PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ dần cạn kiệt nếu tiếp tục không hạ giá bán bất động sản

22 Trần Quốc Toản, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Tp.HCM
Tiêu điểm
SK & Đời Sống: Mô hình kinh doanh mới giúp cửa hàng ăn uống vượt qua thời suy thoái SK & Đời Sống: Chuyên gia khởi nghiệp cũng tuyên bố đóng cửa quán cà phê nổi tiếng Tiền Tệ : Chủ tịch Dragon Capital nêu hai lý do nhóm quỹ quy mô 500 tỷ USD chưa giải ngân vào Việt Nam CN & MT: Từ chỗ là hình mẫu cho cả thế giới học tập, quốc gia châu Âu này bỗng quay ngoắt thái độ với ô tô điện - “EV không giải quyết được vấn đề của chúng ta” Tin tức: Vượt Singapore trở thành nền kinh tế thứ 3 Đông Nam Á, Việt Nam được nhiều DN ngoại quốc chọn làm "căn cứ điểm" chiến lược Tin tức: Nhà hàng, quán ăn vắng khách, nhiều người lao đao Tin tức: Vị thế FDI tại Việt Nam sau 35 năm mở cửa CN & MT: Tên lửa Starship lại phóng vào không gian: Chinh phục Sao Hỏa không còn xa Chứng khoán: Nỗi buồn chưa từng có của thị trường chứng khoán Việt Nam: Con số kỷ lục trong hơn 24 năm hoạt động CN & MT: Vì sao các hãng dầu khí giảm tham vọng về năng lượng xanh? CN & MT: Nearly half of US jobs could be at risk of computerisation within 20 years VH & TG: Thách thức từ kỷ nguyên già hóa và suy giảm của dân số toàn cầu VH & TG: 16 bức ảnh chứng minh Hàn Quốc đang sống ở năm 2050 BĐS: Sức sống mới ở khu Tây TP.HCM BĐS: Hàng nghìn tỷ đồng tồn kho của loạt "ông lớn" bất động sản: Doanh nghiệp nào "ôm" nhiều nhất? Tin tức: Khu vực giữ vai trò chiến lược trong bức tranh quy hoạch đô thị của TP. HCM: Tương lai sẽ là "Silicon Valley" của Việt Nam SK & Đời Sống: 60 tuổi là thời điểm quyết định tuổi thọ: Nếu không có 6 biểu hiện này khi ăn sáng thì bạn sẽ sống lâu BĐS: VÒNG ĐỜI CỦA BĐS ĐẦU CƠ MÀ BẠN PHẢI BIẾT ĐỂ TRÁNH ĐU ĐỈNH VH & TG: Kết nối với mạng đường sắt Trung Quốc: Nam quốc sơn hà Nam đế cư BĐS: Chiến lược đầu tư shophouse khối đế chung cư CN & MT: Hàng loạt nhà máy đóng cửa hoặc phá sản, ngành lọc hóa dầu đang trong 'mùa đông khắc nghiệt' Tin tức: Mở rộng cao tốc lên 8 làn sẽ góp phần giải quyết kẹt tại cửa ngõ phía Tây Nam TP.HCM CN & MT: Lời cầu nguyện của rừng 2023 Tiền Tệ : Liên tục phát hành trái phiếu khủng: Nhu cầu vốn của các ngân hàng có thật sự lớn đến thế? BĐS: Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản năm 2025 CN & MT: AI, Robotics, and the Future of Jobs VH & TG: Thế giới viễn tưởng của Donald Trump CN & MT: ĐBSCL có thể khai thác hơn 100.000 MW điện gió và điện mặt trời CN & MT: ĐỊA CHÍNH TRỊ CỦA QUÁ TRÌNH CHUYỂN ĐỔI NĂNG LƯỢNG: CƠ HỘI CHO PHÍA NAM TOÀN CẦU SK & Đời Sống: Mở quán cà phê: Cuộc chiến khó lường BĐS: Doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn CN & MT: Công trình 200 năm có thể giải cứu “hạn mặn” ở ĐBSCL vừa xác lập kỷ lục chưa từng có ở Việt Nam BĐS: “Thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp 'ngược', từ năm 2021 đến nay, nhà ở giá dưới 3 tỷ tại TP.HCM hoàn toàn vắng mặt” Tin tức: Bắt đầu hạn chế xe máy Tiền Tệ : Các ngân hàng trên sàn có hơn 253.000 tỷ đồng nợ xấu: Những cái tên nào đang đứng đầu bảng? VH & TG: Cái giá của Tự Do CN & MT: Siêu máy tính khổng lồ của Elon Musk: Được cấp 150MW điện, sẵn sàng vận hành đồng loạt 100.000 GPU CN & MT: Physical activity linked to extra 11 years of life Tiền Tệ : Áp lực nợ xấu ngân hàng tiếp tục tăng Tin tức: Tập vẫn sẽ theo đuổi “Trung Hoa Mộng” bất chấp sự trở lại của Donald Trump Tin tức: Trump 2.0: Một thế giới khó đoán định? BĐS: "Phố Nhật Bản" giữa lòng TPHCM trước thời điểm cải tạo Thư Giản: Mùa hạ tháng 8 2020 có DỰ BÁO 30 NĂM BẢN LỀ THẾ KỶ 21 (2020-2050) Thư Giản: Có tài sản bao nhiêu thì lọt top 1% và 10% giàu nhất Việt Nam? Thư Giản: ‘Ngôi nhà’ 2 tầng núp hẻm, giàu năng lượng tích cực giữa lòng Quận 1 BĐS: SO SÁNH TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN 2015-2022. 10 ông lớn địa ốc tồn kho hơn 40 nghìn tỷ 62015 30.6.2015 BĐS: Loạt doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trở lại BĐS: TS. Cấn Văn Lực: “Ai làm bất động sản ở phân khúc nhà phố thương mại thì cần phải quan sát để cơ cấu lại” BĐS: 1 tỷ USD vốn FDI vào nhà đất: Trung Quốc, Nhật Bản, Malaysia... dẫn đầu làn sóng M&A : Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới SK & Đời Sống: "Phụ tùng thay thế" cho con người Tin tức: What just happened? It was the economy, stupid VH & TG: Các dấu hiệu cho thấy chúng ta đang chứng kiến trận chiến cuối cùng trong 100 năm đồng tồn của hai hệ tư tưởng 9-2021 Tiền Tệ : Bàn về các kịch bản tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2030 Tiền Tệ : Kinh tế tuần hoàn đã trở thành lợi thế cạnh tranh mới VH & TG: “Giấc mơ Mỹ” đáng giá bao nhiêu? SK & Đời Sống: Già hóa dân số, mỗi người có 10 năm sống với bệnh tật Thư Giản: Nhớ mưa Sài Gòn... Tiền Tệ : Lượng tiền ngân hàng cho vay vượt huy động Thư Giản: Viết cho ngày doanh nhân 13/10 SK & Đời Sống: Nền kinh tế cho người già Thư Giản: Mùa nước tràn đồng Thư Giản: BÍ QUYẾT SỐNG NHẸ NHÀNG  Chứng khoán: La Nina hoạt động mạnh từ tháng 8, mưa nhiều chưa từng có, cổ phiếu ngành điện ra sao? Thư Giản: 5 câu chuyện Đại chiến lược của Thế giới 2020-2035. Chứng khoán: Thời hoàng kim của chứng khoán Việt Nam 2007 Chứng khoán: “Đỉnh và đáy” cũng như “đêm với ngày”: Nhà đầu tư lão làng Charlie Munger tiết lộ triết lý đầu tư chưa khi nào lỗi thời để gặt hái thành công Chứng khoán: Thị trường chứng khoán Mỹ chìm trong sắc đỏ trong ngày Thứ hai đầu tuần Tin tức: CÁI GIÁ CỦA CHIẾN TRANH 2024 BĐS: Thời điểm vàng cho bất động sản hậu khủng hoảng CN & MT: Dự báo của Yuval Noal Harari về những biến đổi chính trị - xã hội trong thời đại số và những giải pháp cho xã hội tương lai CN & MT: Neuromorphic supercomputer aims for human brain scale BĐS: Doanh nghiệp trả mặt bằng hàng loạt BĐS: Mặt bằng 'bình dân' ở TP.HCM: Giảm giá phân nửa, giảm tiền cọc vẫn bỏ trống BĐS: Sóng 'tháo chạy' khỏi mặt bằng tiền tỷ khu vực trung tâm giờ ra sao? CN & MT: Trí tuệ nhân tạo đang thay đổi ngành bán lẻ Tin tức: Hệ lụy gì từ cuộc chiến mới ở Trung Đông? BĐS: Dấu ấn bất động sản quý 3: Những "đốm sáng" trong khó khăn Tin tức: Thế giới bắt đầu thời kỳ cấu trúc lại trật tư thế giới The World Begins to Reorder Itself Tin tức: IMF: Triển vọng kinh tế thế giới mấy năm tới chỉ ở “hạng xoàng” BĐS: Chuyên gia nêu rõ khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay Tin tức: Nền kinh tế toàn cầu ra sao khi phải đối mặt với cuộc khủng hoảng mới trong cuộc chiến Israel-Gaza? Tin tức: Xung đột Israel - Hamas: Người ra mặt và kẻ giấu mặt CN & MT: Nếu Trái đất nóng hơn 2,5 độ so với thời tiền công nghiệp, ĐBSCL sẽ gặp nguy cơ Tin tức: Tỉ phú israel có con gái bị Hamas giết! : Vòm sắt - hệ thống đánh chặn tên lửa thành công hơn 90% của Israel? Tin tức: Thế giới đối mặt cùng lúc 5 căn nguyên của thảm họa và nguy cơ Thế chiến III CN & MT: Toyota chứng minh cho cả thế giới thấy 'không vội làm xe điện' là đúng: 1 startup làm 9 năm vẫn lỗ, càng bán càng không có lãi
Bài viết
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ dần cạn kiệt nếu tiếp tục không hạ giá bán bất động sản

    Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, nhiều chủ đầu tư vẫn đang giữ nguyên mức giá bất động sản cũ, thậm chí tăng giá, rất ít đơn vị chịu hạ giá bán trên thị trường. Nếu tiếp tục không hạ giá bán, sản phẩm ra mắt trên thị trường sẽ không có người mua, dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ dần cạn kiệt.

    Áp lực đáo hạn trái phiếu “bủa vây" doanh nghiệp 

    Báo cáo định kỳ do Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) công bố cho biết, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ghi nhận 209.150 tỷ đồng.

    Trong đó, lĩnh vực bất động sản đứng thứ 2 với 68.256 tỷ đồng (chiếm 32,6%), chỉ sau ngành ngân hàng với 99.023 tỷ đồng (chiếm 47,3).

    Riêng trong tháng 10, các doanh nghiệp đã mua lại 13.645 tỷ đồng, giảm 17,4% so với cùng kỳ năm 2022. Hai tháng cuối năm 2023, VBMA ước tính sẽ có khoảng 41.009 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Ngoài ra, có 16 mã trái phiếu chậm trả lãi, gốc với tổng giá trị khoảng 1.006 tỷ đồng và 47 mã trái phiếu được gia hạn/thay đổi lãi suất.

    Giá trị TPDN sẽ đáo hạn theo tháng từ nay đến cuối năm 2024 (Nguồn: VBMA).

    Theo đội ngũ chuyên gia của CTCP Chứng khoán VNDirect, sau khi Nghị định 08 được ban hành, thị trường TPDN bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi đầu tiên. Tuy nhiên, khó khăn vẫn hiện hữu khi mà danh sách doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc vẫn ngày một dày lên.

    Cùng với đó, bài toán đáo hạn TPDN trong những quý tới tại một số doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp bất động sản như Novaland, Vạn Thịnh Phát vẫn đang là dấu hỏi lớn.

    Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng có nhận định tương tự tại đánh giá thị trường công bố mới đây: “Thị trường TPDN ghi nhận tình trạng ảm đạm kéo dài với giá trị phát hành liên tục tụt giảm và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ đầu tháng 3 năm nay, khi Nghị định số 08 ra đời cùng với việc triển khai đồng bộ các giải pháp ổn định thị trường.

    Hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu đã cải thiện hơn năm ngoái. Song, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang “bủa vây" các doanh nghiệp bất động sản. Tổng giá trị TPDN bất động sản phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị TPDN đến hạn.

    Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu tăng lên từng ngày, đặc biệt ở nhóm bất động sản”.

    Bất động sản dẫn đầu cơ cấu TPDN đáo hạn theo ngành trong quý IV (Nguồn: HNX, VNDIRECT RESEARCH).

    Gia hạn trái phiếu chỉ là giải pháp tạm thời

    Theo VARS, trước áp lực đáo hạn trái phiếu, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Qua đó, các công ty có thêm thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ,

    Trên thực tế, hoạt động đàm phán gia hạn cũng đã diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4 năm nay.

    Số liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, tính đến đầu tháng 10 đã có hơn 50 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm 2 năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025 - 2026.

    Đến nay, nhiều doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với nhà đầu tư. Đơn cử như ngày 16/11, HNX thông tin Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Ngọc Minh đã công bố thông tin bất thường về việc chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu NGOCMINH2019.

    Doanh nghiệp này cho biết chưa thu xếp được nguồn thanh toán đối với số tiền lãi hơn 22 tỷ đồng đã đến hạn vào ngày 31/10/2023. Còn khoản gốc trái phiếu 750 tỷ đồng đã được trái chủ thông qua phương án gia hạn từ cuối tháng 9/2023 sang 31/12/2023.

    Hay như CTCP Kita Invest, vừa qua doanh nghiệp này cũng có thông báo lên HNX về việc thay đổi thời gian đáo hạn lô trái phiếu KITA.BOND2020.03 (tổng mệnh giá lưu hành 400 tỷ đồng) từ ngày 5/11/2023 sang ngày 5/5/2025, tức tăng thêm 18 tháng. Được biết lô trái phiếu trên phát hành từ tháng 5/2020, lãi suất trong thời gian gia hạn cố định là 13,9%/năm.

    Có ý kiến đề xuất doanh nghiệp nên bán bớt tài sản, chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để tránh vỡ nợ trái phiếu

    VARS dự báo các hoạt động đàm phán gia hạn thời gian trả nợ trái phiếu vẫn sẽ tiếp tục là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc này chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu nợ để phục hồi. Về cơ bản, đây chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

    Do đó, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, đơn vị này kiến nghị doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian hiện tại để tái cơ cấu lại các khoản nợ.

    “Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường.

    Đây cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn”, VARS đề xuất.

    Trong một báo cáo nghiên cứu công bố mới đây, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng đưa ra quan điểm: “Với doanh nghiệp bất động sản, để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng”.

    Chấp nhận hoà hoặc lỗ vốn: Không phải bước đường cùng

    Bàn về giải pháp này, Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ với người viết: “Chấp nhận hòa hoặc lỗ vốn để có tiền trả nợ không phải là bước đường cùng, thậm chí, đây còn nên là bước đầu tiên mà các doanh nghiệp tính đến khi lâm cơn nguy khó.

    Doanh nghiệp kinh tế nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng, đều phải nghiêm túc thực hiện đầy đủ trách nhiệm hoàn trả nghĩa vụ trái phiếu cho nhà đầu tư. Như vậy mới có thể giữ uy tín trên thương trường.

    Nếu doanh nghiệp bất động sản cứ ôm hàng thì sẽ phá sản. Mà nếu phá sản, chính doanh nghiệp là bên phải gánh chịu nhiều thiệt thòi nhất. Do đó, cần đẩy nhanh quá trình sản xuất, hạ giá sản phẩm, tìm mọi cách đẩy nhanh tốc độ bán hàng để có nguồn tiền trả nợ vay và lãi vay cho trái chủ.

    Các biện pháp mang tính chấp nhận (điển hình như bán rẻ hàng hóa) là điều đầu tiên doanh nghiệp phải làm để đẩy nhanh vòng quay tiền tệ.

    Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Ảnh: NVCC).

    Ngoài ra, nếu đàm phán gia hạn trái phiếu được thì là điều tốt, song doanh nghiệp cũng phải thực hiện đúng cam đoan với nhà đầu tư, tính toán phải chăng mức lãi suất thực hiện trong khoảng thời gian khất nợ.

    Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn đang giữ nguyên mức giá bất động sản cũ, thậm chí tăng giá, rất ít đơn vị chịu hạ giá bán trên thị trường. Nhìn lại giai đoạn 2019 - 2022, mỗi năm giá các sản phẩm bất động sản đều tăng “chóng mặt” tới mấy chục phần trăm.

    Do đó, nếu tiếp tục không hạ giá bán, sản phẩm ra mắt trên thị trường sẽ không có người mua, dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ dần cạn kiệt. Đây không phải là doanh nghiệp chấp nhận chịu thiệt, mà là giá bất động sản đã bị đẩy lên mức quá cao khiến thị trường không chấp nhận hấp thụ”.

    Bên cạnh giải pháp hạ giá bán, chuyên gia kiến nghị các tổ chức phát hành cũng có thể đàm phán hoán đổi nợ trái phiếu sang bất động sản với trái chủ. Song, về bản chất, đây cũng chỉ là giải pháp gán nợ.

    “Doanh nghiệp có thể bán hàng trực tiếp cho trái chủ, thay vì trả bằng tiền thì trả bằng hàng. Song cách này còn phải phụ thuộc vào việc nhà đầu tư - người được gán nợ - có chấp nhận mua hay không, chưa kể thương lượng giá cả như thế nào lại là một chuyện khác.

    Phải được trái chủ chấp nhận thì mới có thể diễn ra hoạt động mua bán bất động sản. Bởi vậy, chính sách bán hàng vẫn nên cân nhắc hạ giá để thu hút người mua”, ông Thịnh bổ sung.

    Di Anh - Theo Vietnambiz

    THỐNG KÊ TRUY CẬP
    • Đang online 10
    • Truy cập tuần 1924
    • Truy cập tháng 12846
    • Tổng truy cập 158269