Bất động sản thương mại toàn cầu đối mặt với sự sụp đổ sau kỷ nguyên tiền rẻ

22 Trần Quốc Toản, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Tp.HCM
Tiêu điểm
SK & Đời Sống: Mô hình kinh doanh mới giúp cửa hàng ăn uống vượt qua thời suy thoái SK & Đời Sống: Chuyên gia khởi nghiệp cũng tuyên bố đóng cửa quán cà phê nổi tiếng Tiền Tệ : Chủ tịch Dragon Capital nêu hai lý do nhóm quỹ quy mô 500 tỷ USD chưa giải ngân vào Việt Nam CN & MT: Từ chỗ là hình mẫu cho cả thế giới học tập, quốc gia châu Âu này bỗng quay ngoắt thái độ với ô tô điện - “EV không giải quyết được vấn đề của chúng ta” Tin tức: Vượt Singapore trở thành nền kinh tế thứ 3 Đông Nam Á, Việt Nam được nhiều DN ngoại quốc chọn làm "căn cứ điểm" chiến lược Tin tức: Nhà hàng, quán ăn vắng khách, nhiều người lao đao Tin tức: Vị thế FDI tại Việt Nam sau 35 năm mở cửa CN & MT: Tên lửa Starship lại phóng vào không gian: Chinh phục Sao Hỏa không còn xa Chứng khoán: Nỗi buồn chưa từng có của thị trường chứng khoán Việt Nam: Con số kỷ lục trong hơn 24 năm hoạt động CN & MT: Vì sao các hãng dầu khí giảm tham vọng về năng lượng xanh? CN & MT: Nearly half of US jobs could be at risk of computerisation within 20 years VH & TG: Thách thức từ kỷ nguyên già hóa và suy giảm của dân số toàn cầu VH & TG: 16 bức ảnh chứng minh Hàn Quốc đang sống ở năm 2050 BĐS: Sức sống mới ở khu Tây TP.HCM BĐS: Hàng nghìn tỷ đồng tồn kho của loạt "ông lớn" bất động sản: Doanh nghiệp nào "ôm" nhiều nhất? Tin tức: Khu vực giữ vai trò chiến lược trong bức tranh quy hoạch đô thị của TP. HCM: Tương lai sẽ là "Silicon Valley" của Việt Nam SK & Đời Sống: 60 tuổi là thời điểm quyết định tuổi thọ: Nếu không có 6 biểu hiện này khi ăn sáng thì bạn sẽ sống lâu BĐS: VÒNG ĐỜI CỦA BĐS ĐẦU CƠ MÀ BẠN PHẢI BIẾT ĐỂ TRÁNH ĐU ĐỈNH VH & TG: Kết nối với mạng đường sắt Trung Quốc: Nam quốc sơn hà Nam đế cư BĐS: Chiến lược đầu tư shophouse khối đế chung cư CN & MT: Hàng loạt nhà máy đóng cửa hoặc phá sản, ngành lọc hóa dầu đang trong 'mùa đông khắc nghiệt' Tin tức: Mở rộng cao tốc lên 8 làn sẽ góp phần giải quyết kẹt tại cửa ngõ phía Tây Nam TP.HCM CN & MT: Lời cầu nguyện của rừng 2023 Tiền Tệ : Liên tục phát hành trái phiếu khủng: Nhu cầu vốn của các ngân hàng có thật sự lớn đến thế? BĐS: Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản năm 2025 CN & MT: AI, Robotics, and the Future of Jobs VH & TG: Thế giới viễn tưởng của Donald Trump CN & MT: ĐBSCL có thể khai thác hơn 100.000 MW điện gió và điện mặt trời CN & MT: ĐỊA CHÍNH TRỊ CỦA QUÁ TRÌNH CHUYỂN ĐỔI NĂNG LƯỢNG: CƠ HỘI CHO PHÍA NAM TOÀN CẦU SK & Đời Sống: Mở quán cà phê: Cuộc chiến khó lường BĐS: Doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn CN & MT: Công trình 200 năm có thể giải cứu “hạn mặn” ở ĐBSCL vừa xác lập kỷ lục chưa từng có ở Việt Nam BĐS: “Thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp 'ngược', từ năm 2021 đến nay, nhà ở giá dưới 3 tỷ tại TP.HCM hoàn toàn vắng mặt” Tin tức: Bắt đầu hạn chế xe máy Tiền Tệ : Các ngân hàng trên sàn có hơn 253.000 tỷ đồng nợ xấu: Những cái tên nào đang đứng đầu bảng? VH & TG: Cái giá của Tự Do CN & MT: Siêu máy tính khổng lồ của Elon Musk: Được cấp 150MW điện, sẵn sàng vận hành đồng loạt 100.000 GPU CN & MT: Physical activity linked to extra 11 years of life Tiền Tệ : Áp lực nợ xấu ngân hàng tiếp tục tăng Tin tức: Tập vẫn sẽ theo đuổi “Trung Hoa Mộng” bất chấp sự trở lại của Donald Trump Tin tức: Trump 2.0: Một thế giới khó đoán định? BĐS: "Phố Nhật Bản" giữa lòng TPHCM trước thời điểm cải tạo Thư Giản: Mùa hạ tháng 8 2020 có DỰ BÁO 30 NĂM BẢN LỀ THẾ KỶ 21 (2020-2050) Thư Giản: Có tài sản bao nhiêu thì lọt top 1% và 10% giàu nhất Việt Nam? Thư Giản: ‘Ngôi nhà’ 2 tầng núp hẻm, giàu năng lượng tích cực giữa lòng Quận 1 BĐS: SO SÁNH TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN 2015-2022. 10 ông lớn địa ốc tồn kho hơn 40 nghìn tỷ 62015 30.6.2015 BĐS: Loạt doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trở lại BĐS: TS. Cấn Văn Lực: “Ai làm bất động sản ở phân khúc nhà phố thương mại thì cần phải quan sát để cơ cấu lại” BĐS: 1 tỷ USD vốn FDI vào nhà đất: Trung Quốc, Nhật Bản, Malaysia... dẫn đầu làn sóng M&A : Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới SK & Đời Sống: "Phụ tùng thay thế" cho con người Tin tức: What just happened? It was the economy, stupid VH & TG: Các dấu hiệu cho thấy chúng ta đang chứng kiến trận chiến cuối cùng trong 100 năm đồng tồn của hai hệ tư tưởng 9-2021 Tiền Tệ : Bàn về các kịch bản tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2030 Tiền Tệ : Kinh tế tuần hoàn đã trở thành lợi thế cạnh tranh mới VH & TG: “Giấc mơ Mỹ” đáng giá bao nhiêu? SK & Đời Sống: Già hóa dân số, mỗi người có 10 năm sống với bệnh tật Thư Giản: Nhớ mưa Sài Gòn... Tiền Tệ : Lượng tiền ngân hàng cho vay vượt huy động Thư Giản: Viết cho ngày doanh nhân 13/10 SK & Đời Sống: Nền kinh tế cho người già Thư Giản: Mùa nước tràn đồng Thư Giản: BÍ QUYẾT SỐNG NHẸ NHÀNG  Chứng khoán: La Nina hoạt động mạnh từ tháng 8, mưa nhiều chưa từng có, cổ phiếu ngành điện ra sao? Thư Giản: 5 câu chuyện Đại chiến lược của Thế giới 2020-2035. Chứng khoán: Thời hoàng kim của chứng khoán Việt Nam 2007 Chứng khoán: “Đỉnh và đáy” cũng như “đêm với ngày”: Nhà đầu tư lão làng Charlie Munger tiết lộ triết lý đầu tư chưa khi nào lỗi thời để gặt hái thành công Chứng khoán: Thị trường chứng khoán Mỹ chìm trong sắc đỏ trong ngày Thứ hai đầu tuần Tin tức: CÁI GIÁ CỦA CHIẾN TRANH 2024 BĐS: Thời điểm vàng cho bất động sản hậu khủng hoảng CN & MT: Dự báo của Yuval Noal Harari về những biến đổi chính trị - xã hội trong thời đại số và những giải pháp cho xã hội tương lai CN & MT: Neuromorphic supercomputer aims for human brain scale BĐS: Doanh nghiệp trả mặt bằng hàng loạt BĐS: Mặt bằng 'bình dân' ở TP.HCM: Giảm giá phân nửa, giảm tiền cọc vẫn bỏ trống BĐS: Sóng 'tháo chạy' khỏi mặt bằng tiền tỷ khu vực trung tâm giờ ra sao? CN & MT: Trí tuệ nhân tạo đang thay đổi ngành bán lẻ Tin tức: Hệ lụy gì từ cuộc chiến mới ở Trung Đông? BĐS: Dấu ấn bất động sản quý 3: Những "đốm sáng" trong khó khăn Tin tức: Thế giới bắt đầu thời kỳ cấu trúc lại trật tư thế giới The World Begins to Reorder Itself Tin tức: IMF: Triển vọng kinh tế thế giới mấy năm tới chỉ ở “hạng xoàng” BĐS: Chuyên gia nêu rõ khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay Tin tức: Nền kinh tế toàn cầu ra sao khi phải đối mặt với cuộc khủng hoảng mới trong cuộc chiến Israel-Gaza? Tin tức: Xung đột Israel - Hamas: Người ra mặt và kẻ giấu mặt CN & MT: Nếu Trái đất nóng hơn 2,5 độ so với thời tiền công nghiệp, ĐBSCL sẽ gặp nguy cơ Tin tức: Tỉ phú israel có con gái bị Hamas giết! : Vòm sắt - hệ thống đánh chặn tên lửa thành công hơn 90% của Israel? Tin tức: Thế giới đối mặt cùng lúc 5 căn nguyên của thảm họa và nguy cơ Thế chiến III CN & MT: Toyota chứng minh cho cả thế giới thấy 'không vội làm xe điện' là đúng: 1 startup làm 9 năm vẫn lỗ, càng bán càng không có lãi
Bài viết
Bất động sản thương mại toàn cầu đối mặt với sự sụp đổ sau kỷ nguyên tiền rẻ

    Khi đế chế bất động sản Signa của tỷ phú René Benko sụp đổ, phần còn lại của lĩnh vực này phải đối mặt với nhiều sự cân nhắc.

    Bất động sản thương mại toàn cầu đối mặt với sự sụp đổ sau kỷ nguyên tiền rẻ

    Tập đoàn Signa - một tập đoàn bất động sản và bán lẻ nổi tiếng của châu Âu - đã phải gánh khoản nợ ít nhất 13 tỷ euro trong những năm mà chi phí đi vay gần như bằng không.

    Quyết định dốc toàn lực trong kỷ nguyên tiền rẻ khiến Signa chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi lãi suất tăng mạnh trong năm nay. JPMorgan ước tính ít nhất 4 tỷ euro khoản nợ của hai công ty con quan trọng của Signa đang có lãi suất thả nổi. Và lãi suất tăng đã ảnh hưởng đến giá trị tài sản thương mại trên thị trường, làm giảm giá trị tài sản dùng để đảm bảo cho các khoản vay của Signa.

    Tập đoàn Signa phải đối mặt với những câu hỏi hóc búa về hoạt động kinh doanh và định giá, nhưng vấn đề này cũng là dấu hiệu nổi bật nhất cho thấy ảnh hưởng tiêu cực của lãi suất cao hơn trong lĩnh vực bất động sản thương mại toàn cầu trị giá hàng nghìn tỷ đô la.

    Các chủ sở hữu bất động sản giàu có trong thế giới nợ chi phí thấp khiến việc đầu tư bất động sản trở nên tương đối hấp dẫn, nhưng điều này đã dẫn đến một tính toán có thể đoán trước được.

    Alex Knapp, Giám đốc đầu tư khu vực châu Âu của nhà đầu tư bất động sản tư nhân toàn cầu Hines cho biết: “Quy mô của việc thiết lập lại theo chu kỳ về mặt định giá bất động sản đang lớn như đầu những năm 1990 hoặc cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu”.

    Khoản lỗ chưa thực hiện

    Với thời đại lãi suất cực thấp đã qua, chủ sở hữu bất động sản - từ doanh nghiệp tư nhân nhỏ đến công ty đại chúng - phải đối mặt với chi phí lãi vay cao hơn, định giá giảm và trong nhiều trường hợp cần tiền mặt để trả nợ.

    Các tập đoàn bất động sản châu Âu nổi lên như một tâm điểm rắc rối. Tập đoàn bất động sản hàng đầu khu vực Bắc Âu SBB đã đạt được thỏa thuận với Công ty quản lý tài sản Brookfield để huy động vốn và đang phải đối mặt với việc các trái chủ tức giận đòi lại tiền của họ. Công ty bất động sản Adler của Đức đã vượt qua một phiên tòa tại Anh bởi các trái chủ trong năm nay về kế hoạch tái cơ cấu, khi cố gắng tránh tình trạng mất khả năng thanh toán.

    Nhiều công ty bất động sản đang nắm giữ những khoản lỗ chưa thực hiện. Tom Leahy, Giám đốc điều hành của MSCI Research ước tính vào tháng 9 rằng, khoảng 50% tài sản bất động sản thương mại ở London hiện có giá trị thấp hơn giá trị được mua ban đầu. Tình hình ở New York tương đối khả quan hơn với tỷ lệ tương tự ở mức 20%, nhưng nhiều chủ cho thuê văn phòng ở đó phải đối mặt với tổn thất nặng nề.

    Các công ty bất động sản sẽ làm những gì để có thể để tránh những tổn thất đó trở thành hiện thực. Định giá chính thức có xu hướng chậm hơn so với thực tế thị trường vì chúng dựa vào bằng chứng về các giao dịch khác và giao dịch đã bị đình trệ. Theo MSCI, giá trị của các giao dịch đã hoàn thành giảm hơn 50% ở châu Âu và Mỹ trong quý III so với một năm trước đó.

    “Người bán sẽ không bán trừ khi họ bắt buộc phải làm vậy, trong khi người mua sẽ không mua trừ khi nó thực sự rẻ. Để đưa đến một giao dịch thực sự, nó có cảm giác như một thỏa thuận khó khăn”, giám đốc điều hành một công ty bất động sản ở châu Âu cho biết.

    Các nhà phân tích bất động sản tại Green Street đã tổng hợp một danh sách các tòa nhà văn phòng trị giá hơn 3,3 tỷ euro ở Anh và châu Âu đã không bán được vào năm 2023 sau khi được đưa ra thị trường, bao gồm cả tòa nhà chọc trời Commerzbank Tower ở Frankfurt, và danh sách này có lẽ chỉ là “phần nổi của tảng băng trôi”.

    Khối lượng giao dịch bất động sản thương mại trên toàn cầu sụt giảm ảnh 1

    Khối lượng giao dịch bất động sản thương mại trên toàn cầu sụt giảm

    Điều tác động đến thực tế thị trường là khi các khoản vay đến hạn hoặc các giao ước về khoản vay bị vi phạm, chủ sở hữu bất động sản sẽ cố gắng thực hiện các giao dịch với người cho vay hoặc bán riêng một số tài sản để huy động tiền mặt, nhưng quá trình diễn ra có thể chậm.

    “Mọi người nói về bức tường tái cấp vốn nhưng thực tế nó chưa bao giờ hoạt động như vậy. Sẽ mất một khoảng thời gian nhiều năm để những cuộc thảo luận đó có kết quả”, ông Alex Knapp cho biết.

    Cuộc đấu tranh tái cấp vốn

    Thiệt hại về tài chính sẽ không giảm đều trên thị trường bất động sản rộng lớn hơn. Đối với một số công ty bất động sản đang muốn huy động tiền mặt, sự gia tăng của những tổ chức cho vay thay thế kể từ năm 2009 có nghĩa là có các quỹ sẵn sàng bù đắp cho khoản nợ mà các ngân hàng không cho vay.

    “Trong 12 tháng qua, có vẻ như mọi người nhận ra rằng tôi không cần phải mua tài sản đó với giá 100% giá, tôi có thể cho vay tài sản đó với giá 60%”, Lisa Attenborough, người đứng đầu bộ phận tư vấn nợ tại Knight Frank cho biết.

    Các nhà đầu tư mới đổ xô vào tín dụng một phần vì việc mua bán đơn giản có vẻ khó khăn vì giá trị tài sản có thể giảm thêm. Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng nợ là một sự đặt cược an toàn hơn.

    “Việc định giá một tài sản trong một thế giới lãi suất cao hơn và duy trì trong thời gian dài hơn là điều khó khăn. Vì vậy, việc tìm kiếm người mua sẵn sàng chấp nhận rủi ro về vốn cũng khó khăn không kém… Do đó, các giao dịch tín dụng dễ dàng hơn - các nhà đầu tư có thể kiếm được lợi nhuận rất đáng nể mà không cần phải mất quá nhiều tiền”, Max von Hurter, người đứng đầu bộ phận M&A châu Âu tại ngân hàng đầu tư bất động sản Eastdil Secured cho biết.

    Nhưng tài chính không có sẵn cho tất cả.

    Tập đoàn Signa đã đối mặt với khoản vay đáo hạn 1,3 tỷ euro vào năm 2023 mà họ phải vật lộn để đáp ứng bất chấp các cuộc đàm phán căng thẳng với những chủ nợ và các nhà đầu tư mới tiềm năng.

    Những bất động sản có triển vọng cho thuê tốt - chẳng hạn như nhà kho, tòa nhà dân cư và khu văn phòng cao cấp - sẽ được tái cấp vốn dễ dàng hơn. Nhưng điều lưu ý là sự khác biệt giữa những bất động sản cần thấy giá trị chính xác của chúng và những tài sản có giá trị dự kiến sẽ bị xóa sổ.

    Raimondo Amabile, đồng giám đốc điều hành mảng kinh doanh bất động sản của PGIM cho biết: “Chúng tôi thực sự đang chứng kiến tài sản bị mắc kẹt với tốc độ chưa từng thấy trên thị trường trước đây. Không ai muốn cho vay đối với một tài sản bị mắc kẹt”.

    Một số bất động sản sẽ gặp khó khăn vì chúng đã gánh quá nhiều khoản nợ giá rẻ cần được tái cấp vốn, ngay cả khi chúng có nhu cầu và giá thuê khá tốt.

    Ngay cả những nhà đầu tư lớn nhất cũng đã cắt lỗ đối với một số tòa nhà văn phòng, bao gồm cả quyết định vỡ nợ của Brookfield trong năm nay đối với hai tòa tháp ở Los Angeles. Các tòa tháp văn phòng ở New York đã được sang tay với giá thấp hơn giá trị của khu đất nơi họ sở hữu, khi các nhà đầu tư tìm kiếm cách sử dụng thay thế cho các tòa nhà lỗi thời.

    Thách thức mà các chủ văn phòng phải đối mặt, đặc biệt là ở Bắc Mỹ, kết hợp giữa nhu cầu giảm mạnh và nhu cầu chi tiêu đáng kể để nâng cấp các tòa nhà lỗi thời, bên cạnh sự suy thoái bất động sản trên diện rộng và chi phí nợ tăng cao. Đây giống như một “cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nhỏ đối với các văn phòng thứ cấp”.

    Vũ Duy Bắc / Theo báo chí nước ngoài

    THỐNG KÊ TRUY CẬP
    • Đang online 2
    • Truy cập tuần 1631
    • Truy cập tháng 12553
    • Tổng truy cập 157976