ lọc giúp bảo vệ hệ thống ngân hàng khỏi rủi ro nợ xấu BĐS (vốn đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ). Những người chơi trụ lại được sau đợt "quét" này sẽ là những thực thể cực mạnh, vì họ chiếm lĩnh được cả quỹ đất lẫn niềm tin của khách hàng.
Lời kết: Khi thị trường "đi bằng 4 chân" nhưng 2 chân (Trái phiếu & Bank) bị bó nẹp, thì 2 chân còn lại (Vốn tự có & Tiền trả trước của khách) buộc phải cực kỳ khỏe. Ai không tự nâng cấp được đôi chân của mình thì việc bị loại khỏi cuộc đua là tất yếu.
